一、租金债权诉讼时效开始起算之主要争议观点

　　观点一：

　　从最后一期租金履行届满之日起的次日起算。

　　①依据合同义务的信赖保护原则，租赁合同作为长期的继续性合同，信赖基础是维系双方当事人各自履行义务、实现合同目的的关键；

　　②将继续性租赁之债作为一个整体债务，有利于社会交易秩序稳定，节约社会成本，减少诉累；

　　③从诉讼时效制度的价值取向分析。诉讼时效设置的目的不仅仅是促使债权人及时主张权利，固定民事关系，更重要的价值体现在维护社会公平和稳定，诉讼时效制度并不是为债务人规避债务而设置。

　　观点二：

　　从每一期租金履行期限届满之日起的次日分别起算。

　　①虽然同一合同约定的债务是一个整体，但在合同约定分期履行的情况下，实际是将整体的债务分割为若干个数额、履行期限，甚至是法律后果互不相同、相对独立的债务；

　　②债务人应当在各自独立的债务的履行期限届满时履行义务，否则构成违约，亦即构成对债权人相对独立的这部分合同权利的侵犯。

二、最高院就租金、借贷中分期履行诉讼时效的不同答复

　　最高院从2000年起针对不同地方高院就租金、借贷分期履行诉讼时效问题的发函进行了不同答复。

　　1.关于借款、买卖合同中分期履行时效问题

　　2000年10月26日，最高人民法院针对山东省高级人民法院《关于借款合同中约定分期偿还应如何计算诉讼时效期间的问题的请示》，作出法经[2000]244号答复：

　　在借款、买卖合同中，当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。

　　2.关于继续性租金债权诉讼时效期间的回复

　　2004年4月6日，最高人民法院针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》，作出法函[2004]22号答复：

　　对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。

　　因以上答复均为时效，导致分期履行之债的诉讼时效起算点出现以下认定标准。

　　①关于借款、买卖合同的分期履行，从最后一笔履行期间届满起算。

　　②而继续性租金分期履行，自该期债务履行期届满之日的次日起算。

　　区分的关键似乎在于将借款、买卖合同理解为同一笔债务，而将租金合同理解为每期独立完整的债务。

三、诉讼时效司法解释，对分期履行诉讼时效问题“盖棺定论”？

　　因最高院回复内容不统一，导致各地在司法实践中针对分期履行合同诉讼时效起算点认定上作出了不同裁决。

　　因此，在2008年9月1日最高院颁布了《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，其中，第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”

　　解释看似统一了裁判标准，但对第五条中“同一债务分期履行”范围如何进行界定？借款合同、买卖合同及租赁合同中约定的分期履行是否均被认定“同一债务”？事实上，诉讼时效司法解释并未对租赁时效问题进行明确。

　　在2008年9月人民法院出版社出版的《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》中，对该问题进行了解读：

　　1.分期给付债务从最后一期履行期限届满之日起算。

　　但是对分期给付债务的类别进行了限制：如分期买卖合同中约定分期付款、分期交货，借款合同中约定分期还贷等，视为分期给付债务，适用上述第五条约定的从最后一期履行届满日起算。

　　2.对包括租金、工资、水电煤气费、利息等定性为定期给付债务，但考虑到定期给付债务诉讼时效问题在学术界和理论界争议较大，在讨论中尚未形成倾向性意见，该司法解释对该问题选择了回避，未进行明确规定。

　　因此，诉讼时效司法解释并未对包括租赁合同在内的定期给付合同在分期履行时诉讼时效起算点进行明确。实践中对租赁之债诉讼时效起算点的认定仍处于“各自为政”的状态。

四、司法裁判标准——租金之债诉讼时效从最后一期履行届满之日起算渐成标准

　　基于立法对该问题持回避态度，不可避免的导致在实务中对该问题认定的差异性。

　　但2011年最高院审理的秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案被作为指导性案例被公布后，实务中将最后一期履行届满之日起算作为租赁之债的诉讼时效起点日渐增多。

　　1.最高人民法院（2011）民提字第304号民事判决书，秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案

　　案例要旨：

　　诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国法律规定了一般诉讼时效和特别诉讼时效。一般诉讼时效的期间为两年，自当事人知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起开始计算。如果租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。

　　2.2013年，北京市高级人民法院

　　北京市高级人民法院发布《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中第三十七条规定：房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。

　　3.2014年，江苏省高级人民法院

　　江苏省高级人民法院在审理（2014）苏审三民申字第0582号，镇江致胜汽车销售服务有限公司与镇江大照集团有限公司租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书中裁定：双方签订的房屋租赁协议约定租赁期限为三年，租金分六次支付，对该分期履行的债务，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，大照公司主张全部租金的请求未超过诉讼时效。

　　综上，最高院司法解释虽未对租赁之债时效认定作出明确规定，但在司法实务中最高院却采纳了以最后一期履行期限届满之日为诉讼时效的起算点。

　　同时，最高院还将秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案作为指导案例进行公示。基于最高院公示的指导案例对其他法院的裁判具有一定的指导作用，其势必对地方各级法院在裁判该类案件上造成影响。从审判实务方面，认定租赁之债诉讼时效以约定最后一期履行期限届满之日起算的观点已被地方法院逐渐采用。

             文章来源：微信公众号（德恒律师事务所）