第五章

第十三节 商业房产出租的合规风险管理

一、合规风险

（一）、商铺承租人单方撤场（俗称“逃铺”）。

（二）、商铺承租人欠租。

（三）、商铺承租人要求签订品牌排他条款限制公平竞争。

（四）、在大型商业中心商铺租赁合同中约定开业率条款。

（五）、租赁商铺的商户经营的商品存在质量瑕疵。

（六）、租赁商铺的商户违规发放储值卡。

二、风险应对

（一）、在商铺租赁合同中明确约定如下内容：发生商铺承租方单方撤场的，出租方可没收承租方的履约保证金、承租方赔偿出租方装修补贴损失、承租方赔偿出租方免租期租金损失、承租方需补齐拖欠的商铺租赁费；明确承租方发放的储值卡需自行清退完毕；明确承租方必须办理完毕商铺注册注销手续。

（二）、可在商铺租赁合同中约定有条件逃生条款，即承租方放弃履约保证金并按最近三个月单月最高租金标准补偿出租方三个月租金，可单方解除商铺租赁合同。

（三）、在商铺租赁合同中明确约定承租方拒绝履行或迟延履行租金及其他费用支付义务的，每延迟一日，承租方应向出租方或商业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，出租方有权单方解除合同，没收履约保证金，且有权向承租方主张损害赔偿责任。

（四）、禁止在商铺租赁合同约定绑定品牌条款。

（五）、原则上不在商铺租赁合同约定开业率条款，即使约定开业率条款，也只约定开业当天应达到的开业率，而不是运营期内的开业率。

（六）、严把租赁商铺的商户商品质量关，对于不同业态商户制定不同的资质审核标准，定期开展商户商品、服务质量抽查检测。

（七）、要求租赁商铺的商户发放储值卡必须按法律规定向政府备案，并向出租方商管公司提供备案证明，提供政府备案时的全部资料；签署储值卡承诺书，按季度报备发卡情况；清退承租商户或终止商铺租赁合同时，在出租方商管公司退还各类保证金前，要求商户在一定时间内向顾客退卡。出租方商管公司应定期抽查。

案例15：（2020）沪0112民初14640号

基本案情：

2017年7月5日，被告A公司向B公司支付涉案商铺的租赁意向金195,062.08元。同月31日，被告A公司向B公司支付装修管理费、垃圾清运费等与装修有关的相关费用。被告A公司于2017年9月申请注册“BLENHAM”商标。2017年8月16日，被告A公司向原告支付658,060.88元，在转账的附言中备注“垫付×××姆租金及履行保证金”。

2017年9月30日，原告作为出租方(甲方)，被告A公司作为承租方(乙方)，双方签订一份《XX购物公园租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉案房屋，乙方作为餐饮美食×××姆BLENHAM品牌的专业经营商承租该商铺；接受甲方委托，指定B公司对包括该商铺在内的购物公园提供统一物业管理服务和实施商业运营管理；涉案房屋套内建筑面积530平方米；租期自2017年9月30日至2022年9月29日；装修管理费应在办理进场交接手续时向商业管理公司一次性支付，且不退还；为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方24个月的租金折扣期，2017年9月30日至2018年9月29日期间标准租金为304.17元，折后租金252.46元，2018年9月30日至2019年9月29日期间折后租金279.83元；本合同项下首期租金于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2017年9月30日至2017年11月30日，应付租金272,004.83元；乙方应当向甲方支付390,124.16元(相当于第五个租赁年度的两个月租金)作为履约保证金，同时向商业管理公司支付84,800元(相当于第一租赁年度两个月物业服务费)作为物业服务费保证金。本合同项下的开业日暂定为2017年9月30日；甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当在该日开业经营(乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算)。甲方同意，若甲方的开业日期顺延，则乙方的开业日、租金折扣期、首期租金计算的起始日期可相应顺延；物业服务费收费标准为：按该商铺套内建筑面积计算，计租日起第一个租赁年度每月每平方米80元；首期物业服务费为计租日起第三个月最后一日期间的物业服务费，其他物业服务费均按每两个完整自然月为一个交费期交纳。乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前向商业管理公司一次性足额支付下个交费期费用；首期物业服务费应于本合同签订后五个工作日内支付,收费期间为2017年9月30日至2017年11月30日，应交物业管理费86,193.97元；乙方应在开业日前向商业管理公司支付2万元作为销售商品或提供服务的质量保证金；违约责任：本合同因乙方违约而提前解除或终止的，甲方有权没收履约保证金，且乙方按合同解除/终止前六个月平均租金标准(不足六个月的以单月最高租金标准计算)，向甲方支付三个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金。乙方延迟交纳租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。合同解除后，甲方有权单方聘请独立于双方之外的第三方到出租店铺内现场监督进行清点店内物品的工作，有关费用由乙方承担，同时甲方有权从乙方已交履约保证金中扣除此费用。在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次，则甲方有权单方解除本合同。乙方延迟交纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过15日，经甲方、商业管理公司书面催讨，乙方仍不交纳的，甲方或商业管理公司可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止；乙方确认的通知地址为上海市闵行区XX路XXX号XX街X栋XXX室，收件人×××。第一租赁年度每月每平方米租金304.17元。自2017年9月30日至2019年9月29日，每月租金为161,208.33元，自2019年9月30日至2020年9月29日期间的月租金为177,329.16元……首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金。除首期租金外，其他租金均按两个完整的自然月为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期的租金。合同对其他事项亦作了约定。

被告××公司对涉案商铺进行了装修并经营“×××姆”品牌的餐饮业务。

2017年11月1日，原告作为甲方，被告××公司作为乙方，被告×××姆公司作为丙方，三方签订一份《租赁合同主体变更协议书》，约定：甲方同意乙方将其租赁合同中全部权利义务转让给丙方，即自转让日起丙方作为租赁合同的承租人，乙方退出租赁合同；甲方同意丙方继续经营原来乙方经营的×××姆品牌；甲方同意将该租赁保证金390,124.16元转为丙方名下；乙方在租赁合同中的权利义务自2017年11月1日(转让日)起转让给丙方，同时该日期之前的租金及其他费用由乙方承担，该日期(含本日)之后应付款项由丙方承担；乙方逾期支付以上费用的，每逾期一日，应按未付金额的5%向甲方支付违约金。丙方同意对乙方应付的剩余租金、其他费用、违约赔偿和实现债权的费用承担连带保证责任，若乙方超出30天仍未履行付款义务的，丙方同意承担此付款义务；乙方应在2017年12月30日前，办理完毕以该房屋为工商注册登记地址的工商变更登记或注销手续；乙方同意对丙方履行租赁合同承担连带责任。如丙方因任何原因无法履行租赁合同时，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者要求乙方或丙方按租赁合同约定承担违约责任；丙方的联系地址、联系人和电话为：上海市闵行区XX街X栋XXX，孙某，XXXXXXXXXXX。该协议的甲、乙双方落款处加盖了原告印章、被告××公司印章，在丙方落款处有杨某签名并摁手印。

2017年11月16日，被告×××姆公司注册成立，法定代表人为杨某，注册登记地址在涉案商铺内。

2018年1月16日，被告×××姆公司向B公司支付×××姆餐厅水费2,000元。

2019年2月12日，原告向被告××公司发出付款通知书，要求支付2019年3月1日至2019年4月30日期间的租金296,623.32元。同日，B公司向被告××公司发出付款通知书要求支付2019年3月1日至4月30日期间的物业管理费84,800元。

2019年8月13日，原告法务人员张某向电子邮件收件人“×××姆〈bienham@foxmail.com〉”发送律师函，通知被告××公司解除涉案房屋的租赁合同。

2019年9月23日，原告委托上海市A律师事务所以邮政快递EMS的方式向被告×××姆公司发出律师函，表示被告×××姆公司未能按期支付租金，已拖欠租金200余万元，严重违反了合同约定，故通知解除租赁合同，并要求被告×××姆公司收到该律师函后的七日内搬离涉案商铺，立即付清拖欠的费用及违约金等。该律师函寄往被告在《租赁合同主体变更协议书》确认的通知地址上海市闵行区XX街X栋XXX，收件人为孙某，电话XXXXXXXXXXX。该邮件于2019年9月24日投寄完成。同日，上海市A律师事务所将上述律师函抄送给了被告××公司，并以EMS方式寄往被告××公司于租赁合同中确认的通知地址和收件人。

争议焦点

确定涉案商铺的承租人主体。

裁判要旨：

法院认为，第一、被告×××姆公司、被告××公司的股东存在混同，在租赁合同中明确涉案商铺经营“×××姆”餐厅，而被告的企业名称即为“×××姆”，因此本院有理由相信，被告××公司与原告签订租赁合同承租涉案房屋，即为了设立被告×××姆公司并由被告×××姆公司经营“×××姆”餐厅。其次，被告×××姆公司于2018年1月向原告委托的涉案商铺物业管理方B公司支付了“×××姆”餐厅水电费，证明被告×××姆公司实际在经营该餐厅，无证据证明被告×××姆公司是代被告××公司支付水电费。第三，杨某即是被告×××姆公司的大股东且是被告×××姆公司的原法定代表人，结合上述第二条理由，本法院确信杨某以被告×××姆公司法定代表人身份签署变更承租人主体协议。而事实上，被告×××姆公司的注册地址即为涉案商铺地址。因此，法院认为，《租赁合同主体变更协议书》真实有效，被告×××姆公司是涉案商铺的承租人，亦是“×××姆”餐厅的经营者。原告关于XX购物公园于2017年12月16日开业的陈述意见，法院予以采信。被告×××姆公司应当自2017年12月16日起向原告支付租金。从现有证据显示，被告×××姆公司仅于2018年1月向B公司支付了2,000元水费，而未向原告支付过租金，因此，被告×××姆公司确已构成根本性违约，原告据此享有合同解除权。原告根据《租赁合同主体变更协议书》中确认的送达地址寄送律师函通知被告×××姆公司解除合同，该解除通知有效。原告与被告×××姆公司之间就涉案商铺的租赁合同于通知送达时解除，即于2019年9月24日解除。被告××公司向原告委托的管理方B公司支付租赁意向金195,062.08元，向原告支付租金及履约保证金658,060.88元，两项合计853,122.96元。在《租赁合同主体变更协议书》中双方确认的租赁保证金为390,124.16元，则被告××公司的已付款853,122.96元中扣除此笔保证金后余462,998.80元，原告表示其中190,993.97元为物业管理费，但被告×××姆公司或被告××公司对此均未予以确认。本院认为，租赁意向金即在签订租赁合同之前为表达租赁意愿而支付的费用，租赁合同成立并生效后，租赁双方可以约定该意向金的用途，如无约定则原则上应当冲抵承租人的主债务即租金。因此，原告自行将租赁意向金中的190,993.97元作为物业管理费，显然不妥，此笔款项应当作为承租人的已付租金，因此被告××公司已支付的租金为462,998.80元。截止2019年9月24日，被告×××姆公司共结欠原告租金2,524,320.83元。涉案商铺由原告于2019年11月27日收回，则自2019年9月25日至11月27日期间的占有使用费应当参照合同约定的租金标准计算，计369,167.07元(根据合同约定，2019年9月的月租金为161,208.33元，2019年10月和11月的月租金为177,329.16元)。关于原告主张的逾期付款违约金，根据合同约定及原告的计算方式，违约金已超过了欠租本金。另本院亦注意到，被告×××姆公司自2018年3月开始欠租，原告未能及时行使权利，也未直接向被告×××姆公司催讨租金，有怠于行使权利之嫌疑，况且原告主张的违约金计算方式确实过高，且计算中金额有误,为便于执行，且被告×××姆公司亦对违约金提出异议，故本院将逾期付款违约金予以调整,由被告×××姆公司支付截止至2019年10月25日的逾期付款违约金15万元，并偿付自2019年10月26日起至实际付款之日为止，按欠付租金2,524,320.83元为本金，按每日万分之二计算的逾期付款违约金。关于原告已收取的履约保证金，根据合同约定原告有权予以没收。故原告此项请求，法院予以支持。关于解除合同违约金，鉴于原告已没收了履约保证金390,124.16元，如果再由被告×××姆公司承担相当于三个月租金的解除合同违约金，被告×××姆公司承担的违约责任确实过重，因此法院酌情减少解除合同违约金至15万元(约等于一个月租金金额)。根据《租赁合同主体变更协议书》的约定，被告××公司对于被告×××姆公司的债务承担连带责任，即被告××公司为被告×××姆公司提供连带责任保证。因此现原告要求被告××公司就被告×××姆公司欠付的租金、房屋占有使用费、逾期付款违约金、解除合同违约金承担连带责任的请求，法院予以支持。综上，法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，1995年《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告××公司与被告上海×××姆餐饮有限公司之间就上海市闵行区XX路XXX号XX购物公园项目X层XXX室建立的《租赁合同》于2019年9月24日解除；

二、被告上海×××姆餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告××公司截止2019年9月24日的租金2,524,320.83元；

三、被告上海×××姆餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告××公司自2019年9月25日至2019年11月27日期间的房屋占有使用费369,167.07元；

四、被告上海×××姆餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告××公司截止至2019年10月25日的逾期付款违约金15万元，并偿付自2019年10月26日起至实际付清所欠租金之日为止，按欠付租金2,524,320.83元为本金，按每日万分之二计算的逾期付款违约金；

五、被告上海×××姆餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告××公司解除合同违约金15万元；

六、原告××公司已收取的履约保证金390,124.16元由原告××公司没收，不再予以退还；

七、被告…×公司就上述第二、三、四、五项判决主文中被告上海×××姆餐××××饮有限公司的给付义务负连带清偿责任。被告××公司在承担了保证责任后，有权向被告上海×××姆餐饮有限公司追偿。

（未完待续）

首发：公众号《建设工程房地产与金融法律实务》