第五章  房地产企业重点合规风险管理

第十节  商品房销售广告和宣传资料的合规风险管理

一、合规义务

《广告法》第二十六条规定，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

（一）升值或者投资回报的承诺；

（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

（三）违反国家有关价格管理的规定；

（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

二、合规风险

（一）根据《广告法》第五十八条规定，违反《广告法》第二十六条规定会受到行政处罚。

（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

三、风险应对

（一）防范商品房销售广告和宣传资料的合规风险，主要是要做到商品房销售广告和宣传资料的内容不违反《广告法》的规定，不作任何与实际不符说明和允诺。同时在项目案场对项目红线内外的不利因素进行公示，在样板房内对与交付标准不一致的结构、设施、设备等作出标示和说明，并在《商品房买卖合同补充协议》中进行加粗字体提示。

（二）当开发商在广告宣传中的有关内容可能最终与实际不符时，一定要在有关广告宣传中注明：本资料为对不特定人的要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准，本资料所示图片文字等仅供参考，一切以政府有关部门批准的图册与文件为准。同时应在《房屋销售合同》补充协议中明确约定：甲、乙双方的权利义务，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。

案例9：(2018) 津 0102民初 6877号

基本案情：

2015年7月28日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》(以下简称《合同》)，约定原告购买被告开发的坐落于天津市××区××路与××西路交口东侧××大厦1号楼××号房屋，设计用途为商业，原告在购买房屋过程中以贷款方式足额支付了房款,另支付了数额不等的各项税费及其他有关费用。双方签订的《天津市商品房买卖合同》中第十条约定:“甲方未征得乙方同意,不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局〈见附件四)。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起，30日内与乙方协商,乙方同意变更的,双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。”

《合同》附件四内容为:“商品房房屋设计、环境布局等情况按设计规划实施。”

《合同》第十二条第三款约定“自初始登记完毕后且乙方将全部房款及其他应付款项付齐且办理房屋权属登记的资料备齐之日起360天，甲方配合乙方提供办理权属登记所需的甲方应提供的相关资料。”

原、被告另签订《附件六:补充合同》，其中第四条第3款约定:“……在商品房建设过程中，甲方有权对小区总评规划设计进行优化调整和合理变动,乙方不得因此主张解除合同或者要求补偿。”第十三条第4.1项约定: “甲乙双方的权利义务，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准，甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸，电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请；不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交房实际情况为准，甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任，……4)甲方为整体综合需要，有权在《合同》所述房屋所在的社区场地中选址建设环境和配套设施,如植物、雕塑小品、自行车棚、配电室、管道井、消防栓、垃圾收集点等；沙盘、模型等所展示上述环境和配套设施仅供参考,最终以实际建成为准，且甲方不对乙方承担任何责任。......”；“12.本补充协议经双方友好协商确定,双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外的责任。……”

原告提供的合同中所附房屋平面图及交房标准等均无连廊出现，被告提供《总平面图》亦无连廊设计。

涉诉房屋所在项目于2014年12月22日取得人《中华人民共和国建设工程规划许可证》，2017年5月11日取得《天津市建设工程规划验收合格证》。

被告销售房屋宣传过程中，曾向原告出示广告宣传页、沙盘等，其中描绘了连廊的存在,但在广告底部边以较小的文字载明“本资料为对不特定人的要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准，本资料所示图片尺寸文字等仅供参考,一切以政府有关部门最终批准的图册与文件为准。”

2018年11月8日庭审中, 原告要求被告提供初始登记证件，被告提供《天津市不动产登记受理凭证》、《天津市房地产初始登记证明》，证实涉诉房屋所在建筑物取得初始登记。后本院向天津市河东区房地产管理局核实，被告证据属实。经向原告质证，原告要求再次向房管部门核实后答复,后原告未回复本院核实结果。涉诉房屋所在建筑物现已完成初始登记。同日庭审中，原告向法院申请举证期限，要求提供与涉诉房屋相关的消防、初始登记及产权问题证据，但在举证期内，原告未提交证据。

争议焦点：

一、涉诉房屋未能修建连廊是否当然导致合同的解除；

二、涉诉房屋是否具备初始登记能否导致合同解除。

针对第一项争议焦点，法院认为，结合原告的录音证据及被告的《建设规划许可证》、《总平面图》可知，涉诉房屋审批规划设计时，连廊并非其中内容；双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》亦均对合同的解除作出明确约定，这其中并不包括连廊未能修建而解除合同的约定,同时通过合同约定已经将售房宣传时的广告内容定义为了要约邀请,本案中连廊修建与否不属于合同第十条约定的设计变更情形，原告以此为据提出的主张不能得到支持。

针对第二项争议焦点，法院认为，原告主张在其提供的录音证据中，房屋管理部门告知原告因被告对涉诉建筑物进行拆改,无法取得初始登记，原告从而以此主张无法实现合同目的，要求解除合同，但在本案审理期间，涉诉房屋已完成初始登记，与原告主张相悖，其次，双方的合同中对被告何时完成初始登记并无时间约定，约定的是被告取得初始登记后的360日，被告协助原告办理产权登记；同时，该条款约定的是如果被告未在初始登记完成后的360日配合原告办理房屋权属转移登记的，“合同继续履行”，被告需为此承担的是支付违约金的责任，而不是原告要求的解除合同。

裁判要旨：

原告主张被告未按承诺建设连廊、不能取得初始登记，均与合同第十条、第十二条第三款及《补充合同》的约定和事实不符，原告主张合同解除、要求赔偿的诉讼请求，缺乏合同约定、事实依据和法律根据，法院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款、第四十四条、第六十条之规定，判决如下:

驳回原告××的全部诉讼请求。

（未完待续）

首发：微信公众号《建设工程房地产与金融法律实务》