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第五章 房地产企业重点合规风险管理
第十一节商品房买卖预约合同合规风险管理
一、合规义务
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
二、合规风险
出卖方与买受方因商品房买卖本约有关条款不能达成一致,导致商品房买卖合同未能订立,构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“因不可归责于当事人双方的事由”。
三、风险应对
在商品房买卖预约合同中约定:“甲乙双方在签订本协议前,已对将签订的商品房买卖合同内容达成一致”,并作加粗表示,签订商品房买卖预约合同时要求乙方(买受人)在这项约定边签字确认“已对将签订的商品房买卖合同内容达成一致”。
案例10:(2020)渝0109民初7585号
基本案情:
2018年被告取得重庆市商品房预售许可证。2020年4月15日,原被告签订《商品房认购协议》约定,甲乙双方在签订本协议前,已对将签订的商品房买卖合同内容达成一致。乙方认购位于××区××大道××号房屋,用途为商业服务。总价款1917459元。付款方式为按揭付款。第五条约定,乙方在签订本认购协议书时,向甲方缴纳认购定金10万元,作为双方签订《商品房买卖合同》的担保。双方签订《商品房买卖合同》时,该认购定金转为购房款。第六条约定,甲乙双方应于2020年4月17日前签订《商品房买卖合同》,期限届满之日双方未签订买卖合同的,甲方同意乙方延期三天签订商品房买卖合同。第七条约定,除本协议第八条约定的事项外,在第六条约定的期限内,甲方拒绝签订商品房买卖合同的,或因甲方原因未按约定期限解除抵押导致不能及时签约的,乙方有权解除本认购协议,应双倍返还乙方支付的定金;乙方拒绝签订商品房买卖合同的,甲方有权解除本认购协议,并将该商品房另行出卖给第三方,乙方已支付的定金不予退还。第八条约定,双方签订本协议后,由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利,乙方有权拒绝签订商品房买卖合同,甲方应全额返还乙方已支付的定金。同日,原告向被告缴纳涉案房屋的认购定金10万元。
双方对原告于2020年4月19日前往被告处签订商品房买卖合同无异议。
2020年4月20日,原告向被告邮寄送达《关于请求解除商品房认购协议并退还预付款的函》。被告认可已经收到该函。
2020年4月26日被告向原告邮寄送达《挞定通知书》,载明:你应于2020年4月17日前往我司签订商品房买卖合同,但时至今日,你仍未依照认购协议书的约定办理签订商品房买卖合同的手续。现我公司郑重通知你本通知送达之7日内到现场完善签约事宜,如继续逾期则你所缴纳的定金我公司不予退还,你认购的商品房我公司另行出售。
2020年5月5日原告再次向被告邮寄送达《关于请求解除商品房认购协议并退还预付款的函》,以其在签订认购协议时不知道按揭首付比例50%为由,要求解除认购协议,并退还已付定金。被告认可已经收到该函。
争议焦点:
原告以认购协议中并未对首付比例进行约定,导致双方在签订商品房买卖合同时未能就首付款比例为50%达成一致意见为由,要求解除认购协议的意见,能否成立。
裁判宗旨:
被告辩称根据交易习惯,原告在签订商品房买卖合同之前知道或应当知道其所购的商业铺面的首付款比例为50%。但被告并未对其该项辩称意见举示证据;其次,在双方签订的认购协议书中虽有“甲乙双方在签订本协议前,已对将签订的商品房买卖合同内容达成一致”的表述。但对于首付款比例问题,原告诉称并未约定首付款比例,而被告辩称双方已经约定了首付款比例为50%。但在认购协议中并未对首付款比例进行约定,被告也未举示证据证明其在与原告签订认购协议时,已经将商品房买卖合同的内容向原告进行了公示。被告仅凭推断,显然不能达到其辩称的原告知道或应当知道首付比例为50%的意见。综上,被告并无证据证明其在与原告签订认购协议书时,已经告知原告需首付50%的房屋价款。而原告在与被告签订商品房买卖合同时,以双方并未对首付款比例达成一致意见为由,要求解除双方签订的认购协议,符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按导致商品房买卖合同未能订立的,应当按照法律关于定金规定处理;因不可归责于双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还给买受人。”因本案原被告并未对首付比例达成一致意见,导致双方未能签订商品房买卖合同。故对原告诉称要求返还定金10万元的请求,法院予以支持。因被告已经收到原告向其送达的《解除协议和返还购房定金的函》,故双方于2020年4月15日签订的《商品房认购协议》已于被告收到《解除协议和色还购房定金的函》之时解除,故对原告要求判令解除双方签订的《商品房认购协议》的请求,法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、被告×××××公司于本判决生效之日起10日内返还原告刘××、周×认购定金10万元;
二、驳回原告刘××、周×的其他诉讼请求。
(未完待续)
首发:微信公众号《建设工程房地产与金融法律实务》
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2001年获得“有突出贡献的中青年科学、技术、管理专家称号”。
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