第五章 房地产企业重点合规风险管理

第九节关于合同格式条款的合规风险管理

一、合规风险

（一）《民法典》对合同格式条款效力划定的“两道红线”。

《民法典》第四百九十六条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。” 这是《民法典》对合同格式条款效力划定的第一道红线。

《民法典》第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：

1、具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

2、提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

3、提供格式条款一方排除对方主要权利。”这是《民法典》对合同格式条款效力划定的第二道红线。

（二）《民法典》通过以上两道红线对格式条款划定的三个效力区间。

1、无效区间。达到了民法典第497条规定的程度，即使履行了第496条的提示说明义务，所订格式条款仍为无效。

2、不生效区间（即未订入区间）。提供格式条款一方未尽到民法典第496条规定的提示说明义务，接受格式条款的一方有权主张相关格式条款未订入合同，不生效力。

3、有效区间。未达到民法典第497条规定的程度，且提供格式条款的一方尽到了民法典第496条规定的提示说明义务，则所订格式条款有效。

二、合同格式条款合规风险应对

格式条款在房地产公司对外签订的各种合同中被广泛应用，如工程施工类合同、材料设备采购类合同及房产销售类合同中都会运用到格式条款。根据以上对合同格式条款效力“两道红线三个效力区”的分析，对控制合同格式条款的法律风险，我们首先在制定合同时要适当注意衡平合同双方的权利义务，不要去闯民法典第497条规定的红线，不能排除对方的主要权利；其次免除或者减轻自己的责任、加重对方责任、限制对方主要权利要控制在合理的范围内，不能狮子大开口，以势压人，这样不仅可能导致有关条款最终被认定无效，也可能合同未签就把客户吓跑了。再次是在合同订立时采用通常足以引起对方注意的文字、符号、字体等明显标识，或者通过勾选、弹窗等特别方式，提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。同时按照对方的要求，就与对方有重大利害关系的条款的概念、内容及其法律后果以书面或者口头形式向对方作出常人能够理解的解释说明。说明后还要求对方在该格式条款旁边签字确认本方已按照其要求对其作了说明。

案例8：《房屋销售合同补充协议》中格式条款无效案

某项目实际交付的商品房与样板房结构不一致，《房屋销售合同补充协议》第十二条第1款明确约定：“买受人清楚并确认,出卖人在销售商品房时设置有样板房的,买受人在此确认出卖人已明确告知买受人，该商品房实际交付时的商品房质量、设备及装修与样板房是不一致的,买受人对此知悉。”一审法院认可这是格式条款，且没有以合理方式提示购房人注意，认定该款不成为合同的内容，并根据购房人的诉讼请求判决解除房屋销售合同。

（未完待续）

首发：微信公众号“建设工程房地产与金融法律实务”