随着近年来房地产行业从高速增长期转为平稳期，不少中小型房地产企业因资不抵债进入破产程序，而在我国期房销售模式下，房地产企业大部分在建商品房在破产时已被网签，其中部分在建商品房由真实购房者以消费性购买并网签备案，部分由真实购房者以投资性购买并网签备案，部分由债权人以房抵债或让与担保等解决债务问题的方式予以网签备案。

　　根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”等规定，消费者购买商品房的物权期待权优先于工程价款及其他债权。在房地产企业破产语境下，我们作为管理人如何识别消费者购房行为将直接影响到相关利益主体的权益保障顺位，即若属于消费性购房者，则将继续履行买卖合同并交付和产权办理，而不属于消费性购房者，则作为债权并基于不同性质按照顺序同比例清偿，同时所购商品房直接纳入破产财产。因此，在房地产企业破产语境下如何识别消费性购房者就变得十分重要，本文拟就如何识别消费性购房者问题依据规定并结合实践予以简析，供探讨。

一、识别消费性购房者的法定情形

　　★ 消费性购房者概念的提出

　　关于“消费者”概念的提出。《消费者权益保护法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”，即我们认为，为生活消费而实施购买、使用商品或者接受服务的主体应属于消费者。

　　关于“消费性购房者”概念的提出。基于《消费者权益保护法》的上述规定，在购买商品房过程中，若购买人系基于生活消费需要而实施的购买商品房行为，则该购房者可认定为消费性购房者。鉴于消费性购房者系基于生活消费而实施的购房行为，而生活消费的概念原则且外延宽泛，因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关司法解释对如何认定消费性购房者予以情形列举。

　　★ 识别消费性购房者的法定情形

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。”即消费性购房者应具备上述三种情形。

　　而针对该条“买受人名下无其他用于居住的房屋”以及“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的理解，《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】（以下简称《九民纪要》）第125条规定，“'买受人名下无其他用于居住的房屋'，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。'已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十' 的理解，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”

　　对于何谓“用于居住”目前尚缺乏明确规定。我们认为，首先，基于生活生存权保障角度，购房者购买的原则上应是住宅或商住两用房屋，若购买商铺原则上应是用于投资而非用于居住，但若该所购买商铺为购买人自己经营且为其主要生活来源，也可以认定为消费性购房；其次，在商品房交付后买房人已装修并自己居住，可以认定为用于居住，但在破产语境下，大部分房屋并未建成更未交付，而买房人签订买卖合同是否基于用于居住无法探知，因此，审查是否“用于居住”仅能够从所购房屋类型（商铺、住宅、商住两用等）以及面积等进行综合判断。

　　综上所述，在房地产企业破产语境下，消费性购房者是指同时符合下列情形的购房者：

　　a、已签订书面买卖合同，且买卖合同合法有效；

　　b、购房者在同一设区的市或者县级市范围内没有住宅，或者购房者名下虽已有一套住宅，但再购买住宅的面积仍满足居住需要；

　　c、购买房屋类型为住宅或商住两用的房屋；

　　d、购房者已支付价款接近50%，或已将剩余价款支付给管理人。

二、管理人在破产实务中识别消费性购房者时需关注的几个特殊情形

　　根据上述消费性购房者的认定条件，在房地产企业破产语境下，管理人在审查识别时仍需对以下几个特殊情形予以关注。

　　★ 关于商品房买卖合同签订于破产受理后的问题

　　一般而言，商品房买卖合同签订于破产受理前，但也存在房地产企业进入破产程序但管理人未及时接管前，房地产企业仍继续对外签订商品房买卖合同。对于在该期间内签订的商品房买卖合同，虽然发生在破产申请受理后，属于债务人财产处置的行为，未经评估和债权人委员会监督，但我们认为若不存在个别清偿以及债务人财产价值贬损的情形，且无法律规定的其他合同无效的情形，应当认定商品房买卖合同有效。原因在于财产评估及债委会监督的目的都是为使债务人财产在符合市场价值的条件下得到合理处分，防止债务人财产贬损，以保护全体债权人的利益，而在该期间签订的商品房买卖合同，若符合当时的市场价值且不存在个别清偿的情况下，应当有效。因此，管理人在审查签订于破产受理后的商品房买卖合同时，需重点关注房屋价格与评估机构评估的市场价值的差值以及是否属于个别清偿的情形。

　　★ 关于签订正式买卖合同的问题

　　在房地产企业交易过程中，通常由购房者直接与房地产企业签订商品房买卖合同，但也存在房地产企业债权人将房屋予以转卖，由购房人直接与债权人签订买卖合同和资金支付。

　　针对上述情形，若购房者与房地产企业之间还存在认购协议盖章、收据盖章确认或其他文件确认购房者购买了商品房的意思表示，同时购房者也自己居住，并将大部分或全部购房款实际支付给债权人，那么我们可认定该购房者为消费性购房者。

　　若购房者与房地产企业之间不存在任何文件或资金往来证明与房地产企业之间的商品房交易合意，仅有其与债权人之间的买卖合同及购房款支付记录，我们认为，因债权人并未取得该商品房的所有权或物权期待权，该行为实质为债权人无权处分行为，购房者可直接撤销买卖合同并直接向债权人主张购房款返还，而无需向管理人主张该商品房的物权期待权。

　　★ 关于商品房买卖合同的合理价格问题

　　根据《企业破产法》的相关规定，在破产受理前一年内，以明显不合理价格交易的，管理人应当请求人民法院予以撤销，但对于破产前一年以上的，管理人基于前述规定难以行使撤销权，但根据《合同法》第55条相关规定，管理人在破产受理并接管后方才知道低价交易且已实质性损害债权人利益，因此，我们认为也可以基于合同法规定行使撤销权或要求差额补足。

　　关于合理价格问题，根据合同法司法解释二的相关规定，以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。管理人在确定市场价格时，可以聘请评估机构按市场价格进行评估，以此作为房屋价款合理性判断的依据。若满足消费性购房者的其他条件但低于市场价的70%时，基于消费者生存权的考虑，管理人也可在购房者补足至市场价的70%后认定为消费性购房者。

　　★ 关于房屋套数与面积的问题

　　1、套数。对于在同一设区的市或县级市范围内是否拥有用于居住的房屋，管理人可以根据在房管部门查询到的信息进行判断。但应注意的是，若购房者名下无房屋，但其配偶、未成年子女名下有用于居住的房屋，我们认为也应认定为购房者已拥有用于居住的房屋。因此，管理人在审查债权时可要求其提供其户口本、配偶、子女的身份证信息及房产证明等相关材料。

　　2、面积。对于购房者名下虽已有一套住宅，但再购买住宅的面积仍满足居住需要的判断，关键在于购买房屋的面积是否能满足生活居住需要。根据当地统计局发布的人均居住面积的标准，再乘以购房者户口本中载明的人口数，得出该购房者购买房屋的最大面积。若首套房屋面积小于最大面积，则第二套房屋可认定为消费性购房。管理人为核查房屋面积，可要求提供户口本、首套住宅的产权证等。

　　★ 关于购房款支付的问题

　　1、转账收款对象不明。在审查购房者提供的银行流水时，经常发现购房者提供的银行转账流水未显示收款对象，或采用POS机刷卡无法判断真实的收款对象，管理人难以确认购房者是否支付了房款以及支付的准确金额。此时管理人需主动调查，查阅当时的销售台账及收款记录、支付款项时的交易方式、询问主要财务人员、审查关联债权等进行综合判断。

　　例如，转账流水明确显示该款项支付给了第三人，该第三人可能是房地产企业的债权人，可能是房地产企业的内部员工，也可能完全无法判断第三人身份。为确认真实的支付情况，此时管理人还需调查：若款项支付给房地产企业的债权人，在破产受理前6个月内支付的，应属于个别清偿的情形，管理人应依职权追回财产，若在破产受理前6个月之前，则形成抵销并相应扣减债权人申报的债权；若支付给内部员工，管理人还需审查，员工是否已将该款项存入公司账户；若支付给无法查明的第三人，需与房地产企业确认该款项是否为指示支付以及结合转款时间、金额等进行判断，防止购房者提供虚假转款信息。

　　2、大额现金支付。购房者因采用大额现金支付，无法提供转账凭证，在其提供了房地产企业开具的收款收据情况下，管理人尚不能直接认定购房者已支付了购房款。我们认为，在破产程序中，为防止债权人、购房者与房地产企业串通套取企业资产，损害其他债权人利益，需严格审查大额现金支付的真实情况。管理人需对现金的来源进行审查，可要求购房者提供近期取款凭证、财产变动等相关证明材料。

三、结  语

　　在实践中，尤其是在房地产企业破产案件中，消费性购房者的识别不仅涉及到相关利益主体的权益保护宽度，更涉及到社会群体稳定风险以及因剩余财产多寡而导致的难以募集房屋续建资金等诸多问题，再加之房地产企业大都存在档案材料缺失、特殊情况频出的客观现状，如何识别消费性购房者，除了依据法律法规规定外，还需要在消费者生存权保障、债权人公平受偿以及在建项目得以续建的各种利益冲突中寻求平衡。

作者：聂生、李秾安

（来源：微信公号“公司十悟”）