受新型冠状病毒肺炎疫情影响下，全国各行业均因此遭受了不同程度的损失，诸如商场暂停营业、商户暂未开市、客流减少，以及建设工程工期延长、商品房交付迟延、劳动或聘用合同无法切实履行、商业租赁的承租方经营不能等等，上述各类合同纠纷属于频发性，其当事人均可能会以疫情构成不可抗力或情势变更为由，要求解除合同、豁免违约责任或减少合同价款。

　　本文旨在通过综合几大类合同纠纷司法实践观点，结合政府各部门发布的通知或文件，为本次疫情期间及之后可能发生的相关合同纠纷提供法律参考意见。

纠纷类型一：租赁类（含房屋、厂房、商铺）

　　问：租赁合同中，承租方能否以新冠疫情系不可抗力为由解除合同、豁免违约责任、减免租金？

　　答案：该主张不一定被支持。

【律师解析】

　　判断因素一：经营行业类别影响。本次新冠病毒在全国均有确诊案例，各省份对疫情管控方式、方法、程度均有差异。就仲恺地区而言，仲恺高新区防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室于2020年1月25日发布《仲恺高新区管委会关于切实做好仲恺高新区防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情的公告》，该公告明确要求“全区范围内电影院、网吧、酒吧、KTV、游艺场所等人口密集型娱乐场所一律暂停营业。”对于经营上述场所的商户来说，由于政府采取的控制措施，致使租赁合同在一定期间内不能履行，此时新冠疫情应当构成租赁合同关系中的不可抗力。必须指出，疫情只在一定时间段造成租赁合同受限，但不等同于只要发生了此类不可抗力即赋予合同一方解除权（合同明确约定除外），疫情消除过后，双方仍具备继续履行的条件，因此主张“解除合同”并不一定能实现，但是可以主张“以疫情的客观因素为由要求豁免该期间的违约责任或租金”。

　　参考案例：上海市第一中级人民法院（2004）沪一中民二（民）终字第32号与长治市中级人民法院[（2018）晋04民终2272号]《民事判决书》均认定“非典疫情属于订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，因承租人在不可抗力期间没有经营收入，依法应免除承租人在此期间的租金”。

　　判断因素二：疫情与停业之间是否具有因果关系。对不属于上述经营类别场所的商户而言，并不一定构成“不可抗力”。虽然疫情期间，其经营或客流会大幅度下降，但新冠疫情并未导致承租人无法使用租赁物，即并不一定导致租赁合同不能履行

　　参考案例：“非典”疫情期间大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷一案[（2013）辽审二民抗字第14号]中，辽宁省高级人民法院认为“疫情和有关政府部门的通知，只对正典公司的部分经营活动造成影响，并不足以导致双方租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案不符合《最高人法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已废止）中所指出的因政府及有关部门为防治非典疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于疫情影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷的情形”。

有效解决租赁合同类纠纷的几点建议

　　1、电影院、网吧、酒吧、KTV、游艺场所等人口密集型娱乐场所承租人、承包人。因承租场地受疫情影响导致承租场地不能使用，可以主张减免防疫措施期间的租金。

　　2、会议场所、集会场所等密集型场所承租人。因承租场地受疫情影响导致该承租合同全部不能履行，可依法要求解除或变更合同、豁免合同责任。

　　3、其他场所租赁合同。部分不能履行可要求变更合同内容或根据疫情影响程度减免部分租金。暂时无法履行或疫情解除后继续履行并无影响的，承租人可要求延迟履行、暂缓缴纳租金或减免、免除租金。

纠纷类型二：建筑工程施工类

　　问：承包方能否以疫情为不可抗力为由，主张豁免工期延误的责任？

　　答案：可以。

【律师解析】

　　根据广东省人民政府于2020年1月28日发布的《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》第一条的规定，广东省内除特殊行业外，复工时间不得早于2月9日24时，而建筑施工行业并非该通知中定义的“特殊行业”，是故工程承包人不具备违抗政府明文通知提前复工的可能性。其次，根据惠州市住建局发布的《关于进一步做好防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作通知》，该通知要求“全市住建系统、全市住建领域行业及企业，要抓好人员管控，分类统筹行业管理，确保燃气、供水保障；建筑工地、房地产销售、房屋中介服务元宵节后开工开业，禁止举办开盘等聚集性销售活动”，该通知为惠州地区的建筑工程承包方顺延工期提供关键依据。此外，在住建部2017年颁布的《建设工程施工合同（示范文本）》（GF—2017—0201）中，已将地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争等列在签订合同时不可预见、在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件认定为不可抗力。故本次疫情对工程施工的承包人而言，属于“不可抗力”，但不可抗力导致工期顺延豁免的合理期间应为2020年1月31日起至复工禁令届满日（2月9日）止。

　　参考案例：浙江省嘉善县人民法院[（2004）善民一初字第402号]《民事判决书》认定“由于非典疫情影响被告采取了人员分散管理施工的办法造成工期延误，属于不可抗力因素，不承担工期延误的责任”。

有效解决建筑施工合同类纠纷纷的几点建议

　　1、工程承包人可在政府发布疫情管控措施后合理期限内，按照合同约定的送达方式，将疫情管控措施导致未能如期开工的情况报告给发包人，同时抄送监理单位。

　　2、与发包人申请工期顺延的资料尽量以书面形式，并保留送达记录备用。

　　3、取得发包人认可疫情管控措施对工期的影响，发包人要求即可复工的，可将该通知或要求报告当地住建或疫情处置部门，请求住建或疫情处置部门协调工期顺延问题。

　　疫情管控措施发布后，承包人可及时将工程进度、监理单位进度报告通知发包人，并按政府部门通知要求抄送住建主管部门备案。

纠纷类型三：商品房逾期交付类纠纷

　　开发商能否以疫情为不可抗力导致工期顺延为由，主张豁免逾期交付商品房的责任？

　　答案：可以。

【律师解析】

　　根据《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》以及惠州市住建局发布的《关于进一步做好防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作通知》的要求，疫情的发生时开发商与购房者在签订《商品房买卖合同》中不可预见到的客观情况，且政府部门严格明确商品房建设复工时间，故商品房预售合同约定的交房时间在疫情防控期内或者之后，确因疫情防控影响无法按时交房导致延期交房，开发商有权主张顺延交房。

　　参考案例：海南省三亚市中级人民法院[（2005）三亚民一终字第79号]殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷《民事判决书》。

　　特别提示：开发商不能免责的情形：1、商品房预售合同签订时间在疫情防控期内；2、商品房预售合同签订时间在疫情防控期之后。

有效解决商品房逾期交付类纠纷的几点建议

　　1、开发商可在疫情管控措施发布后的合理期限内将疫情影响导致商品房逾期交付的可能书面（EMS邮寄、短信、微信等）方式通知买受人，同时将建管部门的管控措施文件作为附件一并送达。

　　2、将商品房建设情况、建设进度及时提交建设主管或房产主管部门备案，申请延期验收、测绘或延期办理相关手续。

　　3、对送达买受人回执以及报送相关部门文件或相关部门送达的通知进行建档留存备用。

纠纷类型四：服务合同类纠纷

　　问：服务业能否以疫情属于不可抗力为由解除合同或免除合同责任？

　　答案：不一定。

【律师解析】

　　判断标准：根据服务合同的服务内容和服务性质判断疫情是否足以导致双方服务合同客观上无法履行。服务合同主要有旅游合同、运输合同、中介合同等，对旅游活动服务合同而言，如旅游出发地及目的地均有交通管制或限制出入境的规定，则足以说明旅游合同因客观原因无法履行，属于不可抗力因素，诸如国家文化和旅游部于2002年1月27日发布的《文化和旅游部办公厅关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，明确要求全国各地暂停旅游经营企业活动。反之，订立在政府相关部门发布明文禁令营业的行业之外的服务合同（如乘坐公共交通工具、出租车等），因疫情尚不足以直接导致双方合同无法履行，如以此疫情系不可抗力为由解除合同或免除合同责任可能不成立

　　参考案例：最高人民法院2005年第2期公报案例：《孟元诉中佳旅行社旅游合同纠纷一案》，法院认为在旅游服务合同履行时，出现的非典疫情范围小，不构成普通公众日常生活的危害，并不构成不可抗力。

有效解决服务合同类纠纷的几点建议

　　1、旅游业。合同履行在疫情管控期间，服务提供方可将疫情管控措施导致合同无法履行的情况及时通知对方，并提供解决方案，如延期履行、解除合同办理退款、变更合同内容等。合同履行在疫情管控期之后，暂不建议解除合同，可征询合同相对人履行意愿或意见，根据相对人要求提供合适的解决方案。

　　2、运输行业。合同履行在疫情管控期间，服务提供方可将疫情影响运输服务情况及时通知对方；还未开始履行的可书面（微信、短信）征询对方是否继续履约，对方要求继续履约的可将继续履约的期限协商调整或延长，对方无履约意愿的可办理解除合同、退款手续。

纠纷类型五：物业服务类纠纷

　　问题1、物业公司可否对小区实施封闭性管理？

　　答：不可以。

【律师解析】

　　我国暂无法律明文规定小区物业服务者可对小区实施封闭性管理。但在疫情期间，物业公司可依照《中华人民共和国传染病防治法》、《广东省住房和长线建设厅应发新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指引》的相关规定，物业公司可将疫情管控拟采取措施提前对居民公布，号召住户响应支持；对小区加强车辆、人员的出入管理，可以采取以下措施：拒绝非本小区业主或住户及车辆进入小区范围，其他人员进入需业主确认并对进入人员或车辆进行登记；对进入小区人员进行体温测量，发现体温异常立即报告卫健部门或社区。

　　问题2、小区有湖北籍反向住户拒绝配合物业管控工作，物业公司怎么办？

　　答：物业公司应立即将此情况报告卫健部门或社区居委会。

【律师解析】

　　物业公司并非法律授权或公职部门，无权对上述人员采取强制措施。但物业公司可从物业管理方式应对，可先对湖北籍返乡人员进行体温测量，体温正常的不可拒绝其进入小区回家，但需将该情况报告卫健部门及社区居委会，由相关部门跟进其身体状况；如体温异常，应立即将该情况通报卫健部门处置；如其拒绝配合测量体温，可将沟通、劝导过程进行录音、录像，劝导无效时即刻联络卫健疾控部门或社区工作人员到场处置并报警处理。

结  语

　　在疫情期间，上述常见的合同纠纷虽有些确属“不可抗力”，但从稳定社会经济秩序，促进经济发展的角度來看，仲裁机构或者人民法院在处理相关合同纠纷时不应机械套用“不可抗力”条款，而应根据具体案件的实际情况判断是否属于“不可抗力”（如有的案件不符合“不可抗力的”可适用“情势变更”），如此，方可使法律适用取得良好的社会效果。当前，国家已对新冠病毒的防控工作采取最严格的管控措施，十七年前，我们已成功取得抗非典胜利，十七年后的今天，我们同样有信心、有能力打赢这场病毒防治战役。

作者：

　　章利兵，广东卓凡（仲恺）律师事务所主任，卓凡劳动法律事务部部长，卓凡环保法律团队负责人。

　　彭阳俊，广东卓凡（仲恺）律师事务所执业律师，卓凡劳动法律事务部成员。

（来源：微信公号“企业合规与管理”）