第一部分：案情简介及初步分析

　　俞某与郑某住在常熟某小区的同一栋楼的二楼和三楼，系上下楼层的邻居关系，常熟有句老话：“金乡邻，银亲眷”，两家却因为一件事情而对簿公堂。

　　2014年1月的一天上午，俞某外出回家发现家里变成了“水漫金山”，客厅、卧室、厨房地面全是积水。俞某推测是楼上漏水，渗到了他家，于是立即报警并找来楼上的住户郑某。郑某回家发现是自己家厨房的水管损坏导致的漏水，立即关闭了总水阀并帮助俞某清理积水。

　　事后对于渗水对俞某造成的损失，派出所出警人员的意见是至居委会协商，但双方并未能协商一致。故2014年8月，俞某起诉要求郑某赔偿因漏水造成的各项损失，包括受损的家电家具、房屋内全部吊顶、墙面、木地板等及因施工俞某一家租房的费用等等。

　　庭审中，法官要求俞某出示当初购买家电家具及装修费用的发票，俞某表示时间久远发票已经找不到了。而郑某也表示俞某当庭出示的照片，无法证明就是因这次漏水事件造成的损失情形。鉴于此，法官提出可以就俞某的损失情况进行鉴定。

　　最终，双方考虑到鉴定费用高，在协商的情况下，达成了一致意见，郑某赔偿了俞某相应的损失金额。

　　《物权法》规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿。本案中，郑某家水管损坏漏水对俞某造成了损失，郑某应当进行赔偿。笔者通过调研江苏法院近年来审理的相邻纠纷案件中发现，相邻关系纠纷主要涉及房屋漏水、采光、噪音等，其中房屋漏水产生的纠纷占很大一部分比例，除了房屋本身的质量问题，楼上住户装修、用水不当，是造成漏水的一大原因。故在此通过对2017年11月份至2018年4月份70起涉及房屋漏水的江苏省相关裁判案例检索分析，进行“房屋漏水”引发的法律责任体系探讨。

第二部分：裁判案例统计分析

　　相关裁判案例中与物业公司产生诉讼25起，与相邻业主产生诉讼20起，与开发商或买卖人产生诉讼14起，与出租人或承租人产生诉讼7起，与装修承揽方产生诉讼2起，引发刑事案件2起（如图一）。

图一

　　（一）与物业公司之诉

　　25起与物业公司之诉中有24起案由为物业服务合同纠纷（23起由物业公司发起，1起由业主发起），业主均将房屋漏水作为拒交物业费的抗辩条件或起诉理由。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，经法院判决，物业服务存在一定的瑕疵，不能成为拒交物业费的理由。但是在2起案例中，因业主提供相应的证据证明物业公司具有法定或者约定的维修义务，违反了业主委员会与物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》，并对于其损失提交证据予以证明。法院认定物业公司在小区的物业管理服务过程中，确实存在未能充分履行自己义务的情形，酌情扣减10%或20%的物业费。

　　另一起案例为业主与物业公司财产损害赔偿纠纷，案由即为财产损害赔偿纠纷。具体案件事实为物业管理有限公司因物业及保洁用水需要，在小区业主委员会协调下，经业主同意，自涉案室屋内卫生间接出一根自来水管，后因气温骤降，该自来水管在引出墙体北阳台外部发生爆裂，致涉案室被淹，引发损失。法院认定物业公司对案涉自来水管有管理维护责任，由于未妥善维护，导致水管因冬天气温骤降而爆裂，使房屋被淹，物业公司对于案涉受损应承担赔偿责任。

　　（二）与相邻业主之诉

　　18起与相邻业主诉讼中，责任主体都是相邻业主。按案由分类，相邻关系纠纷8起，财产损害赔偿纠纷7起，排除妨害纠纷2起，侵权责任纠纷1起。从诉求内容分析，各诉求较为一致，包括停止侵害，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失等，有2起要求赔偿精神损失，但没有得到支持。从裁判结果看，有15起诉求得到法院支持（含二审改判1起），另外3起因缺乏事实依据，未得到法院支持。从裁判认定事实依据的方式看，18起诉讼中有8起基本事实双方无异议，有6起申请了司法鉴定并成为法院裁判主要依据，有2起被告不愿申请司法鉴定，直接导致败诉，另2起因申请不及时，司法鉴定无法进行，导致原告败诉（其中1起在二审中，法院依据视频、照片和派出所出警调解纠纷证明改判，酌情赔偿损失）。

　　主要法律依据为《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第九十一条，不动产权利人建造建筑物等，不得危及相邻不动产的安全。第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当避免对相邻不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。第九十五条，共同共有人对共有的不动产享有所有权。《中华人民共和国侵权责任法》第六条，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条第（一）款规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分也应当认定为物权法第六章所称的共有部分。第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　从数据分析可得出以下结论：第一，司法鉴定极为重要，当侵权方不承认侵权事实时，必须及时申请司法鉴定，固定证据，如责任主体方不同意申请鉴定，将直接承担举证不能的不利后果；第二，除直接损失外，可要求对方承担搬离房屋期间另外租住房屋的费用或者房屋无法出租带来的租金损失，必要时提供租房合同以及承租人证人证言；第三，一审中及时提交有效证据极为重要，吴福存与袁骏贵相邻关系纠纷一案与郑元超与周演相邻关系纠纷一案案情极为相似，责任主体方都提交了房屋属于空置状态，未产生任何生活用水的证明，但吴福存与袁骏贵相邻关系纠纷一案是在一审中提交，郑元超与周演相邻关系纠纷一案是在二审中提交，结果判决截然相反；第四，诉求应正当，李柱玲与徐超、刘小康财产损害赔偿纠纷一案中，徐超、李柱玲已签订书面协议，认可由其进行修复己方房屋漏水问题，随后却要求刘小康赔偿因查找漏水原因、修复漏水部位的过程中造成的损失，明显缺乏事实依据和法律依据。

　　（三）与开发商或二手房买卖人之诉

　　与开发商或二手房买卖人之诉共14起，11起责任主体为开发商，1起为二手房出卖人,1起为二手房受买人，1起以开发商与相邻业主作为共同被告。案由分别为商品房销售合同纠纷7起，房屋买卖合同纠纷2起，买卖合同纠纷5起。按诉求分类，要求违约金4起，要求承担维修费用3起，要求承担维修责任7起，要求赔偿损失（含间接损失）4起，要求解除合同1起。从裁判结果看，4起要求承担违约金案例中1起判决认定房屋存在质量缺陷，驳回原业主要求受买人支付违约金诉求，另外3起都因房屋存在质量缺陷，支持受买人要求开发商支付违约金的诉求，但其中2起对违约金数额酌情调整；要求开发商或二手房出卖人承担维修责任或赔偿损失案件中，仅1起认定涉案房屋不存在任何质量问题，其余全部判决承担维修责任或赔偿损失。

　　主要法律依据为《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百四十八条。《建设工程质量管理条例》第四十条的规定：在正常使用条件下，建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防漏墙，为5年；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　分析后可知：第一，房屋买卖中《商品房买卖合同》及其附件《住宅质量保证书》约定是判决的主要依据，但是不得违反《合同法》、《物权法》相关规定，否则可请求法院判决相关条款无效；第二，房屋漏水导致的房屋买卖纠纷中，主要争议焦点在于漏水问题属于房屋质量不合格还是质量瑕疵，从案例中可知如有确切证据（如司法鉴定报告）证明房屋漏水导致无法居住，则属于质量不合格，此时法院将认定不能交付，可根据诉求判决解除合同，给付违约金，赔偿直接和间接损失等，如证据表明属于质量瑕疵或者非主体部分质量问题，则法院会判决开发商进行修理，赔偿直接损失和非主体部分质量问题带来的间接损失；第三，违约损失的认定，一般在《商品房买卖合同》中都会约定违约责任，如延迟交付，按照每日万分之x计算逾期交房违约金，因商品房房款金额巨大，漏水修复工期长，延期交付导致的违约金往往较大，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从3起给付违约金案例中可发现，法院往往会根据责任方请求，酌情调整违约金数额，参照标准为购房资金占用利息标准或相同地段租金费用。

　　（四）与承租人或出租人之诉

　　与承租人或出租人之诉有7起（包含1起反诉），其中4起责任主体为承租人，3起为出租人，案由全部为房屋租赁合同纠纷。该类诉讼相对较为简单，都是将房屋漏水作为不交租金的抗辩理由。在审理中，有5起案例判决以维修费抵扣租金，1起判决赔偿因漏水带来的经营损失，1起因漏水造成出租人交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或严重影响经营，依法解除房屋租赁合同。

　　主要法律依据为《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　对7起诉讼进行分析可知：第一，承租人应当按照约定的期限支付租金，系承租人的主要合同义务。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。据此，只有在租赁物的瑕疵，或者对瑕疵的维修行为影响租赁物的正常使用，方可通过相应减少租金的方式维护权益。因此，房屋渗漏后，若非出现影响大部分房屋正常使用的情况下，承租人以出租人未履行维修义务为由长期拒绝支付全部租金，不符合合同法“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝相应的履行要求”的规定。该情况下，承租人认为其拒缴租金的行为系行使同时履行抗辩权，缺乏事实和法律依据。第二，当房屋出现漏水情形时，承租人应及时保存视频、照片、修理凭证或申请司法鉴定，作为请求修理费用或赔偿损失的证据。

　　（五）与装修承揽方之诉

　　2起与装修承揽方的诉讼中，均是由于装修承揽工作中，提供劳务方工作质量问题，造成房屋渗漏，按照《侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，经司法鉴定后，法院判决责任方赔偿损失或修复。该类诉讼中需要注意的是，加工承揽合同提供劳务方是公司的，要注意责任主体为公司，而非直接操作人，但是假如接受劳务方在接受劳务过程中跳过公司，单独与操作人另行约定工作项目的，责任主体为直接操作人。

　　（六）引发的刑事案件诉讼

　　在对案例进行数据分析中，发现2起因房屋漏水引发纠纷，导致的刑事案件。一起因房屋漏水问题与相邻业主发生争执继而发生揪打，后被告人用拳头将被害人鼻骨打伤。经鉴定，被害人端义顺鼻骨粉碎性骨折的损伤程度为轻伤二级。经审理，判决被告人孙某犯故意伤害罪，判处有期徒刑七个月，缓刑一年。一起因张某所承建工程出现房屋漏水质量问题，致使工程尾款被扣除，张某对管理工程的人员怀恨在心，实施报复，被判决犯寻衅滋事罪，判处有期徒刑一年三个月。分析案情可知，发生民事纠纷时，应及时寻求合理途径解决问题，防止扩大事态，乃至引发刑事案件。

　　来源 | 微信公众号“法说金陵”