逾期交付商品房,是指开发商未在商品房买卖合同约定的期限内将符合合同约定和国家强制质量标准的房屋交付给购房者的行为。根据该定义，认定商品房有效交付的条件有二，一是在商品房买卖合同约定的期限内交付，二是商品房质量符合合同约定和国家强制性标准，不严重影响购房人的居住使用。因此，本人认为，认定开发商是否逾期交付商品房，应当围绕上述商品房有效交付的两个条件综合判断，商品房按期交付不代表一定属于有效交付，在特定情形下也可视为未按期交付。开发商逾期交房是一种违约行为，应当依照合同约定及法律规定承担相应的法律责任。

　　一、开发商逾期交房的具体情形。

　　1、开发商“主动”违约——未按购房合同约定的期限交付房屋。

　　这是开发商逾期交房的常见情形。开发商与购房人一般会在商品房预售合同中约定房屋交付的期限和开发商交付前的书面通知义务。如果开发商未能事先书面通知购房人交付房屋，致使未按约定期限交付房屋的，则其要承担逾期交房的违约责任；如果开发商按合同约定寄送购房人，因购房人自身原因，如事先预留的送达地址错误致通知不能、虽已收到交付通知但未阅读交付通知致未能及时办理交付事宜等等，则开发商无须承担逾期交房的违约责任。因此，在这种情形下，开发商是否逾期交房的举证责任在于开发商自己。一般来说，开发商只要提供证据证明其已按照约定进行书面通知，即可免于承担逾期交房的违约责任；如果购房人认为虽已收到书面交付通知，但在书面通知或合同约定的期限开发商未实际交付，则购房人对此需要承担举证责任。

　　实际上，开发商“主动”违约逾期交房的原因多样，如由于施工进度的影响、行政审批或许可事项方面的耽搁等。但不管怎样，这些原因均非不可抗力，属于正常的商业经营风险，开发商应当事先意识此类风险的存在，并在加强施工管理等日常工作中尽力避免或减少此类风险对正常交付房屋的影响。

　　2、因房屋存在质量问题严重影响居住使用，购房人拒绝接收房屋的，应当视为开发商未按期交付房屋。

　　如前所述，商品房质量合格是房屋有效交付的前提条件之一。如果房屋存在主体结构等质量问题严重影响购房人正常居住使用的，购房人的购房目的已经落空，此时购房人可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）关于“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，行使合同解除权并要求开发商承担赔偿损失等违约责任。而购房人是否可以以此为理由拒绝接收房屋，要求开发商继续履行购房合同并承担逾期交付的违约责任，司法解释没有明确。本人认为，接收房屋的目的是能进行进一步装修并可以正常居住使用，如果购房人在合同约定的交付期届满前，对拟接收的房屋进行查验时，发现房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用，此时购房人接收房屋已经失去意义，其完全可以拒绝接收房屋，要求开发商修复合格后再交付，由此导致逾期顺延交付房屋的责任在于开发商，开发商应当承担未按期交付房屋的违约责任。一些地方法院出台意见，就上述问题予以明确，如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十三条规定：“买受人拒绝接收商品房的处理。出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。”

　　房屋主体结构质量不合格已经影响到居住安全，属于购房人拒绝接受房屋的合理理由不存在疑问。但是，如何理解和具体界定其他严重影响正常使用的房屋质量问题，这在实务中争议较大。本人认为，这基本上属于自由裁量的范畴，统一具体尺度难度较大，应当根据个案具体情况从是否对购房人生命安全构成威胁、是否对购房人身体健康造成重大不利影响、是否对购房人财产造成重大损害、是否严重干扰和影响购房人正常生活、质量问题可否修复及修复的深度与难度等方面，予以综合判断。

　　3．购房人以开发商未能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由拒绝接收住宅房屋的，应当视为开发商未按期交付房屋。

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在住宅商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这是行政法规对开发商在交付住宅房屋时一并向购房人交付必要文件资料的强制性规定，尤其是《住宅质量保证书》，一般列明了工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容，是开发商承担商品房保修责任的承诺。因此，交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应当是开发商交付房屋的必要条件之一，开发商要严格遵守。如果开发商在交付房屋前没有向购房者交付上述“两书”，合同又没有特别约定，购房人可以此为理由拒绝接收房屋，由此而导致的逾期交房的违约责任应由开发商承担。

　　关于此问题，虽然法律及最高人民法院司法解释没有规定，但一些地方法院对此问题的处理作出了明确规定，如《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》明确指出：“出卖人不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，构成违约，买受人因此拒绝接收商品住宅的，由此产生的逾期交房责任应当由出卖人承担。”再如《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》（2012年3月5日）第6条规定：“房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。”虽然安徽省高院的规定以双方在合同中约定有开发商交付房屋时应提供“两书”为前提，但本人认为，《城市房地产开发经营管理条例》规定的开发商交付商品住宅时应一并交付“两书”为行政法规的强制性规定，即便购房合同没有约定，房地产开发企业交付商品住宅时，也应当依法履行交付“两书”的义务。

　　二、开发商逾期交付房屋应承担的法律责任。

　　根据《商品房买卖合同司法解释》的规定，开发商逾期交房应承担的违约责任主要包括以下方面：

　　1、开发商向购房人支付逾期交房违约金并继续履行向购房人交付商品房的义务。

　　开发商与购房人通常会在商品房买卖合同中约定开发商逾期交付房屋违约金的数额和计算方法，购房人可依照合同约定要求开发商支付逾期交房违约金。如果合同没有约定违约金或损失赔偿数额，根据《商品房买卖合同司法解释》第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，购房人可以按照有关部门公布的同类房屋租金标准或者通过鉴定机构予以评估，确定违约金或损失赔偿数额。

　　2、购房人请求解除商品房买卖合同并要求开发商承担赔偿损失等违约责任。

　　《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据该条规定，开发商逾期交付房屋时，除双方另有约定外，经购房人催告后在合理期限内仍未交付，购房人享有单方解除商品房买卖合同的权利。

　　购房人在行使合同解除权时，要注意以下几点，一是催告后开发商的履行期限，此时应当给予开发商至少三个月的履行期限，除非双方另有约定。二是解除权的行使期限，分两种情形，其一，如果开发商曾经催告购房人行使解除权，则解除权行使期限为三个月，除非法律有规定或当事人另有约定；其二，如果开发商没有催告的，解除权行使的期限最长为一年，该一年的期限应当自购房人催告开发商履行交付义务的宽限期届满之日起计算。另外，商品房买卖合同解除后，购房人还可以依据合同约定和法律规定要求开发商承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。