1.房屋买卖合同中，代理权的有无应根据证据优势原则和日常经验综合认定

——根据证据优势原则和日常生活经验法则，综合被代理人对当事人之间房屋买卖行为的知情和认可情况，探寻当事人的真实意思表示，正确认定代理人代理权的有无。

关键词：房屋买卖；代理权；无权代理

规则详解：在房屋买卖合同纠纷审判实践中，认定代理权的有无，应根据证据优势原则和日常生活经验法则，综合被代理人对代理人出售房屋行为的知情和认可情况，遵循诚实信用原则，探寻被代理人的真实意思表示，正确认定代理人代理权的有无。本案中，代理人和被代理人系父子关系，且有证据证明双方关系良好、联系密切、交流正常，而代理人在取得售房款后也将大部分售房款直接存入被代理人账户等情形可知，被代理人对代理人的代理出售案涉房屋行为是知情并认可的，代理人的代理行为是有权代理，行为后果理应由被代理人承担。

案例索引：（2014）宁民初字第153号，（2014）松民一终字第834号，（2015）吉民提字第120号，见《人民司法·案例》2017.14，第65-68页。

2.产权代持协议不能对抗法院强制执行

——实际出资人以案外人的身份提起执行异议之诉的，鉴于《物权法》对因法律行为引起的不动产物权变动采用债权形式主义，应认定产权代持不能产生物权效力，也不能导致物权变动，委托人因未能取得物权而不能对抗代持人的债权人所提起的法院强制执行。

关键词：代持产权协议；物权变动；执行异议

规则详解：依据《物权法》规定的物权公示原则，代持产权协议的效力主要体现在对内效力上，对外不具有物权效力，不能直接引起物权变动。而且，出资购房人将房产登记在代持人名下，就应当预见到可能由此带来的风险，并应当承担这种风险出现的后果。另，根据《物权法》和房地产登记的相关规定，房屋登记管理机关对房产的登记管理是对房屋产权登记确权的唯一法定部门。如果允许以公民、法人私下协议的方式来挑战法律、法规的相关产权登记制度规定，势必造成社会经济的乱序和公民法人有关诚实信用方面要求的降低。因此，在涉案房产权属未变更登记至出资购房人名下时，出资购房人无权要求直接确认涉案房产产权为其所有。

案例索引：（2014）台临执初字第4号，（2016）浙10民终351号，见《人民司法·案例》2017.11，第108-111页。

3.交钥匙不能视为开发商房屋交付义务的完成，逾期交房责任的承担并不能因合同约定免除开发商承担逾期办证责任

——商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅是交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。在合同分别约定逾期交房与预期办证责任违约责任的同时约定开发商承担了逾期交房责任后免除逾期办证责任的，应对该条款作出不利于条款制定人的解释，开发商仍应按照合同约定的多项违约责任分别承担。

关键词：商品房买卖；逾期交房；逾期办证；违约责任

规则详解：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。依据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人除需将商品房交付买受人使用外，还需出示相应的证明文件，签署房屋交接单，提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等。

商品房买卖合同既约定了开发商的逾期交房责任和逾期办证责任，又约定开发商在承担逾期交房责任后应顺延房屋权属证书办理时间的，应认定为格式条款。根据《合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。开发商提供的该格式条款，其内容免除了开发商按时交付房地产权属证书的义务，应当无效。

案例索引：（2015）连民初字第788号，（2015）岩民二终字第671号，见《人民司法·案例》2017.5，第48-51页。

4.撤销商品房预售合同登记备案行为具有可诉性

——行政行为的作出必须具有相应的事实依据，涉及相对人重大权利义务的应遵循行政参与原则，因此冒用他人签名办理的商品房预售合同撤销登记备案构成违法，且具有可诉性。

关键词：预售合同；登记备案；撤销

规则详解：根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房[2010]53号、江苏省住建厅《省住房城乡建设厅关于进一步加强商品房预售监管的通知》（苏建房管[2013]432号）的规定，对于已经签订商品房预售合同并完成网上备案的，应当在双方协商一致的基础上解除合同，并需向房管部门递交申请，才可撤销登记备案。同时，行政参与原则是行政程序的基本原则之一，而合同登记备案是办理预告登记的前提，对购房人可期待权具有一定影响。案涉房屋买受人未到场，且未审核出卖人提交的申请中买受人的签名是否为其本人所签的情形下，即作出撤销登记备案行为，不仅主要依据不足，也违反行政参与原则，故撤销登记备案行为应依法确认无效。

案例索引：（2015）东行初字第00528号，（2016）苏06行终435号，见《人民司法·案例》2017.5，第91-94页。

5.以回购房产担保债权实现的回购条款有效

——借款人、贷款人、回购人签订三方合同，约定借款人不如期还款达到一定条件，贷款人有权要求房产回购人回购房产，并以回购款直接优先偿付贷款债务的回购条款，因不属流质条款，且无《合同法》第五十二条规定的情形，应肯定其效力。

关键词：回购条款；流质条款；借款合同

规则详解：借款人、贷款人、回购人签订的个人经济适用住房抵押借款合同、共同还款承诺书均合法有效，均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。合同中的回购条款也应尊重当事人的真实意思表示，获得全面履行。在贷款人要求回购人回购案涉经济适用住房时，经济适用住房的权利人应当配合回购人，向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续。

案例索引：（2014）徐民二（商）初字第1045号，见《人民司法·案例》2016.29，第75-77页。