一、如何认定房屋的真正权利人

　　通过梳理无讼案例上二十篇关于借名买房的案例可提炼出以下司法裁判规则：

　　1、借名买房的合意

　　法院在处理此类案件时，一般会考察当事人之间是否存在借名买房合意，通常法院会要求借名人提供书面的借名协议，但如果借名人能够举证证明双方存在口头的借名协议，如电话录音、出名人自认等也可以认定双方之间存在借名买房的合意。如果借名人不能够举证证明借名人和出名人之间存在借名买房的合意，即使借名人有实际出资行为，法院也有可能认定双方之间存在的是借款关系而非关于借名购房的关系。

　　2、房屋价款的实际支付情况

　　房屋买卖涉及的交易金额较大，一般房屋价款都是由实际出资人直接支付，因此法院通常会将房屋价款实际由何方支付作为考察真实权利人的重要标准：

　　第一，认购金和首付款。借名人直接支付认购金和首付款，不仅反映可以证明借名人是房屋的实际出资人，也可以证明是借名人实际参与了房屋买卖交易的全过程，在一定程度上也可以证明借名人是“真实权利人”。

　　第二，贷款支付主体。一般情况下，在借名买房的行为中，出名人既是购房合同的购房者，也是银行按揭贷款合同中的借款人，如果双方之间存在借名买房行为的，那么真实的所有权人也往往是实际还款人，所以法院在审理此类案件时，通常会将实际还贷人作为考察真实权利人的重要标准。

二、借名人的法律风险防范

　　1、尽量签订书面的借名买房协议

　　如前文所述，法院在审理此类案件时会将双方之间是否存在借名的合意作为重要的判断标准，由于书面证据拥有较强的证明力，如果双方之间存在书面的借名买房的协议，则法院认定借名人为实际所有权人的可能性就大大增加。

　　2、注意保留款项支付凭证

　　借名人证明自己是真实的权利人的一个重要的途径是证明自己是房屋的实际出资人，因此借名人要注意保存相应款项的支付凭证，以便在房屋所有权发生争议时证明真实的出资状况 。

　　3、可以就房产设定抵押物权

　　《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，如果出名人处分其名义上持有的房产，而受让人符合善意取得构成要件的，该处分行为有效，此时借名人则无权向受让人主张返还房屋。为防止此类事情出现，借名人可以与出名人协商在该房产上设定抵押权，将房产抵押给借名人，以限制出名人擅自处分该房产。

三、出名人的法律风险防范

　　1、及时跟踪借名人还款情况

　　实践中，贷款银行一般要求借款人必须于购房人一致，因此在借名买房的案件中，一般都是以出名人的名义办理贷款，通常由借名人保管贷款银行卡，并实际进行还款。如果借名人还款不及时，则有可能会损害出名人的诚信度，一旦征信不良，将会导致出名人造成一定的信用风险。因此，如果以出名人办理了按揭贷款，出名人应当注意及时跟进还款情况，避免出现征信不良的现象。

　　2、督促借名人合理使用房屋

　　因为借名购房中，出名人仅仅是拥有名义上的产权，房屋的实际使用的主体一般是借名人，如果借名人不合理的使用房屋，导致他人权益受损的，出名人作为名义上的所有权人则会被要求承担相应的法律责任。因此，出名人也应该注意督促借名人合理使用该房屋，必要时及时督促借名人将房产过户至其名下。