借名买房是指房屋的实际出资人不符合某种资格，或不方便以本人的名义购房，便借用他人名义购房并以他人名义登记房屋所有权，但仍保留房屋的使用权限的行为。法律并没有为借名买房纠纷提供具体的裁判规则，因此司法实践中关于此类纠纷通常存在“物权说”与“债权说”两种观点。物权说认为，只要能证明双方存在借名买房合意，则房屋产权应回归真实权利状态。债权说认为，双方对于房屋产权的规定仅限于自我约定，没有直接设立房屋所有权的法律效力。蔡律师更认同债权说的观点。若支持借名人以双方合意为据确认物权的请求，则混淆了物权与债权的关系，违背了物权变动的法定原则，房屋权属不能仅依据当事人约定而发生变动。本案中，一、二审法院的裁判思路也为债权说，男方作为借名人，在这种情形下的法律身份是真实“债权人”，而非真实“物权人”，其提起物权确认的请求因依据不足而不应得到支持。对于房产归属的判决，因双方仍处于婚姻关系存续期，购房产生于婚前，而还房贷发生于婚后，一般认定为双方用夫妻共同财产还贷，根据民法典第1062条规定，案涉房产应属夫妻共同共有。

案情简介

小李、小丽于2015年5月15日登记结婚。婚前，双方购置案涉房产，登记于小丽名下。双方确认房产定金、首期款款项、房贷及水电管理费由小李承担，小李认为婚前用小丽购买房产为借名买房，但小丽认为上述款项体现了小李对小丽的婚前赠与。双方遂诉法院。

一审法院观点：

本案中，小李主张因自身不符合购房政策，小李借小丽的名义购买涉案房产；该房产由小李全额出资，购得后暂时登记在小丽名下，待小李补办完社保并具备购房资质后，小丽再无条件过户到小李名下。但小李并未提交证据证明小李与小丽之间存在“借名买房”的合意。小李提交的微信聊天记录、“授权委托书”照片、证人证言等证据仅能证明小李当时并不具备购房资格、小丽曾委托小李办理购买房产的相关手续，不能证明小李与小丽之间存在“借名买房”的合意，即不能证明小李与小丽达成或签订过“借名买房”的口头或书面协议，故小李所称“借名买房”的依据不足。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记，发生效力。”本案涉案房产登记在小丽名下，小李要求确认涉案房产归小李所有并要求小丽将涉案房产过户到小李名下等诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。

小丽提供的《赠与协议书》载明小李赠与小丽现金250万元。该《赠与协议书》是否变造形成，小李是否有权向小丽主张债权，系另一法律关系，小李可另循法律途径解决。小李提交购买涉案房产的资金和按揭贷款均由小李支付和承担的证据，依此要求确认涉案房产为小李所有。对此，一审法院认为，即使《赠与协议书》系变造形成，即涉案房产的首期款不是小李对小丽的赠与而是小李出资，小李是否据此有权向小丽主张债权，也系另一法律关系，故小李不能以出资为由主张物权。2015年6月以后的房贷及对应的房产价值，涉及是否为夫妻共同财产，因小李、小丽的婚姻关系仍存续，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第四条，故法院不予认定和分割。