登记在案外人名下的房产，若登记名义人否认该房产属于被执行人，而执行法院认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施

案情简介

林甲系刘艾琳、林乙的儿子，于2012年3月23日至2017年8月24日在狱服刑。期间刘艾琳、林乙与A公司签订案涉房产的《房屋买卖合同》，买受人填写为林甲，房款均为二人支付。为获取案涉房产的按揭贷款并将借款人填写为林甲，B公司应林乙的要求向银行出具一份内容不真实的证明，证明林甲为B公司员工且有稳定收入。林甲出狱后支付了8个月的按揭贷款，并将案涉房产的所有权证办理至其名下。

在刘艾琳、林乙向李大海民间借贷一案中，因二人未偿还借款本息，李大海向一审法院申请执行，并申请查封、冻结案涉房产。

一审仓山法院

一审法院认为本案中在实际权利人产生争议的情况下，不应简单依据不动产登记确认案涉房产的真实权属，而应从房产登记、购房出资、家庭成员关系等情况综合认定。自2012年4月刘艾琳向A公司支付案涉房产首付款时起至其为案涉房产还按揭款，其子林甲均处于服刑期间，完全没有购房的经济能力。鉴于案涉房产首付款和绝大部分按揭款是由刘艾琳、林乙支付，故一审法院认定案涉房产系由林甲父母刘艾琳、林乙出资购买并登记在林甲名下，为三人共同所有。

二审福州中院

本案诉争房产登记在林甲名下，在林甲否认属于被执行人林乙、刘艾琳的个人财产或者是双方共同财产的情况下，执行部门以执代审，认定诉争房产属于林乙、刘艾琳和林甲的共有房产，并采取查封措施，于法不符，应予纠正。故解除对林甲名下的案涉房屋的查封、冻结。

福州律师

蔡思斌评析

依据《物权法》的相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。一般情况下，登记权利人即推定为实际权利人，但有证据证明登记权利人与实际权利人不一致时，该登记内容应该被推翻，并确认不动产实际权利人，从而维护真实权利人和善意第三人的合法权益，方符合社会诚信、公平之原则。对于本案中涉及的登记在案外人名下的土地使用权，2018年颁布的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条对此有明确规定，如果登记名义人否认该土地、房产属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。

因此，本案中一审法院直接根据林甲在狱服刑期间无经济能力及购买房产的可能性，认定诉争房产的登记权利人与实际权利人不一致，本身合理合法。但本案中登记名义人已明确否认诉争房产属于被执行人，则申请强制执行的一方应当对房屋的所有权归属问题另行起诉，而不能以强制执行的名义进行诉讼。

案例索引：(2019)闽01民终8989号，以上涉及人名均为化名。

来源：微信公众号“菜驴法评”