裁判观点

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。

相关法条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条。

基本案情

2007年，徐意君因商品房委托代理销售合同纠纷一案将北京市金陛房地产发展有限责任公司（以下简称金陛公司）诉至北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）。北京二中院经审理判决解除徐意君与金陛公司所签《协议书》，金陛公司返还徐意君预付款、资金占用费、违约金、利息等。判决后双方未提起上诉，该判决已生效。后因金陛公司未主动履行判决，徐意君于2009年向北京二中院申请执行。北京二中院裁定查封了涉案房屋。

涉案房屋被查封后，王岩岩以与金陛公司签订合法有效《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，已合法占有房屋且非因自己原因未办理过户手续等理由向北京二中院提出执行异议，请求依法中止对该房屋的执行。北京二中院驳回了王岩岩的异议请求。王岩岩不服该裁定，向北京二中院提起案外人执行异议之诉。王岩岩再审请求称，仅需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。二审判决错误适用了第二十九条进行裁判，而没有适用第二十八条，存在法律适用错误。

裁判结果

北京市第二中级人民法院于2015年6月19日作出（2015）二中民初字第00461号判决：停止对北京市朝阳区儒林苑×楼×单元×房屋的执行程序。徐意君不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2015年12月30日作出（2015）高民终字第3762号民事判决：

一、撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第00461号民事判决；

二、驳回王岩岩之诉讼请求。

王岩岩不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2016年4月29日作出(2016)最高法民申254号裁定：指令北京市高级人民法院再审本案。

裁判理由

最高人民法院认为，《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。

关于王岩岩是否支付了购房款的问题。王岩岩主张其已经支付了全部购房款，并提交了金陛公司开具的付款收据、《商品房买卖合同》、证人证言及部分取款记录等予以佐证，金陛公司对王岩岩付款之事予以认可。上述证据是否足以证明王岩岩已经支付了购房款，应当在再审审理过程中，根据审理情况查明相关事实后予以认定。

案例评析

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条强调：在人民法院查封之前已合法占有该不动产、全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记；而29条强调：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（消费者生存权）、总价款的百分之五十。

通过对比可以看出，28条要求买受人未办理过户登记无过错，也就是存在过错的情况下仍然不能排除强制执行；什么情况下属于“非因买受人原因”？《执行异议复议规定》起草者罗列了三种买受人存在过错的情况：一是对他人权利障碍的忽略，典型为买受人未对于不动产上已存在的抵押权登记尽到注意义务。见案例“因所购房屋登记抵押而不能办理产权过户，买受人需承担房屋被执行的风险”；二是对政策限制的忽略，典型为明知标的不动产的购买具有限制政策而无法过户但仍予购买。见案例：“借名买房”中的实际购房人能否以实际权利人为由排除强制执行？三是消极不行使登记权利。

《九民纪要》第127条则举例说明，将买受人向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为认定为属于“非因买受人原因”。《执行异议之诉解释征求意见稿》第九条则在《九民纪要》的基础上，将“虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由”的行为也视为买受人无过错的体现。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》29条对于没有办理过户登记的原因是不需要买受人不存在过错的，也就是即便买受人存在过错，仍然可以排除强制执行。

实务提示

01

在被执行财产是房地产开发企业名下的商品房时，案外人可以根据自身的情况选择适用上述规定的第28条或者29条，从而实现排除法院强制执行的效果。

02

有债务负担且名下无房屋的买受人，购房前可以有针对性的选择付款方式，基于消费者生存权优于物权、债权的原理，建议选择完成第29条的条件，效果最佳。

03

有债务负担且名下有房屋的买受人，在没被查封之前，建议按照28条的规定完善相关条件，尤其是要先占有该不动产。至于未办理过户登记的缘由，可参考上述案例评析选择适用。

法律依据

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

来源：微信公众号“彰平 合同说”