一、判例要旨

　　1、案外人以被执行房产为其所有提起执行异议之诉，需满足支付全部价款、实际占有、未办理过户登记手续无过错三项要件。

　　2、案外人具备过户登记条件但未及时办理过户登记，又以已办理预告登记为由主张未办理过户登记手续无过错并排除执行的，不予支持。

二、关键词

　　案外人执行异议之诉，预告登记，无过错，排除执行

三、案情简介

　　申请执行人郑小梅与被执行人涂德喜的诉讼案件已进入强制执行程序，法院查封了被执行人涂德喜名下的房产。案外人程飞以其与涂德喜订有房屋买卖合同，已通过以物抵债的方式支付全部购房款，并进行预告登记为由，主张涉案房屋为其所有，提起执行异议之诉。一二审法院均驳回其诉讼请求，程飞仍不服，向最高人民法院申请再审。

　　本案的争议焦点为：程飞是否满足不动产买受人物权期待权排除执行的三项要件。

　　最高人民法院经审查认为，程飞与涂德喜虽然签订有《房地产买卖合同》、《房地产买卖契约》，但程飞并未办理房屋的登记过户手续，该房屋仍然登记在涂德喜名下。对于是否已全部支付完毕购房款问题，程飞就这一事实提出过三种主张：第一次主张支付全部价款140万现金，第二次主张支付全部价款400万现金，第三次又主张通过其对外的债权冲抵购房款，而且每种主张均提出相应的证据支持。程飞对相互矛盾的陈述及证据均无合理解释，因而对其主张已支付全部购房款的理由应不予采信。对于是否实际占有涉案房产问题，根据一审法院对房屋物业管理部门的调查情况，涉案房屋一直无人居住，也未缴纳物业管理费。

　　因此在执行法院查封涉案房屋时，程飞并未实际占有该房屋。对于未办理房屋过户登记是否无过错的问题，程飞在具备办理涉案房屋过户登记条件下，未及时办理过户登记手续，存在过错。其以办理了预告登记主张无过错的理由不能成立。此种情况下，程飞作为房屋预告登记权利人对该房屋的物权转让请求权不能产生对抗法院执行的效力。因此，程飞既不具有涉案房屋的所有权，也不具备支付全部价款、实际占有涉案房屋、对未办理过户登记手续无过错三个条件，其不享有足以排除强制执行的民事权益，驳回了再审申请。

四、点评

　　不动产买受人以物权期待权主张排除强制执行的，需要满足《执行异议和复议规定》第二十八条或《查封、扣押、冻结规定》第十七条的条件。《执行异议和复议规定》第二十八条规定了五个条件：申请执行的债权须为金钱债权；查封前已签订合法有效的书面买卖合同；已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且剩余价款按照法院的要求交付执行；查封前已合法占有；非因买受人自身原因未办理过户登记。《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定了三个条件：支付全部价款；实际占有房产；未办理过户登记无过错。

　　鉴于本案是执行异议之诉，而且最高法院对《执行异议和复议规定》是否是执行异议之诉的直接法律依据采取谨慎态度（详见本专栏第9期），本案适用《查封、扣押、冻结规定》第十七条的规定更为妥当。依据该十七条，本案买受人程飞的三个条件均不符合，不能排除强制执行。

五、案例延伸

　　无论是《执行异议和复议规定》第二十八条还是《查封、扣押、冻结规定》第十七条，均有“非因买受人自身原因未办理过户登记”这项条件，该如何理解呢？

　　从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记。本案也属于这种情形，买受人已经预告登记，但是在具备过户登记的条件下，因怠于过户，未及时办理登记。最高法院认为其未办理过户登记是自身原因导致，存在过错，不符合该项条件。

六、格外关注

　　最高法院在说理部分赞成了二审法院的观点，即房屋预告登记权利人对该房屋的物权转让请求权不能产生对抗法院执行的效力，这与《执行异议和复议规定》第三十条的规定有些许出入，需要格外关注。

七、法条链接

　　1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条（2005年1月1日起施行）

　　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（2015年5月5日起施行）

　　金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条（2015年5月5日起施行）

　　金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

八、裁判文书：

来源：微信公众号（尚格诉讼观)