Part1

问题引入

　　现实中，出于一些原因，例如买受人没有购房资格、出卖人不配合过户等，导致房屋买卖没有完成过户登记。此时，房屋依旧登记在原房主名下，形式上依旧属于原房主的财产。若原房主的普通债权人申请法院就此房屋进行拍卖、变卖以实现其债权，买受人是否能够以其已经购买了该房屋为由阻却法院的执行？

　　备注：普通债权人与抵押权人相对应，若此房屋上存在抵押，则未经抵押权人的同意不能出卖该房屋，除非买受人代出卖人清偿抵押权人的债权。

Part2

律师分析

　　（一）法律规定

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　（二）分析

　　根据上述法律规定，如果买受人能够满足同时（一）、（二）、（三）、（四）的条件，则可以排除原房主普通债权人的强制执行申请。

　　但在司法实务中，（一）和（四）在具体适用时会在一些特殊情况下存在争议：

　　1、“以房抵债”能否被认定为条件（一）中的合法有效的书面买卖合同

　　其一，“以房抵债”的约定的有效性是这个问题探讨的基础，若“以房抵债”无效，则其本质系债权，进能够按照基础的债权债务关系来主张，而不能要求债务人履行房屋过户登记的义务。有效的“以房抵债”约定一般要求在债务履行期届满后签署，具有真实的“以房抵债”的意思表示，且对价合理，没有触犯《合同法》第52条的规定。

　　其二，即使“以房抵债”的约定系有效的，其存在基础的债权并未经法定程序认定，其真实性无法确定。即使该债权系真实的、合法的，其与一般的债权也没有差别，没有依据能够优先与其他普通债权。若认可“以房抵债”约定可以作为条件（一）中的合法有效的书面买卖合同，则无疑使其超越了一般债权而具备了物权期待性。

　　其三，从“以房抵债”约定存在的目的来看，其本质上是为了偿还债务，而非房屋买卖，不具备房屋买卖的真实意思表示。

　　因此，“以房抵债”不应被认定为条件（一）中的合法有效的书面买卖合同。

　　司法案例：（2019）京03民终1982号

　　关于争议焦点一，杨婧上诉认为其享有物权期待权，所以享有排除执行的民事权利；其以房抵债的形式签署的买卖合同的性质、效力与普通房屋买卖合同的效力并无差距，一审判决认以房抵债的形式不符合执行异议规定的支付房款的情形缺乏法律依据。对此本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，杨婧虽主张嘉厚公司拖欠其工程款未偿还故以房抵债，但首先，其主张的工程款债权未经有效的司法确认，真实性待定；即使认定该债权真实成立，亦无证据显示该债权不属于一般债权；另，虽然双方签署有《商品房预售合同》，但是杨婧并未实际支付购房款，也未办理过户手续，且杨婧签订合同的目的系为抵销工程款，目的在于实现债权，杨婧与嘉厚公司并不存在真正意义的房屋买卖合同关系。故在上述情形下，杨婧所享有的权利依然属于债权，并不享有物权及物权期待权，杨婧享有的债权并不优先于其他一般债权，故对于杨婧的该项上诉主张，本院不予采信。

　　2、如何确定条件（四）中非因买受人自身原因未办理过户登记

　　非因买受人的原因不仅是指买受人要具备购房资格，按照《房屋买卖合同》的约定支付购房款，而且需要买受人不怠于行使权利，即要举证证明其积极的向出卖人要求其办理过户登记手续。

　　若因国家政策调整的原因导致买受人不再具备购房资格致使无法办理过户登记，则属于满足条件（四）的情况。

　　司法案例：（2019）京03民终1987号

　　关于争议焦点二，黄召勇上诉认为嘉厚公司未按约定为其办理网签及房屋过户是嘉厚公司的过错，黄召勇不存在过错。对此本院认为，黄召勇与嘉厚公司2013年1月已经签订《商品房预售合同》，涉案房屋2014年11月14日已经取得房屋所有权初始登记，具备办理转移登记的条件。但双方未办理网签备案手续，亦未向不动产登记部门申请办理涉案房屋过户登记。黄召勇虽主张均是嘉厚公司的过错导致，但黄召勇并未提交证据证明其已经积极向嘉厚公司主张过权利。故本院认为黄召勇作为《商品房预售合同》的签订方，未尽到审慎的注意义务，消极行使权利，对于涉案房屋一直未过户登记到己方名下，具有一定的过错。且2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），此后黄召勇不再具备购买涉案房屋的资格，涉案房屋已无法办理过户登记到黄召勇名下。

　　来源：微信公众号“房屋里的法律”