一、案情简介

2001年7月2日，陈胜利承接旧城改造工程。2004年4月3日，陈胜利与陈先锋签订购房协议，约定陈先锋购买陈胜利新建住宅楼的住宅房1套。同月，陈先锋先后分两次支付全部购房款，陈胜利向陈先锋出具了购房款收据。同年5月，县国土资源局以及房产管理局同意将该房屋国有土地使用权变更为陈先锋，县土房权属调查勘测部门对该房屋进行了勘测定界和权属调查复核，并收取了相关费用。2008年8月，县土房权属调查勘测部门再次对该房屋进行了勘测定界和权属调查，认可权利人为陈先锋，收取了附图费，同意提交办理相关登记。2011年6月10日，陈胜利与向蓉签订房屋买卖协议，约定陈胜利将包含争议房屋在内的4套房屋出售给向蓉，办理过户的相关税费由向蓉承担。6月20日，县国土资源与房产管理局向向蓉出具了办理争议房屋过户的业务受理通知书，并由向蓉缴纳了全部税费。

2011年6月22日，谭蜀泉因与陈胜利借款合同纠纷，谭蜀泉遂申请诉前保全，法院裁定查封了陈胜利的包含争议房屋在内的相关房产。陈先锋、向蓉提出异议，请求解除对争议房屋的查封，法院裁定驳回其异议。陈先锋、向蓉不服，向重庆市第四中级人民法院申请复议，该院裁定驳回其复议申请。同年6月23日，谭蜀泉对陈胜利向县法院提起民间借贷诉讼，该院受理后移送至重庆市第一中级人民法院管辖。经审理，重庆一中院作出调解书，由陈胜利于2011年12月17日之前支付谭蜀泉相应款项。之后，因陈胜利未履行调解书所确定的还款义务，谭蜀泉向重庆一中院申请强制执行，该院立案执行。陈先锋、向蓉又以案外人的身份对争议房屋向重庆一中院提出书面执行异议，该院裁定驳回其异议。陈先锋、向蓉遂以谭蜀泉为被告、陈胜利为第三人向重庆一中院提起案外人执行异议之诉，要求将争议房屋确认归其二人所有，并对争议房屋解除查封、停止执行。

二、裁判观点

1. 重庆一中院一审判决：停止对案涉房屋的执行；驳回陈先锋、向蓉的其他诉讼请求。

2. 重庆高院二审认为：陈先锋、向蓉与陈胜利签订的购房协议，是真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，依法有效。同时，根据相关事实，应认定陈先锋、向蓉已支付全部房款，履行了付款义务。争议房屋未能过户，虽主要在于陈胜利不愿缴纳相关税费，但陈先锋、向蓉明知该事实却放任长达7年，既未催促陈胜利履行缴税义务，也未以垫付税费方式促成房屋完成产权变更登记，以致该房屋登记在陈胜利名下，因另案被法院查封，故陈先锋、向蓉对争议房屋未能完成过户存在一定过错。且该争议房屋属门面商业用房且用于租赁经营，非生活消费，不应享有优先于其他一般债权的特殊保护。据此，本案不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的情形。因此，重庆高院作出二审判决，撤销一审判决，驳回陈先锋、向蓉的诉讼请求。

案件来源：（2014）渝高法民终字第00062号

三、律师说法

1.已支付购房款但未办理不动产登记的买受人依法享有物权期待权，物权期待权的本质为债权请求权

在法院强制执行中，已支付购房款并实际占有房屋的买受人有权要求排除法院执行，并请求不动产过户登记的权利，在学理上称之为买受人物权期待权。之所以赋予买受人物权期待权是因为在不动产交易中，买方常常处于弱势，而卖方常常处于强势，当双方签订不动产交易合同后，由于登记条件暂不具备，买受人因未完成登记而无法取得所有权，此时买方取得的只是债权的请求权。如果卖方“一物二卖”或者涉及他案执行，无法履行或者拒不履行合同义务，只要求卖方承担违约责任，对买受人极不公平。因此，将买受人对不动产的债权请求权即物权期待权赋予特别的保护，具有现实意义。物权期待权是以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权，是为了在确定的不动产财产权登记条件还不具备时，以保证将来财产权变动能够顺利进行。

2.若物权期待权人对未能办理不动产过户登记存在过错，则无权主张排除强制执行

物权期待权的行使需满足一定的条件，除必须在法院查封前已支付了全部的购房款并实际占有该房屋外，还需要满足不动产未办理过户登记系非买受人自身原因，即买受人对未办理过户登记手续没有过错这个条件。理由在于，权利人长期不行使权利，将会使权利长期呈现出不存在的状态，并使不特定的第三人对这种事实状态基于合理的信赖产生相应的预期，形成对当事人间所呈现的法律关系的信赖利益。要发挥维护社会秩序稳定、尽快实现财产流转的目的，消灭当事人间原有法律关系的作用，使当事人权利真正落实归位，必须鞭策权利人在合理期限内积极行使权利。

就本案而言，尽管陈先锋、向蓉作为购房人在协议签订后支付了全部房款并实际占有该房屋，其间也曾先后两次申请办理房屋过户登记并自行缴纳相关税费，但截至法院查封之时，该房屋仍未能过户登记在陈先锋、向蓉名下。我们不能苛求作为普通民事主体的陈先锋、向蓉熟知相关法律规定，在矛盾纠纷伊始即知晓能通过提起诉讼行使物权登记请求权，并通过法院强制执行来实现不动产物权的变动，因此可以给予其较长的合理期限来行使物权期待权。但该房屋自交付占有到被法院查封已逾7年未能办理过户手续，已远超过普通公众对合理期限所正常认知的最大限度，应认定为逾期行使物权期待权。故陈先锋、向蓉对争议房屋未能办理过户登记自身存在过错，其享有的物权期待权无法得到支持。

四、关联法条

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

来源：微信公众号“张凌霄律师团队”