未办理不动产登记的可通过土改时土地房产证确认当事人对土地的权利
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蔡思斌
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1个月之前
相邻关系诉讼双方均未办理不动产权属登记或证明的前提下，法院可通过土地改革时期颁发的土地房产证确认当事双方的诉讼主体地位
案情简介
刘涛与林义系邻居关系，其于2017年签订《协议书》，刘涛为甲方，林义为乙方，约定：双方灾后房屋重建，甲方由襟庐厝右边原火墙基础皮向东方向让出1米起建新房，第二层起做0.5米延伸建筑；乙方由学鲁厝左边原基础起建新房，第二层起做1米延伸建筑。现刘涛以林义在建新房超出上述协议约定范围八十公分，影响到其房屋通行、通风采光等相邻权利为由，诉至一审法院。
一审闽清法院
因本案讼争双方不动产均尚未办理相关权属证明及建房审批许可，双方不动产权利义务人无法确定，现刘涛以相邻权纠纷提起本案诉讼，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
二审查明上诉人与被上诉人房屋界址纠纷一案判决中查明：一、土改时，襟卢分配给刘涛和林义居住，登有土地房产证；二、改建时，留出八尺地做路给人通行。
二审福州中院
因双方协议书中约定“甲方由襟庐厝右边原火墙基础皮向东方向让出一百公分（1米）起建新房”，且双方均确认刘涛现所建房屋已按约定向东让出1米。法院经实地测量确认林义在建房屋地基已占用通道约0.664米，该部分地基应予以拆除。关于是否存在违章建房及是否需拆除的问题，属政府相关职能部门审查的范畴，本案不予审理。
福州律师
蔡思斌评析
一二审法院对于审理该案的标准在于刘涛是否可以以相邻纠纷主体资格提起诉讼而观点不一。根据《中华人民共和国物权法》中关于相邻关系的规定，因不动产相邻关系所产生的权利义务系在不动产权利人之间发生，相邻权应以合法建筑为前提。当事人双方均未办理相关不动产权属证明及建房审批许可，双方不动产权利义务人无法确定。但结合二审中查明的当事双方均在土改中获得相应土地房产证的事实，在双方均无证据证明自己或对方有进行不动产权属登记的情况下，法院可以通过土地改革时期颁发的土地房产证来确认当事人双方的相邻关系纠纷诉讼主体资格。
以此案为警示，许多农村房屋或土地，虽然参加了土地改革时的土地登记，获得了国家颁发的土地房产证，但自2015年3月1日起，我国的不动产登记正式施行，实现了土地证和房产证的双证合一。土改时期的土地房产证除在极少数情况无证据证明事实的情况下有效，一般情况下均已不再发生法律效力。故土地所有人为保障自身对于土地的权利，应进行相应的不动产权属登记以取得其对不动产的所有权。
案例索引：(2018)闽01民终10282号，以上涉及人名均为化名。
来源：微信公众号“闽都审判观察”
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上海锦天城（福州）律师事务所合伙人，福建省直律协2015年度优秀律师，原系福建创元律师事务所合伙人。福建电视台综合频道《爱心帮帮团》栏目特约嘉宾律师，福州电台《律师热线》主持人之一、中国民主促进会会员。
其在刑事辩护、房地产、婚姻继承、合同等领域具有极其娴熟的诉讼技能及实务经验。先后担任福建海丝金融服务股份有限公司、福建省东锅科技有限公司、福州艾佳贸易有限公司等多家单位的常年法律顾问。
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