案情简介

2015年1月13日，孔氏与中银公司签订六份《商品房买卖合同》，中银公司将其位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区某城市广场的房屋出售给孔氏。合同约定商品房用途为商业，房屋交付期限为2015年5月1日前交付。后中银公司因建设工程施工合同纠纷案件被新盛公司所诉，名下含孔氏所购房屋在内房产及土地使用权被法院查封、冻结。至此中银公司无法向孔氏交付房屋以致成讼。

最高法院观点

本案争议的焦点问题是：孔氏对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

···根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，孔氏虽然与中银公司已签订书面《商品房买卖合同》并全额交付了购房款项，但在合同约定交房时间2015年5月1日之前，即2015年1月20日，执行法院已对案涉房产采取了查封措施，在法院查封之前孔氏并未合法占有该房产，更未办理相关房产登记手续，不符合该条规定的情形，一审判决据此未支持孔氏排除执行的诉讼请求，事实及法律依据充分，并无不妥。孔氏上诉认为一审适用《执行异议和复议规定》第二十八条错误，本案应适用该规定第二十九条确认其对案涉房产享有物权期待权，足以排除法院强制执行。经审查，根据孔氏与中银公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房产的用途为“仅作商业使用”，并非用于居住。孔氏上诉主张其购买上述房产系为了居住，该主张与《商品房买卖合同》载明的房屋用途矛盾，亦与其一次性购买六套房产的行为相矛盾，且二审庭审中，孔氏称其经常居住地在宁夏回族自治区银川市，并非呼和浩特市，据此本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，孔氏主张适用该条规定排除法院强制执行的上诉理由不能成立，本院不予支持···

法律评论

民法典第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。执行异议和复议规定第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第28条规定的是关于无过错不动产买受人物权期待权的一般性保护条件，第29条则是对商品房买受人物权期待权保护的规定，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。

上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。无论从第28条亦或第29条来看，合法占有或居住均为必要条件，第29条还强调“名下无其他用于居住的房屋”，立法本意在于肯定居住之权利强于物权，即人之基本衣食住行为法律优先考虑予以保护，此点与刚刚入典的“居住权”亦一脉相承。本案孔氏在商品房购买情形下，虽房款系数支付完毕，但未实际居住，且尚有他处多处房产，不符合法律规定，亦不符合法律规定之意旨（如“房住不炒”）。在此背景以及法律规定之下，尤其是商品房购买方，在购房之前需对房屋出售方有一定程度的了解，在符合条件的情况下尽快实际居住使用，并及时办理过户登记。

案例来源：最高人民法院(2020)最高法民终580号二审民事判决书

来源：微信公众号“民法商律”