人民法院在处理房屋买受人提出的案外人执行异议时主要参考的依据是《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条。这两个条文，前者针对的是一般不动产；而后者则针对一手的住房不动产，并且规定了不同的异议成立条件。对此，在审判中如何适用这两个条文，尤其是涉案标的是一手商品房时是否只能适用第二十九条，一度有所争议。但目前对于这一争论，最高法院通过多个判决释明和指导了法律适用问题。

第二十八条，无过错房屋买受人的保护

《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

第二十九条，一手商品房消费者的特殊保护

第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

法律条文分析

第二十八条是对不动产买受人提出异议、对抗阻却其他金钱债权执行的一般性规定，体现的是对无过错买受人对于一般性不动产物权期待权的保护。只要是不动产买受人，其所购不动产符合上述四要件，即可向人民法院申请阻却其他金钱债权申请执行人对该财产的执行。

而第二十九条是对买受人系商品房购买者，且所购房屋系其唯一住房情形的特殊规定，体现的是对唯一住房买受人生存权益的特别保护，即不动产买受人如果是商品房买受人，而且其所购房屋系其用于居住的唯一住房，只要具备查封前签订合同，并支付百分之五十以上房款两个条件就可以产生如二十八条所规定的阻却执行效果，而无需查究该买受人在查封前是否占有该房屋、是否全款支付及对未办理过户登记是否有过错。

最高法院近期判决意见

最高法院在（2020）最高法民终658号一案中指出：“第二十九条可以理解为系对第二十八条的特别规定、补充性规定，其目的在于赋予购买唯一住房的不动产买受人相对于普通不动产买受人一种获得特殊保护的权利，而不是限制或剥夺该商品房买受人得依据第二十八条规定主张维护自身权益的权利。就本案而言，案外人初华作为商品房的买受人，可以根据其对自身权利状况的认知，包括对权益维护便捷等需要，自主选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条或者第二十九条，以无过错不动产买受人或唯一住房买受人的身份提出执行异议，而不能因为其购买房地产开发企业名下的商品房，就要求其当然且仅能适用第二十九条的规定，从而剥夺其作为一般不动产买受人主张阻却执行的权利。”

结论

以上案例并非最高法院对此问题最早的解答，而是近期再次 确认的一个案例。在此之前，各地高院也对此保持了一致看法，如重庆高院的（2019）渝民终25号案件等。所以总体来说，关于涉案房屋是一手住宅时，案外人可以根据自身情况选择适用第二十八条主张权利还是第二十九条主张权利，两者并非择一，并且单独判断异议成立条件。不过，同时我们也搜到了近期一些地方法院的案例，在相关案件中虽然没有直接否认两个法条择一适用的规则，但从判决结果上，我们认为起到了相同的结果。对此，在类案同判的大趋势下，还是应当做到统一适用法律。

来源：微信公众号“聚焦执行”