裁判要点：伍某国未就产权证登记内容提出异议及自认曾向伍某权支付了涉案房屋租金收益等事实，本院认为伍某国主张涉案房屋存在借名买卖事实依据不充分，对其该主张不予采纳。至于涉案房屋是否由伍某国出资购买的问题，属于他们之间的债权债务法律关系，该行为不足以认定涉案房屋的产权由伍某国一人享有。

案情简介

伍某国、伍某权、伍某玲系吴某之子女，伍某康、伍某仪系伍某权及麦某之子女。1995年5月25伍某国向原产权人李某购买一木砖结构房屋（及为讼争拆迁补偿A房屋及B商铺来源房屋），后因拆迁安置补偿纠纷伍某国作为原产权人李某的委托人全程参与诉讼，且由伍某国于2004年2月13日出资购买了87.1506平方米XXX路XXX号X楼XX号铺后经判决原产权人取得讼争A房屋及B商铺。

2005年8月22日麦某作为原产权人的委托代理人同伍某国、伍某权、伍某玲签订《广州市房地产买卖合同》两份，后核发《房地产权共有证》载明讼争A房屋、B商铺各由伍某国、伍某权、伍某玲各占1/3产权份额。

后伍某权于2016年死亡，2018年吴某经公证放弃对伍某权A房屋及B商铺1/3份额继承权，经继承后核发的《不动产权证书》，将讼争房屋及商铺权属人变更为伍某国、伍某玲各1/3份额，麦某占有1/6产权份额、伍某康、伍某仪共有1/6份额。

伍某国主张伍某权无购房能力。麦某、伍某康、伍某仪主张讼争房屋及商铺购房款来源于吴某及其丈夫伍某，属于家族资金，因此属于伍某国、伍某权、伍某玲三人共有，麦某、伍某康、伍某仪有权继承伍某权之份额。

一审广州秀越区法院观点

本院认为：本案争议焦点在于案涉两套商铺是否存在借名买卖之实。对此，本院作如下分析：

一、是否存在借名买房的合意

首先，现无证据显示伍某国与被告伍某玲、伍某权曾就借名买房签订书面合同。虽然借名买房契约一般应为要式合同，但并不能仅因未签订书面合同而排除当事人基于口头形式或其他方式达成借名买房的意思表示一致。其次，案涉的两个商铺主要为拆除原产权人座落于xxx路xxx号砖木结构房屋的产权调换房屋。伍某国作为原产权人的委托诉讼代理人，参与原产权人与东山城建的多轮诉讼，并最终与东山城建达成和解，取得产权调换补偿房屋。结合伍某国提供的案外人梁某光1995年5月25日出具的收据，本院对于伍某国诉称原产权人实际于拆迁补偿合同订立前已与其就买卖前址被拆除房屋达成一致的意见，予以采信。再次，2005年8月22日为办理案涉两个商铺的交易手续，麦某作为原产权人的代理人参与《广州市房地产买卖合同》的签订，而其丈夫伍某权同时作为买受人之一参与合同签订，被告麦某既称其不认识原产权人，又以其是由吴某通知参与合同订立，故不清楚该合同签订的具体情况。那么，被告麦某何以取得原产权人的授权委托？被告麦某关于其参与该合同签订的解释，本院实难采信。最后，案涉两个商铺在办理权属登记后至今长达近15年的时间里一直由伍某国占有、使用，伍某权、被告伍某玲对此并未提出过异议。综上，伍某国陈述的关于借名买房的理由具有客观上的可能性。

二、案涉两套商铺购房款的实际付款人

如前所述，案涉的两个商铺主要包括了原产权人被拆除的原址房屋的产权调换部分以及2004年二次购买的面积部分。首先，如前所述，基于现有证据来看，伍某国早在1995年即已向原产权人购买前址被拆除房屋并支付了相应的对价。虽然被告否认伍某国提供的收据的证明效力，但该收据虽非原产权人出具，但其中所列见证人张某亦曾作为原产权人的委托代理人参与诉讼。其次，二次购买的面积部分也是由伍某国支付相应的购房款项，并由东山城建公司出具相应的收款收据收取。虽然伍某国前述两次交易的款项均是以现金的方式支付，但伍某国既提供了相应收款收据到庭，又提请了证人到庭作证证明对应交易真实存在以及其具有付款的能力。因而，本院对于伍某国述称案涉两个商铺的购房款系由其支付的意见，予以采信。反观被告所述两次交易款项是从家族生意中支出的家族资金支付，但其既无证据证明存在家族生意的事实，也无证据证明该款项来自家庭内部共同出资，故被告的该项辩解意见，本院不予采信。

综上所述，基于原、被告双方的举证，虽然并无直接证据证明伍某国与被告伍某玲、伍某权曾就借名买房达成过一致意见，但伍某国所提举之证据对于借名买房之待证事实足具高度盖然性，本院对于伍某国关于借名买房的意见予以采信，即案涉的两个商铺实际系由伍某国以其个人资金购买，借用被告伍某玲及伍某权之名义进行登记，分由伍某国及二人各占有1/3的产权份额。

二审广州中院观点

其一，从一审查明事实可知，涉案房屋在2005年期间登记在伍某国、伍某权和伍某玲三人名下，上述三人各占该房屋1/3份额。伍某国主张涉案房屋由其一人购买，登记在伍某权、伍某玲名下份额只是借名登记，伍某权、伍某玲实际不享有涉案房屋产权，但伍某国并无提供其与伍某权、伍某玲就涉案房屋产权归属的书面协议，且伍某权的继承人麦某、伍某康、伍某仪均不予确认，伍某国对其上述主张未能提供其他直接证据予以佐证。

其二，伍某国认为在办理房产证时，是因相关工作人员告知伍某国曾作为原产权人的委托人，若直接过户到伍某国名下，则存在自我交易的道德风险等，因此，伍某国通过转委托麦某让其成为新的委托人，并找来伍某玲、伍某权共同完成相应变更手续。但在上述办理交易过程中，伍某国却作为《广州市房地产买卖合同》的相对方之一于上述合同中签名，涉案房屋的产权证也显示伍某国是该房屋的共有人之一。由此可见，伍某国有关找伍某玲、伍某权借名登记的原因与办证事实不相吻合。

其三，伍某国认为涉案房屋产权证办理后一直由其保管，几年前，伍某权以儿子出国要担保为由，将其中登记在伍某权名下的房产证借走，但至本案诉讼之前，伍某国没有书面证据证明其曾向伍某权或者伍某权的继承人要求返还，有违常理。

其四，伍某国称全家人都知道涉案房屋借名登记的事实，但在伍某权去世后，伍某权的继承人办理涉案房屋继承手续时，伍某国的母亲却出具《放弃继承权声明书》，协助伍某权的继承人办理继承伍某权涉案房屋产权份额的相关手续。伍某国母亲的上述行为显然与伍某国陈述全家人都知道涉案房屋借名登记事实不符。再结合涉案房屋产权证自2005年登记至本案诉讼之前，伍某国未就产权证登记内容提出异议以及其自认曾向伍某权支付了涉案房屋租金收益等事实，本院认为伍某国主张涉案房屋存在借名买卖事实依据不充分，对其该主张不予采纳。至于涉案房屋是否由伍某国出资购买的问题，属于他们之间的债权债务法律关系，该行为不足以认定涉案房屋的产权由伍某国一人享有，鉴此，本院对伍某国主张确认涉案房屋为其一人所有以及要求麦某、伍倩仪、伍永康等协助办理涉案房屋过户至伍某国名下的诉请，不予支持。

蔡思斌律师评析

单纯的购房款来源并不足以判定一个房屋属于借名买房还是共同共有，其中可能涉及到借钱的债权债务关系，例如多人合意买房但存在资金问题因此向他人借款的情况。同时对于借名买房一般应为要式合同，在无合同的情况下，应结合其他证据证明借名者与出借者存在真实的意思表示。最后还应当结合购房时购房者的合意以及房屋实际使用者情况，若是借名买房则应当由借名者作为房屋的实际使用人。

结合《民法典》第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第二百一十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中伍某国无法证明购房后房屋尤其独自适用无法证明借名买房的真实合意，因此经广州市国土资源和规划委员会核发的《不动产权证书》中记载伍某国、伍某玲各1/3份额，麦某占有1/6产权份额、伍某康、伍某仪共有1/6份额，在无确切证据的情况下讼争房屋及商铺的所有权应按照所记载份额归五人按份享有。

案例索引：(2020)粤01民终25479号，以上涉及人名均为化名。

蔡思斌

2021年10月18日

来源：微信公众号“菜驴法评”