接上篇：《"借名买房"与"合伙买房"的7大风险》

　　所谓兵来将挡，水来土掩。

　　既然，借名买房与合伙买房存在七大风险——

　　**“无协议、被分割、被继承、被抵押、被查封、被出卖、不过户”。

　　李先生借张女士之名买房，有何防范措施？

　　李先生至少可以采取以下七大绝招：

　　1、第一招：选对人。

　　最大的风险，来自于人，选对人当然很重要。

　　人品靠谱，资信良好，无疑是关键。

　　如果找个代持人，负债累累、还嗜赌如命，那岂不是把你的房子，还有你的钱，往“火坑”里送？null

　　2、第二招：签协议。

　　虽然没有签协议，也有可能被认定为借名买房关系，但需要诸多配套证据。

　　然而，签了协议，则可让借名买房关系，以及权利义务更加明确。

　　如果亲属间借名，可签个《房屋所有权确认书》，明确权属即可。

　　如果朋友间借名，可签个《委托代持房产协议》，明确双方义务和违约后果。

　　如果合伙购房，可签个《共同投资购房协议》，明确出资比例、盈亏分担、卖出方式等。

　　这些协议，由专业律师拟订当然更稳妥。

　　3、第三招：配偶签字。

　　这一点很关键，却容易被忽略。

　　假如张女士是产权代持人，从婚姻法的角度，她的配偶实际上是没有写在房产证上的“隐形共有权人”，也常常是代持房产的贷款担保人，甚至是共同贷款人。

　　有时候，代持房产过户或减免税费时，也需要张女士的配偶签字配合。

　　我们也曾经遇到，代持人自己对过户没有意见，但两口子闹矛盾，其配偶不配合的情形。

　　此时，张女士的配偶在协议上签字，或单独签署一份《声明书》，哪怕再返悔，对代持的房子主张共有权、要求分割就“师出无名”了。

　　4、第四招：转账付款。

　　首先，点对点转账，即从李先生账户直接转账到张女士账户。最好不通过第三方转账，更不要通过现金。

　　其次，备注用途，包括购房款、税费、还贷等。以免与你们之间的借款或其它往来款“傻傻分不清”。

　　最坏的打算，李先生不能主张房屋所有权，至少也能证明债权关系，不至于“钱房两空”。

　　5、第五招：保留原件。

　　购房合同、贷款合同、交房资料、物业合同、水电合同等合同原件，以及购房款、按揭款、中介佣金、税费、水电物业费等缴费凭证，李先生都要保存。

　　这样，除非张女士敢补办房产证，否则她想偷偷卖房、想抵押房子也是巧妇难为无“本”之炊。null

　　6、第六招：占有房屋。

　　这一点非常重要。

　　特别是在没有借名买房协议的情况下，谁占有房屋，谁更会被默认为实际权利人。

　　可以想像一个场景：有个买家来看房，发现张女士住在房子里，房产证写的又是她的名字，买家不信张女士是业主还会谁信？

　　这相当于为张女士私自卖房，打开了方便之门。

　　这种情形，也特别适用于合伙买房。可用一句话概而言之——合伙买房，适合投资，不宜自住。

　　合伙购买的房产，建议约定各方均不得占有使用。否则一住，对房子住出“感情”来了，你们合伙购买的房子就不知猴年马月能卖出，收回投资了。

　　案例:合伙购房能否确认房屋产权份额并按比例赔偿？

　　讲一个案例，原告起诉哥哥前女友的故事。

　　原告谢某三兄妹准备合伙购买三套房，其中一套房，是以哥哥前女友姜女士名义向开发商购买，并向小贷公司贷款部分金额作为首付，口头约定原告、以及哥哥、哥哥前女友各方在这套房中的房屋产权份额。

　　认购成功后，其他各方签署了共同投资协议。但姜女士却不肯签署了。

　　为什么呢？因为哥哥与女友闹矛盾分手了，这位曾经是准嫂子后来变成了别人嫂子的姜女士，就有了新的想法，打算将其名下房屋占为己有。

　　于是，原告谢某起诉至法院，要求确认代持房屋由原被告及第三人按产权比例所有，并要求按比例赔偿损失。

　　那么，法院会认可原告与哥哥前女友之间的合作买卖关系吗？

　　法院认为，原告谢某与你的兄弟姐妹存在合作买房的事实，不当然推定原告与被告间存在合作买房的事实。

　　理由为：

　　一是被告没签书面协议，原告代为支付部分首期款，只是属于缔约前的准备。

　　二是在被告不同意签署共同投资协议后，原告没有再出资，剩余购房款由被告独自支付，各方实际终止了共同投资协议的磋商。

　　因此，法院认定原被告间不构成共同投资关系，原告无权要求确认房屋的共有份额并折价赔偿。

　　这个案例中，由于是向开发商购买的新房，代持人有权独自办理交房手续、占有房屋，再加之没签协议，使得其它“无名”也“无份”的合伙购房人干着急。

　　7、第七招：设立抵押。

　　这有一个前提，即代持的房子没有抵押给银行。

　　没有抵押给银行，就可以抵押给出资人李先生。

　　这至少有两个作用：

　　一是不注销抵押，张女士卖不了，过不了户。

　　二是张女士的债主来查封，可更快知晓，可优先受偿。

　　还有没有别的绝招？

　　当然也有。

　　比如，李先生也可办理公证委托，只是公证委托有时要办几次，且有年限限制。

　　比如，李先生可以找个人和张女士签个长租合同。

　　只是，什么绝招，什么时候用，要不要用，也需因人、因境而定。null

　　找靠谱的朋友

　　——以这个标准，来选择你的房产代持方，以及合伙方。

　　假设朋友是不靠谱的

　　——以这个标准，来签订协议，设计风险防范措施。

　　或许，这样才会觉得——

　　这笔投资很靠谱，各方心里不打鼓。

　　来源：微信公众号“训文律师”