不知你或者你身边的朋友，是否遇到过这样的情景：

　　1、你想买房却没有名额或贷款额度不够，于是以亲朋好友的名义买了套房，可是不知道借名买房协议到底有没有效？会不会他偷偷把房子卖了？风险是不是很大？

　　2、朋友买房钱不够，你于是和他共同出资合伙买了套房，于是你很担心他会不会总占着房子不卖房、判你的出资“无期徒刑”？如何防范这些风险？

　　前者是借名买房，后者是合伙买房或者是共同投资购房。

01 借名买房与合伙买房的区别

　　两者很类似，都是房产证写别人的名字。

　　区别是什么呢？

　　如果把房子比作一家公司，借名买房时，你是唯一股东。合伙买房时，你是股东之一。

　　因为前者，你是唯一出资方，后者，你是共同出资方。

　　但是，你永远都只是幕后的“隐名股东”，别人则是前台的“显名股东。”

　　两者风险，差不太多。

02 哪些风险

　　李先生借张女士的购房资格，买了套房，那么作为借名人，李先生到底有哪些风险？

　　接下来，他可能面对下面的七大风险：

　　1、无协议。

　　缘于信任，或碍于情面，作为借名双方的李张二人没有签任何书面协议。

　　当时，一般相安无事，但有一天，房价暴涨，代持人张女士可能会打起小算盘，主张房产归其所有。至于购房款嘛，不过是借贷罢了，甚至说，就是你赠与我的。

　　案例1：没签协议能主张借名买房关系吗？

　　有这样一个真实的案例。

　　李先生婚前因为社保中断三个月，无法购房，于是，将婚前购买的房子办证到了女友张女士名字。

　　双方婚后出现矛盾后，李先生主张双方是借名买房关系，要求确认房产归李先生所有，并过户到李先生名下。而张女士呢，则主张购房款是李先生赠与。

　　那么，双方是购成借名买房关系，还是赠与关系？

　　法院认为，双方没有签订协议，证明存在借名买房的合意，但也没有赠与的证据，且购房行为发生于双方婚前同居期间。最终认为该房产为共有财产，即既不是男方婚前借名购买的房产，也不是女方婚前受赠的房产。

　　所以，法院判决的结果是，李先生要求确权，不支持，要求过户，也不支持。

　　这个案例，因为没签协议，李先生就没能成功主张借名买的房是自己的。

　　可能你会问，借名买房协议到底有没有效？

　　有效。

　　那你会说，是不是签个借名买房协议，法律上就可以确认归李先生所有，李先生就可以高枕无忧了？

　　也不是。

　　更准确的说法是——对内有效，对第三人不具有约束力。

　　也就是，谁签字对谁有效。

　　但是，对合同之外的第三人没有效力，即使经过公证（一般也公证不了），也不能否定房产登记在张女士名下的公示效力。

　　有一个购买方，基于对不动产登记内容的信任，当然是可以向张女士买房，并要求办理过户。null

　　2、被分割。

　　有一天，张女士离婚，她的老公站出来，认为张女士偷偷存了“私房钱”买了“私房”，主张张女士名下的房产为夫妻共同财产 ，要求分割。

　　3、被继承。

　　更惨的是，万一，当然只是万一，张女士不幸死亡，她的继承人跑出来，主张她名下的房产属于遗产，要求继承。

　　4、被抵押。

　　张女士哪一天财务捉襟见肘，于是灵机一动，拿自己名下的这套房产跑到银行作抵押融资。

　　5、被查封。

　　张女士欠债太多，法院查封了她名下的所有资产，包括代持的房产。

　　6、被出卖。

　　一种情形是，查封张女士名下房产后，被法院拍卖。

　　另一种情形是，张女士直接将代持的房产擅自出让。

　　7、不过户。

　　李先生要求张女士将代持的房产过户时，张女士拒不配合。

　　案例2：借公司名义买绿本房，公司补办了新房产证了怎么办？

　　有一个类似的案例。

　　上世纪90年代，李先生向开发商买了一套集资房。由于李先生没有深圳户口，于是以新新公司名义购买，并且办了绿本房产证。

　　李先生想，房产证原件一直由自己保管，房子也一直由自已出租收租，应该可以“高枕无忧”了。

　　然而，2014年，新新公司以房产证遗失为由，补办了一个新证。

　　李先生立即提起了诉讼，要求确权，并要求将房产证变更到李先生名下。

　　那么，出现了两个争议问题：

　　第一，新新公司与李先生是否存在借名买房关系？

　　第二，绿本房产证能过户吗？

　　法院最终支持了李先生的过户请求。

　　理由是：第一，李先生为证明其为真正的房产权利人，提供了代购协议、房产证原件等证据，加上李先生一直对房产占有使用，可以认定，是李先生借新新公司名义购房。

　　第二，过户不存在障碍。一是不动产登记中心复函只要补地价，绿本就可以转红本，成为商品房，二是李先生现已具备购房资格。

　　“借名买房"与"合伙买房"的风险，听起来似乎不少，那么如何防范，有何绝招应对？

　　且看下一篇：《7大绝招，告诉你如何防范"借名买房"与"合伙买房"的风险》。

　　来源：微信公众号“训文律师”