王红和王霞是姐妹,王红在当地小学旁边看中一套学区房打算买房进行投资。王红的妹妹王霞知道后,与姐姐商量,姐姐以妹妹的名义签订购房合同,将房子登记在妹妹的名下,这样方便妹妹的小孩入学,碍于情面并没有签订借名买房的协议,只是保留了支付房款的银行转账凭证。几年后,妹妹的小孩小学毕业,王红要求收回房子,妹妹王霞受高额房价利益的驱动拒绝并表示该房是自己所买。伤心透顶的姐姐遂向法院起诉,要求妹妹将房子过户到自己的名下。

　　法院经过审理认为,房屋产权登记在被告王霞的名下,也没有证据举证证明借名买房的事实,根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。”法院认为房屋以登记为生效要件,该房产判给被告。如果姐姐王红当时与妹妹签订了借名购房合同那么法院就可能支持她的房产请求,有充分的证据证明讼争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付的,则可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质,房屋所有权不归出名人所有,而应归借名人所有。

一、《借名购房合同》是否有效?

　　借名购房合同又称隐名购房合同,是指当事人约定,一方(借名人)经他人(出名人)的同意,将其出资购买的房屋登记于他人名下。当事人选择订立借名购房合同的原因多种多样,有为了购买政策性保障住房,有为了规避限购政策,也有为了规避信贷政策等。判断借名购房合同是否有效,关键问题在于其是否违反法律禁止性规定。禁止性规定可分为效力型禁止性规定和管理型禁止性规定,两者区分标准在于是否违反了公共利益。前者因违反公共利益无效,后者与公共利益无涉,应为有效。对此,应根据当事人订立借名购房合同的目的而区分判断:如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房(经济适用房、拆迁房、回迁房、福利房等带有个人身份的房产),则其因违反公共利益而无效;倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策,因其未违反公共利益,应为有效。

　　关于此问题各地裁判观点并不统一,自由裁量的空间极大,且证据在此类案件发挥的关键性作用。相关判决有直接支持确认借名人的所有权,也有判决认为借名人仅享有向出名人请求转移登记房屋所有权的债权,也有判决认为违反限购政策的借名买房的协议应予“解除”或不支持借名人过户登记请求的。

二、签署《借名购房合同》是否可以完全避免风险?

　　答案是不能。借名购房可能发生的风险主要包括:登记产权人反悔要求收回房屋;因登记产权人负债导致房产被查封或执行;登记产权人去世后,其继承人对借名购房不知情或不认可;实际所有人要处置房产时,登记产权人不配合或找不到;其他政策法律风险等。

　　房屋属于不动产,按《物权法》规定以登记为准认定所有权归属。这是硬性的法律规定,基于这个原因,在不改变登记产权的情况下,没有什么文件能绝对避免上述可能发生的风险。

三、既然签署了协议也不能绝对避免风险,那么协议的作用是什么?

　　风险有大小、多少之分,签署一份比较完善的协议可以降低或减少风险发生的可能性,或者在发生风险时能起到补救作用,当无法补救时有机会通过其他方式挽回损失,至少能避免房钱两空的情况发生。比如发生因登记产权人的其他债务查封执行该房产时,如果有充分的证据证明借名购房的事实,实际所有人可以向法院提出执行异议,且有可能被法院认可、接受。如果没有足够的客观证据,仅凭双方口头的说法,显然是很难认定的。

　　当然,借名购房行为,有时是为了规避相关购房政策,因此也可能会导致借名购房协议无效。即使如此,有一份书面协议,至少也能在无法保住房产的情况下,让实际所有人能挽回金钱损失,不至于发生房钱两空的窘境!

专业建议

　　1、不得不借名买房的,强烈建议不论借谁的名义购买房屋,都应起草并签订借名买房协议,约定清楚双方的权利义务,并保存全流程的证据原件,包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的,在向出名人汇款时,一定要备注汇款用途是与代本人(借名人)支付购房首付款有关。

　　2、不论是甲方还是乙方,购房时如果已婚,因购房资格实际是以家庭单位审核的,且婚姻期间购买通常是夫妻共同财产,最好签署时要求夫妻双方共同签署,避免发生未参与签署的一方以不知情为由,对协议提出异议。如果被借名人是老人,最好要求其子女签署利害关系人知情同意的内容。

　　3、为保证房产不被登记所有人擅自处置,或不因其他原因被查封、冻结,在全款购房,不涉及银行抵押的情况下,实际所有人可以要求登记人协助把办理房产抵押登记,更加安全。

　　4、借名人借名购买的房屋符合过户登记条件时,应及时要求出名人将房屋过户至自己的名下,预防不必要的纠纷发生。在房屋符合交付使用条件时,应及时占有使用该房屋。

来源：微信公众号|董晶看法。