Part1

案由——合同纠纷还是所有权确权纠纷

　　借名买房纠纷是属于合同纠纷还是所有权确权纠纷在全国法律界都存在争议，但是根据最近的法院司法实务的观点，借名买房在借名人和被借名人之间形成的是合同法律关系。

　　原因一在于如果法院认为借名人和被借名人之间确实存在着借名买房行为，判决确认所有权直接确认了借名人对涉案房屋的所有权，这与房屋所有权证书上的登记不一致会导致一个房屋两个所有权人（就公示证据而言）的混乱。与此同时，法院在一定程度上超越了司法权的限制，影响了行政登记的正常运转。

　　原因二在于在合同法律关系的基础上，借名人拥有的是债权而不是物权请求权，将借名人与房屋买卖的善意第三人处于权利位阶一致的债权，不仅有利于对善意第三人的保护，也同时给借名人敲响了警钟，在司法上抑制借名买房这一行为。

Part2

诉讼请求——应该怎么提

　　鉴于法院更倾向于将借名买房纠纷视为合同纠纷，作为借名人在诉讼中就不能直接要求法院判决房屋确权，而是请求法院判决被借名人协助借名人将涉案房屋过户至借名人的名下为宜。

　　这样的诉讼请求同时解决了一个难题：

　　在我国部分省市对房屋的购买存在限购的政策，如果借名人出于规避限购的目的借名买房，又担心时间一长存在风险，先诉于法院得到确权的判决后等待限购政策一变动即可过户。虽然在实际操作中，法院可能会顾及到行政政策，以损害国家集体的利益为由判决借名买房合同无效，从而驳回确权的申请，但是规避限购政策也不一定会损害国家集体的利益，有时难以自圆其说，陷入左右为难。

　　但是若不判决房屋确权，而仅以协助过户的请求权来判断则可以在其中寻找到平衡点。法院可以确认借名人和被借名人之间的借名买房合同有效，但是基于限购政策的存在，无法办理过户的实际情况，以协助过户的请求权无法履行为由驳回即可。这样一来，在不影响合同效力的情况下，不对房地产主管部门的登记行为以及限购政策做出评价，体现了司法的谦抑性和独立性。

Part3

借名的原因很重要

　　借名买房的原因在法院审理中对是否存在借名买房合同关系的衡量是重要的。因为借名人甘愿冒着借名买房带来的一系列风险来购房，而不是用自己的名义来购房一定是存在合理的原因的。这一原因对于没有签订书面的借名买房协议的争议尤为重要，关系到借名买房关系是否存在的判断。

Part4

代持协议

　　借名买房纠纷中常见的情况是由于借名人和被借名人存在着一定的朋友或者亲戚关系，出于对彼此的信任，双方并不签订书面的代持协议，仅仅是口头进行约定。因口头形式没有载体，发生争议后，难以取证。证人证言、录音录像等虽然能够对口头合同是否存在做出证明，但是司法实务中常常考虑到证人的利益关联和录音录像易被篡改、剪切等因素，对其证明力达不到高度盖然性而不予认可。但这并非是绝对的，若借名人和被借名人存在着直系亲属关系，往往会考虑亲情等因素，不会严格要求借名人能够证明借名协议的存在。需要注意的是，部分法院对于亲属之间的借名要求并不会放松。

　　这里也给借名人一个忠告，如果真的进行借名买房的行为，一定要签订书面的借名买房协议，而不是出于其他原因口头约定。

Part5

出资证明

　　借名买房中借名人出钱出力，而被借名人只负责挂名。所以在借名买房中，出资人全部出资的证明具有重要意义。所以，对于借名人来说，一定要保存好购房票据。一旦借名人不能证明房屋由其全部出资又不能拿出书面的代持协议的情况下，法院很可能认为是被借名人借借名人的钱购房，甚至是赠与。

Part6

实际控制

　　借名买房是借名人以房屋事实归自己所有的方式对房屋进行占有使用，即实际控制。这种实际控制一般体现在一下几个方面：第一，房屋所有权证书归借名人保管。房屋所有权证书是对房屋所有权的确认，拥有房屋所有权证书虽然不意味着拥有房屋所有权，但是在一定程度上体现了对房屋的控制力，毕竟卖房、租房需要房屋所有权证书或其复印件。第二，房屋由借名人居住或出租（收益归借名人所有）。居住和出租是对房屋实际控制有力体现。如果是居住，可以用以证明的证据有居委会的证明、邻居的证人证言等；如果是出租，则可以用以证明的证据有租赁合同、租户的证人证言等。第三，房屋由借名人维护。可以用以证明的证据有供暖协议、电费水费的支付单、装修结算单、维修结算单、家具购买发票等等。

Part7

总结

　　借名买房争议中一直存在一对矛盾，即不动产登记簿上记载的不动产权属状况与事实上的不动产权属情况之间的矛盾。虽然法律意在发现事实，但是出于效率、成本和可行性的考虑，我国不动产物权变动以登记生效为原则，以登记对抗为例外——不动产登记簿上记载的所有权人当然被视作房屋的真实所有权人而无需举证证明，事实上的所有权人如果想要证明其是房屋为其所有要承担推翻不动产登记簿记载的举证责任。这种举证责任因为不动产登记簿属于官方书面证据而进一步加强，如果举证人不能证明双方之间存在代持协议，那么举证人不仅要证明购买房屋的钱款由其出资，还要证明这部分出资不是赠与也不是借贷。后者的证明关键在于房屋购买后是由借名人占有和控制。

　　来源 | 微信公众号“房屋里的法律”