民事｜开发商的保修责任
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谢王钢
时长/课时：7分钟/0.16课时
1个月之前
·前情提要
开发商通知交房了，去收房，一看，房屋漏水。
Q1 这种情况，可以退房吗？
A1
很可能不行。
因为房屋质量问题要达到房屋主体结构质量不合格才可以退房。
当然，如果合同约定的条件达成，也是可以退房的，比如，合同约定延期交房超过90天的，超过了就可能退房。
但这种不属于我们讨论的保修问题。
Q2 如果不能退房，可以要求开发商修复吗？
A2
可以，但一般要在保修期内。
Q3 如果开发商不修，可以要求开发商赔偿吗？
A3
可以，但一般要在保修期内，需要自己修复后，然后向开发商主张修复的费用。
Q4 可以向开发商要求修复期间的损失吗？
A4
可以。
Q5 以下业主想主张的损失，
哪些可能获得支持？
（1）房屋内家具、装修因漏水造成的损坏损失
一般会支持，但是一般需要鉴定。
（2）租金
房屋修复期间无法入住，在外租房产生的租金。
可以主张，一般会支持。
（3）物业费
房屋修复期间的物业费，
可以尝试主张。
但不一定会支持。
（4）房贷利息
一般不会支持。
房屋修复期间的房贷利息，因为房屋是否有问题，都需要支付，不是房屋损坏导致的。
Q6 房屋及设施设备等的保修期是多久？
1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年。
3 供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期。
4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。
5 具体看下自己的《房屋质量保证书》上的约定！
特别提醒！
（一） 对于业主的专有部分来说
房屋质量有问题的，尽早去起诉开发商，不要拖。
往往，对于房屋质量问题，业主喜欢找物业闹，认为物业公司和开发商是一个集团的，或者是开发商找来的，开发商的责任，让物业来解决，甚至很多用不交物业费来对抗。
但是房屋质量问题属于房屋买卖合同纠纷，一直找物业公司，而不去找开发商，最终很可能耽误最佳的维权时机：
1.诉讼时效过了。
维保期一晃而过。
2.无法鉴定，因为现场没有了。
一般房屋质量导致的损失都需要鉴定，比如房屋修复需要多少费用、漏水造成家具和装修的损失等，但因为时间太长，现场很可能已经不存在或者破坏了，导致无法鉴定，也就无法确定损失了，这样，自己的损失可能就要不回来了。
（二） 对于业主的公共区域来说
1.公共区域存在的问题
公共区域存在的主要问题如下：
（1）消防设施设备问题。
一般更换的话，少则几十万，多则上百万，甚至更多。
（2）绿化问题。
一个名贵的树，少则也是几万，多则几十万，而一个小区公区，有很多很多树的，如果开发商答应的没有做到，后面再要恢复，则需要大量的金钱，否则小区就很LOW。
这两个问题，是业主容易忽视的问题，不容易发现，发现时，可能都是出事了。
尤其是消防问题，关乎业主的生命财产安全。
2.建议尽早成立业委会
所以，建议业主们尽早成立业委会，检查这两个问题和其他问题，尽早和开发商进行商议，商议不成，尽早起诉解决。
3.单个业主的做法
单个业主方面，发现公区存在以上问题，我认为根据《民法典》287条等可以起诉。
但是，法院可能不会受理，认为单个业主无权起诉，需要成立业委会由业委会起诉才行，或者需要经双三分之二参与中的双二分之一业主同意才行。
另外，单个业主为全体业主的事情去起诉，可能需要支付巨额的诉讼费，投入大量时间，还可能要聘请律师，一般是没有业主愿意做的。
相关法律规定：
《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”
《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
《民法典》第287条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”
首发：微信公众号“法谈物业”
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原金地物业、世茂物业、中南物业、永升物业等多家全国性集团公司法务负责人
现为北京盈科（上海）律师事务所合伙人律师、盈科全国物业管理及和谐社区法律服务中心秘书长，专注从事物业法律服务近十年。
成功帮助全国多个物业不被业主更换、成功帮助全国多个业主更换物业，为物业收回业主欠费近亿元、为业委会收回物业抵赖费用近千万元，为物业公司妥善处理南京、杭州等多起业主死亡纠纷、帮助业主起诉物业维护业主正当权益，做过多个物业公司的收并购尽职调查事宜。
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