以房屋抵押设置担保，在债权债务关系中较为常见，随着房地产交易形式越来越多样，除了抵押之外，出现了“以房抵债”“让与担保”等新型担保交易。

以房抵债，是指债权人基于实现自身债权的目的，双方当事人于债务履行期限届满前或届满后签订抵债协议，表示债务人自愿接受以房产折价清偿债务的约定。由于这一概念是“以物抵债”在房产领域的延伸，因此适用有关“以物抵债”的法律规定。[引]

以房抵债可以形成于债务履行期满前或期满后，但在过往的司法实践中，债务履行期满前签订的以房抵债协议一度存在被认定为“流押”而归于无效的风险。

流押，即当事人在债务履行期满前约定，如债务人到期无法清偿债务，抵押财产归债权人所有。由于抵押财产价值随着市场波动，如债务履行期满时，抵押财产价值大幅超过债权金额，该等约定将会导致抵押人合法权益受损，因此并不为我国法律所认可。

但随着《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号，下称“九民纪要”）出台，事前形成的以房抵债协议不再被一律认定无效。

让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。此处的“转移”具体到房屋，即办理转移登记或预告登记，属于与“抵押”相区分的非典型担保交易。

让与担保的设立因以财产权利转移为前提，易与房屋买卖等其他法律关系相混淆，也经历过被判定为“表意不真”“流押”而归于无效的裁判倾向，随着《九民纪要》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》对其合法性的确认，让与担保在实践中的应用越来越广泛。

结合《九民纪要》对“以房抵债”和“让与担保”的详细规定，笔者归纳出二者的适用要点如下：

此处需要强调的是，债务期满前形成的以房抵债协议，如同时办理了转移登记，其效力等同于让与担保，该等转移应判断非为取得房屋所有权而是担保债权的实现。

除此之外，对于其他形式的涉房屋担保交易，应以维护担保功能、促进担保交易为原则，如不存在法定无效情形，则应当认定有效，具体可参考《民法典》《民间借贷司法解释》的相关规定。

通过对“以房抵债”“让与担保”概念的辨析，不难看出，无论二者交易模式如何，其本质仍为担保，亦具有从属性、补充性特征，行为效力很大程度上取决于主债权债务等基础法律关系的效力，往往同时兼具房屋买卖、登记等形式外观，具有高度相似性。

那么从审判实践的角度，怎样才能最大化实现二者的担保目的，以及该等新型担保交易的风险点有哪些呢，我们下期接着讲。

[引]《中华人民共和国民法典》担保责任条款变化对“以房抵债”的影响与应对，曹珊，上海建纬律师事务所