2014年4月9日，国家住房城乡建设部和国家工商总局对《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）（以下简称旧商品房买卖合同）进行了修订，制定了《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）（以下简称新商品房买卖合同）。自新商品房买卖合同颁布，旧商品房买卖合同也被同时宣告废止。然旧商品房买卖合同废止后，实务中仍有部分开发商使用该旧合同与购房人签订合同。因新旧商品房买卖合同条款内容不尽一致，当开发商及购房人在合同履行过程中产生纠纷，于适用旧商品房买卖合同不利的一方，便可能对合同效力提出异议。此时该如何认定？

（一）新《商品房买卖合同示范文本》发布后是否必须使用？

弄清此问题，首先需要明确新《商品房买卖合同示范文本》的效力层级。虽然《商品房买卖合同示范文本》为国家住房城乡建设部和国家工商总局发布，但正如建房〔2014〕53号《住房和城乡建设部、工商总局关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知》中所规定的，该合同示范文本是积极提倡和引导商品房交易当事人使用，并未强制商品房交易当事人必须使用。同时，建房〔2014〕53号通知并不属法律、行政法规，故根据《民法典》第一百五十三条第一款：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”之规定，商品房交易当事人不使用新《商品房买卖合同示范文本》签约并不会直接导致所签合同无效。

（二）废止后的《商品房买卖合同示范文本》能否继续使用？

旧《商品房买卖合同示范文本》被“废止”，只能说明国家住房城乡建设部和国家工商总局未再提倡和引导商品房交易当事人使用该文本，但并不代表废止的旧《商品房买卖合同示范文本》不可再使用。商品房买卖合同的效力，与其使用的合同示范文本无直接关联，其效力认定仍需根据法律、行政法规相关规定认定。《民法典》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”因此，只要是依法成立的商品房买卖合同，对商品房交易当事人即具有法律约束力。

如前所述，使用新或旧商品房买卖合同与合同效力本身并无直接关联。不过实务中，对开发商使用已废止《商品房买卖合同示范文本》签约行为效力仍存在争议，主要体现在以下两个方面：

（一）开发商使用已废止《商品房买卖合同示范文本》是否属于使用格式条款？

实务中，商品房买卖合同一般由开发商事先准备，合同中大部分条款已由开发商事先拟定，只有少部分条款需要开发商与购房人签约时予以完善和增加约定。基于此，结合《民法典》第四百九十六条第一款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，可见商品房买卖合同条款并非全部属于格式条款，部分条款仍是由商品房买卖交易当事人协商确定，不属于格式条款。同时，即便是商品房买卖合同中属于格式条款的部分，只要不存在《民法典》第四百九十七条规定之导致格式条款无效的情形，该格式条款亦属有效。那么废止《商品房买卖合同示范文本》是否属于《民法典》第四百九十七条规定的导致格式条款无效的情形？此回答显示是否定的。因已废止《商品房买卖合同示范文本》亦是国家发布，条款本身不存在无效格式条款，故而开发商即使适用已废止《商品房买卖合同示范文本》亦不属于使用无效格式条款。如购房人仅以开发商使用已废止《商品房买卖合同示范文本》签约，便主张该合同免除了购房人权利或者减轻开发商责任，进而主张该合同无效，显然是难以成立的。

（二）开发商使用已废止《商品房买卖合同示范文本》签约是否属于欺诈？

何为“欺诈”？《民法典》中没有明确界定。按通常理解，“欺诈”应具有隐瞒真实情况或提供虚假情况欺骗、诱导对方实施某种行为的特点。因《商品房买卖合同示范文本》的发布及废止，国家住房城乡建设部和国家工商总局均会在其官网上进行公开公示，购房人均可下载查看新旧示范文本全部内容和了解新旧示范文本发布及废止时间。因此，在开发商使用已废止《商品房买卖合同示范文本》签约时，公众是有能力和条件辨别开发商使用的是否为已废止的《商品房买卖合同示范文本》。且如前所述，已废止的《商品房买卖合同示范文本》并非属于无效合同，仍可继续使用，因此开发商使用已废止《商品房买卖合同示范文本》签约不能认定属于欺诈。购房人在签约时只要是自愿签约，事后便不能以开发商使用的是已废止《商品房买卖合同示范文本》签约要求法院或仲裁机构撤销该合同。

（三）购房人能否要求法院调整开发商使用的废止《商品房买卖合同示范文本》中对购房人不利的条款？

新商品房买卖合同对旧商品房买卖合同修改之处不少，对于开发商与购房人而言，两者权利义务变化也不少。例如其中关于开发商逾期交房的违约责任的规定，新商品房买卖合同规定是按照全部购房款一定比例计算违约金，而旧商品房买卖合同则规定是按照买受人支付已交付房价款一定比例计算违约金。显然，新商品房买卖合同的规定于购房人而言，从形式上看更为有利。如此，实务中遇此类纠纷，便有购房人在诉讼过程中，要求法院调高违约金标准。对于违约金调整的规定，《民法典》第五百八十五条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”已进行明确规定。根据前述规定，只有在“约定的违约金低于造成的损失的”情形下，合同约定的违约金才可能被调高，但此需要购房人举证证实。购房人仅以已签合同约定的违约金标准比新商品房买卖合同的规定低，主张调高违约金标准，是难以获得法院支持的。

（一）裁判规则一：开发商未使用新的示范文本与购房人订立合同不应被认定存在欺诈行为。

关震、孙赤与抚顺万达广场有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司抚顺市分行房屋买卖合同纠纷一案

审理法院及案号:

抚顺市中级人民法院（2017）辽04民终1976号

当事人：

上诉人（原审原告）：关震

上诉人（原审原告）：孙赤

被上诉人（原审被告）：抚顺万达广场有限公司

原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司抚顺市分行

裁判观点：

住房城乡建设部、工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知中指出要积极提倡和引导商品房交易当事人使用本合同示范文本，但该通知并未要求要强制使用新的示范文本，故被上诉人并未使用新的示范文本与上诉人订立合同不应被认定存在欺诈行为。

（二）裁判规则二：当事人签订的商品房买卖合同系出于双方当事人真实意思表示，未使用住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局发布的最新合同范本并不影响合同的效力。

王春清、高碑店市鹏飞伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案

审理法院及案号:

保定市中级人民法院（2020）冀06民终5472号 

当事人信息：

上诉人（原审被告、反诉原告）：王春清

被上诉人（原审原告、反诉被告）：高碑店市鹏飞伟业房地产开发有限公司

裁判观点：

关于合同文本问题，住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局提供的合同文本仅是作为商品房交易当事人进行商品房买卖活动时的参考，本案中上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系出于双方当事人真实意思表示，未使用住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局发布的最新合同范本并不影响合同的效力，故对上诉人的该项主张本院不予支持。

（三）当事人未提供证据证实其存在的实际损失及金额的，主张对合同约定的违约金进行增加，不予支持。

张婵、乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案

审理法院及案号:

乌鲁木齐市中级人民法院（2023）新01民终1079号 

当事人信息：

上诉人（原审原告）：张婵，

被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司

裁判观点：

张婵主张江南王子房产公司向其支付逾期办理不动产权证违约金133，444元有无事实及法律依据。住房城乡建设部、工商总局2014年下发的《关于印发〈商品房买卖合同示范文本〉的通知》并非行政法规，且通知也载明，对该合同示范文本是“提倡和引导”商品房交易当事人使用。而本案中，张婵与江南王子房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同中对逾期办证违约金有明确约定，应按照合同约定计算违约金数额。张婵主张其存在损失，应增加违约金数额为133，444元，但并未提供证据证实其存在的实际损失及金额，其该主张无事实及法律依据。

我国法律并未禁止开发商使用已废止《商品房买卖合同示范文本》与购房人签约，故而只要是依法订立的合同，对开发商及购房人均具有法律约束力。虽然司法实践中至今仍有部分购房人认为开发商使用已废止《商品房买卖合同示范文本》签约属于欺诈或所签合同属于无效格式合同，但该类主张一般不会得到法院支持。鉴于此，建议购房人在签约时擦亮眼睛，注意仔细查看开发商提供的合同文本是否为已废止的《商品房买卖合同示范文本》。购房人如对此合同文本不接受，可与开发商协商确定采用现行适用的《商品房买卖合同示范文本》签约，亦可选择不与开发商签约。于开发商而言，从最大限度促成交易达成及减少事后双方因合同示范文本是否已被废止问题产生纠纷角度，亦建议开发商签约时使用现行适用的《商品房买卖合同示范文本》。