【报告提要】

开发商在未取得商品房预售许可证的情况下与买受人签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该《商品房买卖合同》效力待定，如果开发商在起诉前取得商品房预售许可证，则《商品房买卖合同》有效，此后，即使因开发商原因导致商品房预售许可证被撤销，也不会影响《商品房买卖合同》的效力。

案件名称：赵奎、布宪霞与微山县弘兴房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案

案号：（2017）最高法民申57号

二审案号：（2016）鲁民终168号

案件类型：商品房买卖合同纠纷

裁判日期：2017-3-31

文书来源：中国裁判文书网

关键词：预售许可证-撤销-无效-赔偿责任

【再审背景】

赵奎与布宪霞系夫妻关系。2012年6月13日，赵奎、布宪霞与微山县弘兴房地产开发有限责任公司（以下简称弘兴公司）签订《商品房买卖合同》，约定赵奎、布宪霞以3890439元的价格购买弘兴公司开发的建设小区19号楼自北向南七间一楼、二楼，并约定出卖人保证手续齐全，并负责办理房产证等。2012年6月14日至2013年1月21日，赵奎、布宪霞先后将285万元购房款支付给弘兴公司。赵奎、布宪霞于2012年9月占有使用涉案房屋，并对房屋进行了装修，装修共花费116119元，另外，赵奎、布宪霞为自己生产经营的需要，安装了热力管道，共花费248600元。2012年7月24日，弘兴公司取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2014年10月11日，微山县房地产管理处以弘兴公司存在隐瞒情况、提供虚假材料的行为为由，根据相关规定，撤销了19号楼的商品房预售许可，收回微房第201216号商品房预售许可证。2015年3月6日，弘兴公司取得19号楼的房屋所有权证书。

鉴于上述事实，赵奎、布宪霞向济宁市中级人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼，请求：一、确认其与弘兴公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、返还其已付购房款、利息、赔偿损失并承担已付购房款一倍的赔偿责任。

一审法院审理后认为，本案的争议焦点问题有两个，一是双方签订的《商品房买卖合同》的效力问题，二是弘兴公司的责任认定问题。

对于双方签订的《商品房买卖合同》的效力问题，根据法庭查明的事实，双方在签订《商品房买卖合同》时弘兴公司并没有取得涉案房屋的商品房预售许可证明，虽然弘兴公司在签订合同后不久取得了商品房预售许可证明，但在赵奎、布宪霞起诉前因商品房预售许可证明已经被政府相关职能部门撤销，应当视为弘兴公司没有在赵奎、布宪霞起诉前取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，由于弘兴公司没有在赵奎、布宪霞起诉前取得商品房预售许可证明，因此，赵奎、布宪霞要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，符合相关法律规定，一审法院予以支持。

对于弘兴公司应当承担的责任问题。由于双方签订的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同的双方应当承担互相返还的义务，因此，赵奎、布宪霞要求弘兴公司返还已经支付的购房款285万元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于赵奎、布宪霞主张的已付购房款利息，因属于赵奎、布宪霞的实际损失，弘兴公司应当予以支付。对于赵奎、布宪霞要求弘兴公司赔偿一倍购房款的诉讼请求，根据庭审查明的事实，虽然在双方签订购房合同时，弘兴公司没有取得涉案房屋的商品房预售许可证明，但随后不久即取得相应的商品房预售许可证明，尽管在赵奎、布宪霞起诉前又被相关部门撤销，但庭审结束后弘兴公司又办理了相应的房屋确权手续，取得了涉案房屋的产权证明。综合本案的实际情况，虽然弘兴公司在签订合同及随后的合同履行过程中存在房屋产权手续办理方面的瑕疵，但不宜就此认定弘兴公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，因此，对于赵奎、布宪霞要求弘兴公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。对于赵奎、布宪霞要求弘兴公司赔偿因房屋装修及修建管道所支出364719元的损失的诉讼请求，该项支出是赵奎、布宪霞基于对弘兴公司的信赖因正常使用房屋而进行的必要的花费，由于弘兴公司的违约行为而导致赵奎、布宪霞无法正常取得相关收益，属于弘兴公司给赵奎、布宪霞造成的损失，弘兴公司应当赔偿。据此，济宁市中级人民法院作出一审判决。

赵奎、布宪霞与弘兴公司均不服一审判决，向山东省高级人民法院（以下简称二审法院）提起上诉。

二审法院另查明，涉案房屋所在的建设小区19#楼于2013年12月2日通过竣工验收，2014年1月2日进行了验收备案。2015年3月6日，弘兴公司向赵奎、布宪霞邮寄《办证通知》，称建设小区19#楼已办理总体确权，具备了办理房产证的条件，请业主即日起携带相关资料到微山县房管处办理房产证。邮局的“改退批条”显示“本人拒收”。弘兴公司于2015年10月9日为19#楼的部分业主办理了房屋所有权证。赵奎、布宪霞于2014年3月4日将涉案房屋中的两间对外出租，租期至2017年3月4日；2016年4月1日，又将涉案房屋中的四间对外出租，租期至2019年4月1日。

二审法院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点问题是：一、涉案《商品房买卖合同》的效力；二、本案是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。关于第一个焦点问题。二审法院认为，预售许可证被撤销不影响此前签订的预售合同的效力，涉案合同仍应认定为有效合同。商品房预售许可证解决的是市场资格的准入问题，是一种政府的行政管理行为。合同签订后，如果预售许可证被撤销，致使出卖人的预售资格丧失，只是影响出卖人的履约能力，若因此导致预售合同无法继续履行，买受人无法办理房屋权属证书，买受人可以要求出卖人承担违约责任，但不能据此认定商品房买卖合同无效，涉案的《商品房买卖合同》应为有效合同。关于第二个焦点问题。二审法院认为，因涉案的《商品房买卖合同》系有效合同，故赵奎、布宪霞要求一审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定判令弘兴公司返还其已付购房款、利息、赔偿损失并承担已付购房款一倍的赔偿责任的主张不能成立，本院不予支持。一审判决判令弘兴公司向赵奎、布宪霞返还已付购房款及利息并赔偿装修等损失系适用法律错误，本院予以纠正。据此，山东省高级人民法院作出二审判决。

赵奎、布宪霞不服二审判决向最高人民法院申请再审。

【再审裁判要旨】

最高院经审查认为， 1.案涉合同的效力问题。2012年6月14日双方签订商品房买卖合同时弘兴公司尚未取得商品房预售许可证，此时本案合同的效力处于待定状态，因弘兴公司于2012年7月24日取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，此时双方签订的商品房买卖合同具有了法律效力，虽然弘兴公司商品房预售许可证因超规划建设于2014年10月11日被撤销，但这与出卖人自始未取得过商品房预售许可证的情形不同，并不必然导致赵奎、布宪霞与弘兴公司签订的商品房买卖合同又转为无效合同。赵奎、布宪霞实际占有、使用了所购房屋并取得了部分收益等权利，弘兴公司亦在一审审理过程中取得了19号商住楼的大产权证，弘兴公司具备了履行合同的条件，能够实现双方签订合同的目的。因此，二审判决认定案涉合同有效有事实和法律依据，符合诚实信用原则。赵奎、布宪霞有关案涉合同无效的再审申请理由不成立。

2.因弘兴公司的欺诈行为致使合同无效的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，在签订合同过程中，一方以欺诈行为，致使对方在违背真实意思的情况下订立的合同受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。只有受欺诈一方向法院或仲裁机构申请撤销，合同才有可能因被撤销而不具有法律效力，故本案中即便弘兴公司在签订合同时存在欺诈行为，因赵奎、布宪霞未曾在法定期间内行使撤销权，合同也应为有效。况且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，以及结合弘兴公司已取得19号商住楼产权证等事实，弘兴公司在签订合同时未取得预售许可证和其预售许可证被撤销的行为不足以构成欺诈。赵奎和布宪霞有关弘兴公司存在欺诈行为进而主张合同无效的申请再审理由亦不成立。

【简评】

鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可制度。《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明，另最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是法律、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所作出的强制性规定。但商品房预售许可证作为解决市场资格准入的政府行政管理行为，在商品房预售合同签订后，预售许可证被撤销致使出卖人预售资格丧失的，与出卖人自始未取得过商品房预售许可证的情形完全不同，其并不必然导致商品房预售合同无效，其只是影响出卖人的履约能力。若出卖人仍具备履行合同的条件，能够实现双方签订合同的目的，则合同自然有效仍应继续履行；若因此导致预售合同无法继续履行，买受人无法办理房屋权属证书，买受人则可以要求出卖人承担违约责任，但不能据此认定商品房买卖合同无效。