因购房人没有一次性支付开发商全部购房款的购买力，许多商业银行开展了以购房人购买的房屋作为抵押物提供按揭贷款的业务。商业银行将按揭贷款支付给开发商，购房人需每月偿还按揭贷款本息。若因开发商违约未能按时交付购房人房屋，致使房屋买卖合同被法院判令解除。对于购房人未还清的按揭贷款，应由购房人偿还？还是由开发商偿还？

商业银行按揭贷款业务涉及商品房买卖合同和按揭贷款合同双重法律关系。在商品房买卖合同中，购房人需支付首付款，开发商交付房屋；在按揭贷款合同中，贷款行需按约定将购房人所贷款项直接支付给开发商。购房人并不支配按揭贷款，但需偿付贷款行贷款本息。如果上述两份合同正常履行，购房人最终会取得房屋，同时也应偿清贷款行所有按揭贷款。按揭贷款法律关系如下图所示：

当开发商违约不能交房，购房人一怒之下请求法院解除商品房买卖合同，上述法律关系会起到连锁反应，即购房人与银行之间的按揭贷款合同也应被解除。三者之间的平衡就会打破，必然涉及未还清按揭贷款的偿还问题以及首付款和已还部分本息的偿还问题。

针对上述争议，实践中主要存在以下两种观点：

第一种观点认为：剩余按揭贷款应由开发商偿还，但不免除购房人的还款义务，在开发商不能偿还贷款时，银行可以要求购房人还款。理由：商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款（2020年12月23日修正后为第二十一条第二款）之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，即使开发商承担偿还按揭贷款本息的责任，但不免除了购房人的还款责任。支持该观点的生效裁判文书：最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书。

第二种观点认为：剩余按揭贷款应由开发商偿还，购房人没有还款义务。理由：《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款（2020年12月23日修正后为第二十一条第二款）规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因开发商未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还按揭贷款银行，购房人（借款人）不负有返还义务。支持此观点的生效裁判文书：最高人民法院（2019）最高法民再245号民事判决书（最高法院审判委员会讨论决定）。

笔者认为，因开发商违约导致的商品房买卖合同被解除的，按揭贷款应由开发商来偿还，购房人没有任何还款义务。赞同上文第二种裁判观点。理由如下：

第一，开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及贷款行的按揭贷款；贷款行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

第二，司法解释规定应由出卖人（开发商）将收受的购房贷款本息返还担保权利人（商业银行）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”实践中，连最高人民法院的个别判例对该解释的适用也存在扩大解释，如最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书，错误的认为开发商承担了还款责任，并不免除购房人的责任。

第三，经过最高人民法院审判委员会讨论的个案具有权威性。当基本案情一致的案例作出相互冲突的裁判时，应当从出具裁判的法院等级、时间来判断。最高人民法院（2019）最高法民再245号民事判决书，明确提出开发商承担按揭贷款的还款责任，购房人没有还款义务。与上面的案例相比，同样是出自最高人民法院法院的裁判文书，但本案例系经最高人民法院审判委员会讨论决定，于2020年12月3日做出判决，并于2021年2月19日发布。无论从发布的时间，还是从决策程序，本案例更具权威性。该案的判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷，具有很强的指导意义。

对于从事按揭贷款业务的商业银行来讲，开发商的楼盘烂尾或者长期无法交房等违约原因导致商品房合同被解除的，要知道面临哪些风险以及如何采取救济措施。

提示1：因开发商违约导致商品房合同被解除的，按揭贷款合同、抵押担保合同也会被解除。对于拖欠的按揭贷款本息，应由开发商偿还，购房人没有还款义务。

提示2：抵押担保合同被解除后，商业银行不享有对按揭房屋的抵押权。因购房人无过错，无需对合同解除后的按揭贷款承担还款责任，且商品房合同解除后未交付的房屋也不属于购房人所有，故银行虽办理了抵押登记（或预告抵押登记），也不享有抵押权。

提示3：商业银行可以在购房人与开发商之间的商品房买卖合同纠纷中提出独立的诉求（要求开发商偿还剩余按揭贷款本息），也可以另案单独起诉开发商。

提示4：对于购房人支付的首付款和已偿还的部分按揭贷款的救济问题。开发商应该返还购房人已支付的首付款及利息和已偿还部分的按揭贷款及利息。