近两年，商品房市场骤冷，购房者在签订购房合同后，很可能会因开发商烂尾、延期交房、超期未办证等各种原因要求“退房”，其后果可能是购房合同解除。

购房合同解除后，贷款买房的购房者都会面临一个问题，房贷是否可以不再继续偿还？

首先应当分析贷款买房时，开发商、购房者、银行之间的法律关系。开发商与购房者之间为房屋买卖合同关系；购房者与银行之间为按揭贷款合同关系；开发商与银行之间为担保关系。这些法律关系之间相互独立，但又有着密切联系。

购房者与银行之间的按揭贷款合同目的在于通过贷款方式向开发商支付大部分房款，以便于推进开发商与购房者之间的房屋买卖合同顺畅履行。同时，预售房屋期转现之前银行缺少抵押物，为了降低银行风险，在此期间，银行通常会要求开发商提供阶段性连带责任担保。

虽然，商品房买卖合同与贷款合同之间有着紧密的联系，但是，两个合同并非主从关系，在法律效力上是相互独立的。所以，商品房买卖合同的解除并不意味着贷款合同必然解除。

购房者和开发商的“退房”纠纷，银行往往是不知情的，银行只会关注贷款人本月的房贷是否已按时偿还。如果购房者擅自停止还贷，那么后果可能是银行将贷款人纳入“征信黑名单”，给购房者带来不必要的损害后果。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，贷款合同的解除需要人民法院依法确认。也就是说，购房者应当向法院提出解除贷款合同的请求，法院支持解除请求的判决生效后，购房者就无须再继续偿还房贷了。

购房者“停止还贷”的正确操作，应当是在“退房”纠纷诉讼过程中将开发商列为被告，将银行同时列为共同被告或第三人，向人民法院提起诉讼，请求一并解除购房合同和贷款合同，要求开发商返还已付首付款、已还月供以及利息、违约金，同时要求开发商向银行偿还尚未偿还的贷款本金及利息。

结合司法实践：开发商向购房者支付的购房款利息，可按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；开发商向银行偿还的“剩余贷款本金及利息”之和可以贷款银行核算的剩余贷款数额为准。

相关案例如下：

辽宁省高级人民法院（2022）辽民申1381号

大连银行股份有限公司金普新区支行、王晓君等金融借款合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

本院经审查认为，根据原审查明的事实，被申请人王晓君与维泰公司于2007年12月18日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定维泰公司于2008年12月31日前交付案涉房屋。同日，王晓君作为借款人、维泰公司作为连带责任保证人与再审申请人签订《个人住房借款合同》，王晓君与再审申请人签订《个人住房抵押合同》，被申请人周海涛作为王晓君的配偶，在两份合同上签署本人姓名。维泰公司未按照合同约定交付案涉房屋，且二被申请人与维泰公司及案外人瑞银华夏公司于2010年3月5日签订《协议书》，王晓君已按协议约定将案涉房屋退还给维泰公司，案外人瑞银华夏公司已代维泰公司向王晓君退还案涉房屋首付款及王晓君已还的银行贷款、利息等费用。原审据此确认案涉商品房合同已经解除并无不当。同时，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款之规定，判决解除案涉《个人住房借款合同》及《个人住房抵押合同》，由维泰公司支付案涉贷款本金及利息、罚息，亦无不当。

会同县人民法院（2021）湘1225民初1092号

许丁祥、怀化齐岳房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

六是《个人购房借款／担保合同》被解除后，承担偿还银行按揭贷款本息余额责任主体的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，本案中，案涉《商品房买卖合同》《个人购房借款／担保合同》均被解除，故被告应当承担偿还原告尚欠第三人剩余借款本息余额。

东莞市第二人民法院（2021）粤1972民初7292号

邓丽娜、东莞市金地房地产投资有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

关于商品房担保贷款合同部分。根据前述司法解释第二十一条第二款的规定，出卖人应当将收取的购房贷款返还给担保权人，中国银行未作为有独立请求权的第三人对金地公司提起诉讼要求返还全部贷款本金及利息并承担违约责任，根据不告不理的原则，本院就原告诉请的金地公司向中国银行偿还剩余贷款本金、利息及提前还款的违约金、罚息等进行处理。被告金地公司应于本判决生效之日起三日内向中国银行归还剩余贷款本金及利息，并应根据涉案《个人商业用房贷款合同》承担提前还款应由原告承担的违约责任。因本判决生效的时间不能确定，如中国银行与金地公司就贷款本金余额、利息及提前还贷的违约责任产生争议，双方可另循合法途径解决，亦可另行提起诉讼。

法条链接：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》

第二十条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

首发：微信公众号“企业法务之家”