银行协议抵债的房屋如果未及时办理过户手续，面临的最大风险是被债务人的其他债权人查封。抵债资产查封后，银行只能提出案外人执行异议予以救济。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。银行必须同时满足上述条件，才能异议成立，即解除第三人的查封。否则，将异议会被驳回，法院继续执行涉案房屋。

《执行异议和复议规定》第28条规定的首个条件是异议人与债务人在房屋查封前签订了合法有效的买卖合同。那么抵债协议是否属于合法有效的买卖合同？对此实践中存在两种观点：一种观点是肯定说。以房抵债协议与买卖合同虽然在房款支付方式上存在不同，以房抵债是以到期债权作为房款对价，而买卖合同中则多为以现金方式支付，但是两者在房屋买卖达成一致意见的问题上并无本质区别。以房抵债项下的债权人支付对价后，也属于无过错购房人的范畴，符合《执行异议和复议规定》第28条的构成要件，能够排除金钱债权的强制执行。另一种观点是否定说。以房抵债项下债权人与债务人系因借款合同、买卖合同等存在债权债务关系，双方签订以房抵债协议的目的在于清偿债务，债权人并非为了生活、居住需要购买房屋，而房屋买卖合同属于双务有偿合同，出卖人以转让房屋所有权取得转让对价，买受人的目的则在于购买房屋满足生活所需，以房抵债和房屋买卖合同的签订在内容和目的上存在本质区别。《执行异议和复议规定》第28条保护的对象是无过错买受人，之所以规定其权利优先于其他债权人，也是基于买受人为取得房屋所有权而签订房屋买卖合同，符合物权期待权保护的内容。

最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要采纳了否定说。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。根据上述会议纪要精神，协议抵债房屋未办理过户被第三人申请法院查封后，异议人所提执行异议首先就不符合《执行异议和复议规定》第28条第1项“合法有效的买卖合同”，剩余三个条件法院无需再审查。故协议抵债的银行很可能提出的异议被法院驳回。

银行与债务人协议以房抵债的，在订立抵债协议后，要及时办理过户手续，在法律上确保抵债资产属于银行自己。否则随时面临被查封、执行的风险。

提示一：订立抵债协议前，银行要先调查抵债资产产权登记情况、变现能力及过户条件。对于产权清晰、具备办理过户条件的，可以采取协议抵债的方式处置不良贷款。

提示二：具备网签备案条件的，可以协议抵债。对于不具备办理房产过户，但具备网签备案条件的房屋，银行要及时办理网签备案手续，也能避免被他人申请查封的风险。

提示三：对于既不具备办理过户又无法网签备案的房屋，不建议协议抵债。建议通过诉讼的方式正常清收贷款，并申请法院保全债务人拟抵债的财产，将来在执行中视查封财产手续变动情况再处置。