拆迁安置房相对商品房会便宜些，有不少的人直接向拆迁安置房安置业主购买拆迁安置房。但买了拆迁安置房之后，购房者又会很难不担心后续的产权登记及变更过户问题，怕很麻烦，怕卖家反悔不肯办理奈他无何等。其实，在司法实务中，如果双方签署拆迁安置房买卖协议，且已实际交付入住，卖家在签署协议时有得到全部相关利益人同意的，则法院会支持拆迁安置房买家诉讼卖家要求办理，甚至拆迁安置前被拆迁房屋没有产权证都是可以办理的。

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　　当然，过程中未必会那么顺利，有时要经过一波多折，甚至要二审才能解决，就如下面这个案例。

　　2005年1月11日，马光星作为被拆迁人与拆迁实施单位签订《拆迁补偿安置协议书》，其中约定：福州市仓山区拆迁工程处同意安置马光星住宅60㎡户型计一单元；特约事项：该户无产权证，今后如发生产权纠纷及在办理安置房产权时所需补的相关资料和费用均由马光星负责，与福州仓前山房地产开发有限公司、福州市仓山区拆迁工程处无关。之后，马光星将安置房交由高加士、黄秀芹占有使用。2007年2月3日，马光星作为卖方与高加士、黄秀芹作为买方签订《买卖合同》，买方并履行了相应付款义务。十余年后，马光星拒绝配合办理房产登记及过户手续，买方高加士、黄秀芹遂诉讼至法院。

　　一审法院：卖方未取得产权证，依法不能买卖过户，买方诉求不具可执行性

　　《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。本案房屋买卖涉及尚未进行权属登记的拆迁安置房，较之明确产权的房屋买卖有较高的交易风险。《拆迁补偿安置协议书》特别约定亦体现，马光星作为被拆迁户无产权证，存在产权纠纷及补办手续的可能，拆迁单位不能对马星光的合法权利来源予以确认。

　　买方在订约之际，对房屋产权的交易风险应属明知，《买卖合同》中相关条款的约定对此即有印证。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行……马光星目前仅取得拆迁补偿安置协议项下的债权，尚未登记取得拆迁安置房的物权，依法不能办理买卖过户手续，买方要求履行尚不具备可执行性。

　　综上，高加士、黄秀芹诉请马光星将讼争房产过户登记至高加士、黄秀芹名下，不符合相关法律规定，一审法院不予支持。高加士、黄秀芹应待讼争房产登记至马光星名下后，再依合同主张过户登记至其名下。

　　福州中院：卖方已构成违约，卖家有义务配合相关产权登记及过户手续

　　马光星与高加士、黄秀芹签订《买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。马光星拒不办理诉争房产权证并配合高加士、黄秀芹办理过户登记，已经构成违约，一审法院驳回高加士、黄秀芹的诉讼请求，适用法律有误，予以纠正。

　　鉴于诉争房屋尚未取得产权证，马光星应当依约配合办理产权证并将诉争房过户至高加士、黄秀芹名下。本案案件受理费、过户相关费用由高加士、黄秀芹承担。

　　菜驴律师：

　　二审法院作出改判的一个重要前提是认可了买方上诉提出的新证据，即买方提供的：1.《证明》；2.报纸“声明”；3《福州市拆迁房屋审查情况表》等证据以共同证明讼争房屋权属清晰，系马光星可以完全处分的财产。福州中院在有相关材料证明讼争房屋已经可以办理权属登记的前提下，才作出相应的判决。

　　当然，福州中院针对讼争房屋的特殊情况，其判决主文也是比较谨慎的，内容为“马光星于本判决生效之日起十日内，依照拆迁安置房办证和交易过户政策，协助办理讼争房屋产权登记手续，并配合变更过户至高加士、黄秀芹名下”，非常少见的加上了“依照拆迁安置房办证和交易过户政策”字眼，不知买方后续办理权证过户顺利否。

　　注：

　　1、最近一直杠上了房屋相关改判案例，发现房产案件也是五花八门，千奇百怪，很有研究空间，很是考验律师的办案技巧呐。

　　2、本案（（2018）闽01民终3073号）由同事上海锦天城（福州）律师事务所檀吓俤律师经办，感谢。

　　蔡思斌

　　2019年11月13日

　　来源：微信公众号|菜驴法评