案情简介

　　2017年1月，在房管家公司居间下，薛金强与高倩倩签订《房产买卖合同》，约定：薛金强将讼争房产卖给高倩倩；薛金强同意高倩倩有权指定第三人为房产过户后的所有权人，高倩倩须在薛金强取得其名下不动产权证书后三个工作日内及房产移送评估机构进行评估之前向房管家公司提供相应的第三人的个人资料等。前期履行顺利，2017年3月9日，薛金强名下《不动产权证书》领取的同时，房管家公司委托评估。2017年3月13日，评估方建科公司出具估价委托人为高倩倩的《房地产抵押估价报告》。后因高倩倩个人征信问题，导致银行按揭贷款审批无法通过。高倩倩后提出要求更换买受人为冯爱兰并一次性付款等，薛金强方未予同意。高倩倩遂诉至法院要求继续履行房屋买卖合同，薛金强反诉要求解除合同等。

一审法院观点

　　双方签订的《房产买卖合同》合法有效。高倩倩个人征信问题致银行按揭贷款审批无法通过，但根据合同约定，薛金强同意高倩倩指定第三人为房产过户后的所有权人。为此，高倩倩指定冯爱兰作为讼争房屋的新产权人，并明确本次交易方式更改为一次性付款。因此，合同可以继续履行，高倩倩并不构成根本违约。薛金强要求解除其与高倩倩签订的《房产买卖合同》的诉讼请求，因未达到解除合同的条件，一审法院不予支持。

福州中院观点

　　高倩倩因个人征信问题导致银行按揭贷款审批无法通过，故其欲指定冯爱兰作为讼争房屋的新产权人。但根据合同约定，如高倩倩指定第三人为上述房产过户后的所有权人，须在讼争房屋移送评估机构进行评估之前提前提供相应第三人的个人资料。高倩倩在讼争房屋移送评估机构之前并未指定第三人，而是以自己的身份购房，故本案的实际购房人是高倩倩。

　　现因高倩倩个人征信问题导致银行按揭贷款审批无法通过，高倩倩要求指定冯爱兰作为产权人，实际上不是对原《房产买卖合同》的延续，而是直接变更了《房产买卖合同》的内容，薛金强对此不予认可。因此，在双方未能达成一致的情况下，原《房产买卖合同》实际已无法履行，应予解除，高倩倩要求指定冯爱兰作为产权人的主张，本院不予支持。

菜驴律师观点

　　本案二审判决着眼点估计让双方当事人都大吃一惊，但不能不服。双方当事人应该之前都没有想到这个法律争议点。薛金强方上诉理由是认为高倩倩应当在2017年3月12日之前确定产权过户后的所有权人，但高倩倩直至2017年5月11日才指定冯爱兰作为讼争房屋的新产权人，薛金强明确表示不同意将产权人变更为冯爱兰，高倩倩该行为已属根本违约，薛金强有权请求解除合同等。高倩倩方则辩称在出现征信问题后即第一时间即指定冯爱兰为讼争房屋新产权人，并同意一次性支付购房款是符合双方合同约定的。高倩倩的行为并未违约等。

　　二审法官却另辟蹊径，着眼于合同主体及内容问题，认为高倩倩逾期之后实质上无权再行指定冯爱兰作为房屋新的产权人。在无权而又坚持更改冯爱兰为新产权人的前提下，这不是原《房产买卖合同》的延续，而是直接变更了《房产买卖合同》的内容。而变更合同主要条款应经双方协商一致的，在薛金强不同意的情况下，高倩倩是无权更换产权人名字的，只能自行承受不利后果。

　　本案实质也提醒了二手房买家，对于另行指定房屋产权人的期限应相对灵活，如果约定期限过于前置的，很有可能产生不利后果。如果买家因担心自己银行征信有问题或贷款额度审批不足而设置可以另行指定产权人条款的，则相应更换期限宜约定在银行贷款审批不通过或额度审批后的特定日期，这样就不会出现本案这样的困扰了。

　　不过，如果本案高倩倩在贷款审批未通过后，不要求更改新产权人，而是要求一次性付款的话，本案可能又是另外一个结果。因为如果按照贷款审批程序进程，薛金强要拿到购房款时间亦耗时较久。而高倩倩要求一次性付款并未损害薛金强方利益。在此前提下，法院支持合同继续履行是没有问题的。

　　参考案例：（2018）闽01民终3720号薛金强、冯爱兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　2019年9月9日

　　来源：微信公众号|菜驴法评