股权案例研究系列之三

最高法院：产权转让合同中约定“未在评估报告中披露的转让标的企业资产属于转让方所有”是否有效？

①裁判要旨

　　案涉《产权转让合同》的性质为股权转让合同，但履行内容又不限于股权转让，还包括股权所对应的资产交割等问题，包含资产转移的特征，当事人亦主张其性质为资产转让合同。《产权转让合同》中明确约定“不在审计报告、资产评估报告和期间审计报告范围内以及审计报告、资产评估报告和期间审计报告未披露的转让标的企业资产、负债由转让方享有或承担”。故在“评估报告”中未披露的资产属于转让方所有，转让方可以主张因此产生的利益。

　　案件来源：（2019）最高法民终1839号

②案情简介

　　1.海亮地产公司（乙方）成功竞买了中房合肥公司（甲方）持有的中房合肥置业公司100%股权。双方签订《产权转让合同》，约定：中房合肥置业公司100%股权对应的资产、负债及相关情况详见开元资产评估有限公司出具的《评估报告》；基于本次资产评估采用资产基础法（成本法）和收益法，评估结论采取了成本法的评估结果。。。具体数额由甲方和乙方在转让标的工商变更登记之日起10日内，共同委托会计师事务所以华普天健会计师事务所出具的《审计报告》为基础、以转让标的工商变更登记之日为截止日进行审计。“不在审计报告、资产评估报告和期间审计报告范围内以及审计报告、资产评估报告和期间审计报告未披露的转让标的企业资产、负债由转让方享有或承担。”

　　2.转让标的企业名下“水岸阳光城”项目容积率从1.0调高至1.198，因容积率增加产生土地资产增值。故此，中房合肥公司依据《产权转让合同》约定，要求海亮地产公司支付因此产生的增值资产。

　　注：因《产权转让合同》第五条第（三）款约定，中房合肥公司与海亮地产公司就股权转让所依据的评估报告中未披露的企业资产、负债由转让方享有或承担，转让方和受让方就未披露的资产、负债产生了较多的纠纷并进行诉讼，本文仅对中房合肥公司对因“水岸阳光城”项目容积率从1.0调高至1.198产生的土地资产增值享有权利而要求受让方支付的纠纷进行研究学习。

③诉辩对抗

　　（一）原告诉请及法律依据、法律要件

　　（二）诉辩对抗

　　1.关于合同有无约定

　　2.关于是否符合履行条件问题

④裁判要点

　　（一）法院认定的法律依据及法律要件

　　（二）法院审理意见

⑤相关法律规定

　　《中华人民共和国合同法》

　　第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对应《中华人民共和国民法典》第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

⑥实务经验总结

　　（一）诉讼策略上的建议

　　1.确保诉请与证据的对应——事实清楚

　　本案中原告原诉请为主张“土地容积率1.0调高至1.198产生的资产增值5600万元（暂定）”,故原一审法院委托鉴定的内容为“1.0调高至1.198产生的资产增值”,但评估报告的结论却鉴定了“1.0调高至1.198产生的土地资产增值”,一审法院以此评估报告作为认定案件事实的证据。因诉请与实际鉴定结论的不一致导致法院采用鉴定意见查明的事实被二审法院认定为“一审判决认定基本事实不清”，案件被发回重审。我们知道很多时候当事人会采取各种诉讼策略延长诉讼审理期限，达到拖延付款等目的，所以诉方应当注意诉请与证据的对应，不要以为糊弄了一审法官就万事大吉了，到了二审发回重审可能得不偿失。

　　2.从拖延诉请期限的角度考虑，应当抓住发回重审的所有可能要素来提出上诉请求和理由。

　　3.通过改变诉请的方式减少诉累。本案中，若原告坚持原诉请主张“资产增值”而非变更为主张“土地资产增值”，那么可能面临的是重新鉴定而被耽误时间。所以原告果断将原诉请主张“资产增值”变更为主张“土地资产增值”，使之与评估报告一致以继续适用原评估报告，省去了重新委托鉴定的时间。

　　（二）公司管理上的借鉴意义

　　在股权转让的交易中，对转让标的企业的资产做评估对转让方与被转让方都有非常重要的意义。尤其是重资产公司的股权转让，标的企业的资产对股权价格的影响非常之大。此种情况下，不论是转让方还是被转让方，借鉴本案当事人的约定“不在审计报告、资产评估报告和期间审计报告范围内以及审计报告、资产评估报告和期间审计报告未披露的转让标的企业资产、负债由转让方享有或承担”也是对双方风险的一种防范。当然，在合同的名称上，《产权转让合同》也区别于《股权转让合同》，重资产较多的企业对于合同的名称也可做借鉴。

（来源：微信公号“建筑房地产法律圈”）