一、土地增值税概述

二、税务筹划案例（名股实地） 

土地增值税概述

该税种是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。征税范围的一般规定包括1、转让国有土地使用权；2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。特殊规定还包括：合作建房；房地产交换、抵押、出租、继承、赠与、评估增值、代建房行为；国家收回国有土地使用权、征收地上建筑物及附着物；土地使用者转让、抵押或置换土地。原则上是“权属”变更且增值的行为征税。该税种采用四级超率累进税率（是我国目前唯一采用此税率的税种）：

对于一些持有大量房产的企业而言，该税种的适用将会增加较为沉重的税负，故诸多企业采用一些税务筹划，以下案例为示（所举企业最终得以通会并上市）。

税务筹划案例（名股实地）

来源：上海康鹏科技股份有限公司 招股说明书（上会稿）Pages：1-1-270 ~ 1-1-273

设立万溯众创的原因和背景，其设立、增资又转让的商业合理性

①设立万溯众创的原因和背景

根据发行人的说明并经核查，发行人设立子公司万溯众创的原因系通过股权转让的方式剥离位于祁连山南路 2891 弄 200 号的不动产，即发行人通过以不动产增资形式将前述不动产置入万溯众创，而后将万溯众创全部股权转让，以此完成前述不动产从发行人体内剥离。上述剥离方案主要考虑不动产剥离程序的可行性及操作效率，具备商业合理性，具体如下：

根据发行人与上海市普陀区规划和土地管理局就位于祁连山南路 2891 弄200 号的不动产所签署的《上海市国有建设用地使用权出让合同》，约定合同项下土地房屋整体转让，应向出让人提出申请，经出让人同意后纳入全市统一土地交易市场实施。根据前述约定，如通过不动产直接转让方式，在取得出让人同意的情况需将不动产重新履行招拍挂程序，程序相对复杂，且不利于发行人对该等不动产的开发和使用。

鉴于上述，发行人于 2018 年 3 月设立全资子公司万溯众创；2018 年 4 月，上海市普陀区规划和土地管理局同意发行人以增资方式将位于祁连山南路 2891 弄 200 号的不动产整体置入万溯众创；2018 年 9 月，经上海市不动产登记局登记，万溯众创为上述不动产的权利人；2018 年 11 月，发行人将其持有的万溯众创全部股权转让予皓察众创。至此，上述不动产从发行人体内完成剥离。因此，发行人设立万溯众创的目的在于剥离不动产，其设立、增资又转让万溯众创具有商业合理性。

②万溯众创报告期内的生产经营活动情况

报告期内，万溯众创的生产经营活动情况如下：

A.发行人未剥离不动产前，万溯众创未实际经营发行人完成不动产剥离并将万溯众创股权转让前，万溯众创未实际经营业务，其为承接位于祁连山南路 2891 弄 200 号的不动产的主体。

B.发行人完成不动产剥离后，万溯众创主要从事物业管理等经营业务发行人完成不动产剥离并将万溯众创股权转让后，万溯众创主要从事招商引资及物业管理等经营业务。截至本招股说明书签署日，万溯众创已与发行人及其子公司、其他第三方签署房屋租赁协议，前述协议均有效履行。

剥离祁连山南路 2891 弄 200 号的不动产的原因，前述剥离不影响发行人独立性

①剥离不动产的原因，发行人剥离上述资产后又通过租赁继续使用的原因，不继续持有上述资产的商业逻辑

A.剥离不动产、不继续持有上述资产的原因

发行人剥离祁连山南路 2891 弄 200 号不动产的原因，主要是因经营不动产不符合发行人主营业务方向。

根据发行人与上海市普陀区规划和土地管理局就位于祁连山南路 2891 弄200 号的不动产所签署的《上海市国有建设用地使用权出让合同》及相关项目审批文件，该处不动产涉及建设项目为“康鹏生命科技产业园新建项目”，发行人取得该处不动产后需对不动产进行生命周期管理并经营产业园区，经营方式包括招商引资及物业租赁管理，实现整体产业园区的经营收入。

鉴于发行人拟在境内首次公开发行股票并上市，且发行人聚焦于从事显示材料、新能源电池材料及电子化学品、医药化学品和有机硅材料等功能性材料及其他特殊化学品的研发、生产和销售，产业园的经营不符合发行人主营业务方向。

因此，发行人决定剥离不动产及对应的业务，由发行人实际控制人控制的其他企业从事该处不动产的园区经营和管理，有利于发行人专注于主营业务发展，具有商业合理性。

B.发行人剥离不动产后继续租赁的商业逻辑

a.发行人及其子公司通过租赁部分不动产即可满足其日常需求发行人及其子公司上海启越均无生产职能，其承租祁连山南路 2891 弄 200号的部分不动产主要用于行政办公和研发，其中，发行人承租该处不动产中 1 幢4-5 层、2 幢 1-3 层及 6 幢仓库，用于办公及研发；发行人子公司上海启越主要承租不动产中一间办公室，用于办公。前述租赁均能满足发行人及上海启越的日常需要，不动产其他部分由万溯众创自主经营并对外出租。

b.不动产无法分割转让，发行人无法保留不动产自用部分的使用权和所有权根据发行人与上海市普陀区规划和土地管理局就位于祁连山南路 2891 弄200 号的不动产所签署的《上海市国有建设用地使用权出让合同》，约定合同项下土地使用权不得分割转让，宗地范围内房屋不得分幢、分层、分套转让。根据前述约定，发行人剥离该处不动产须整体转让，而不能分割转让，发行人无法保留不动产自用部分的使用权和所有权。

因此，发行人剥离不动产后继续租赁部分房屋具有商业合理性。

②不动产剥离后的使用现状

截至本招股说明书签署日，万溯众创已与发行人及其子公司、其他第三方签署房屋租赁协议，将不动产相应房屋及楼层租赁给前述主体使用，前述协议均有效履行。

③发行人所剥离不动产不属于主要生产经营场所，对发行人及其子公司生产经营不存在重大不利影响

截至本招股说明书签署日，发行人负责生产经营并承担生产经营功能的主体为其子公司上海万溯、衢州康鹏、浙江华晶和兰州康鹏，兰州康鹏拥有自有土地使用权，其他子公司均拥有自有土地使用权及房屋所有权，并从事生产经营。发行人及其子公司上海启越承租剥离不动产中部分房产，其均非生产型经营主体，租赁剥离不动产用于行政办公和研发，未用于生产活动。因此，发行人所剥离的祁连山南路 2891 弄 200 号不动产不属于发行人及其子公司的主要生产经营场所，对发行人及其子公司生产经营不存在重大不利影响。

④发行人主要办公及科研用房系通过向实际控制人控制的企业租赁，不影响其独立性

发行人及其子公司具备与生产经营有关的生产系统、辅助生产系统和配套设施，合法拥有与生产经营有关的主要房地产、机器设备、注册商标、专利权等资产的所有权和使用权。因此，发行人的资产独立、完整。发行人及上海启越不属于生产型企业，日常经营过程中不依赖于不动产，通过租赁房屋形式即可满足其日常办公和研发需求，且较容易租赁到合适的替代场所，对发行人持续经营不存在重大不利影响。

根据发行人与万溯众创签署的租赁协议，发行人剥离不动产后通过租赁形式使用部分不动产，租赁价格系参考周边厂区市场租赁价格协商确定，定价公允，不存在损害发行人利益的情形2019 年度及 2020 年度，发行人及其子公司上海启越租赁该处不动产的租金占同期营业成本的 1.53%、1.85%，占比较低，对发行人的正常经营不存在重大影响。

因此，发行人主要办公及科研用房系通过向实际控制人控制的企业租赁的方式取得，该事项不影响其独立性。

首发：微信公众号“民法商律”