案情简介

2018年7月12日，周某、苗某和陈某、周某签订《房屋买卖合同》，约定陈某、周某将自有坐落于A小区3号楼701室的房屋以72万元的价格转让于周某、苗某。同年7月19日，上述买卖双方至某市税务局税务窗口办理存量房交易的纳税申报。某市税务局按规定使用全省统一的存量房交易计税价格评估系统对申报交易的涉案存量房进行现场评估，评估系统所需录入的项目内容均从纳税人提供的房产证和网签合同信息中直接获取。评估系统生成的评估价格为983663.06元。

窗口工作人员打印系统文书《存量房交易计税价格核定明细单（确认书）》，交由买卖双方阅读并陈述意见。陈述栏中有A、B两类打印意见，A项为“我已对上述内容阅知，对核定的计税价格无异议（√）”，B项为“对价格有异议，不能接受，申请转交相关评估机构进行再评估（）”。买卖双方阅后在该确认书中签字，对上述勾选事项作出确认。随后，周某向某市税务局缴纳了作为买方的相关税费9836.64元。

后周某不服，向某省税务局提起行政复议。某省税务局依法受理后，通知某市税务局提交书面答复和证据材料，某市税务局在法定期限内提交行政复议答复书及证据材料。

2018年10月29日，某省税务局作出《税务行政复议决定书》，决定对某市税务局作出的核定税款行为予以维持。周某向法院提起行政诉讼，一审判决之后，周某不服，遂提起上诉。

法院判决

法院认为：关于计税依据。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，税务机关在发现纳税人的申报价格明显低于市场价格时，其有权参照市场价格核定计税依据。同时，根据《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》规定，自2012年7月1日起对存量房交易价格进行全面评估，严格禁止不经评估直接按申报的交易价格征税。而《某省地方税务局存量房评估工作管理办法》对评估的规范也作出了具体的规定。某市税务局通过全省统一开发的价格评估系统现场评估后，根据系统反馈的价格和提示，发现周某申报的交易价格明显偏低，且周某并不能说明其具备的正当理由，某市税务局根据上述评估工作办法依照系统生成的交易价格进行计税，符合法规和规范性文件的规定。关于计税价格争议的处理。针对纳税人对税务机关核定的计税价格有异议的，《某省地方税务局存量房交易计税价格争议处理办法》对争议处理程序作出了明确规定。周某虽主张某市税务局没有告知提出异议的权利，现场签字时未在《存量房交易计税价格核定明细单（确认书）》纳税人陈述栏选项中进行过勾选的问题，但从某市税务局所举证的《存量房交易计税价格核定明细单（确认书）》确认书中能够清楚表明，“纳税人陈述（选择打“√”）”一栏载明勾选的是“A、我已对上述内容阅知，对核定的计税价格无异议”，并由包含周某在内的买卖双方签字。周某主张其当时并未勾选，系某市税务局工作人员事后勾选，对此主张并未在法定举证期限内提供证据予以证明。同时，在该栏目内除上述A选项外，亦明确载有“B、我已对上述内容阅知，对核定的计税价格存在异议，不能接受，申请转交相关评估机构进行再评估”，上诉人如果对核定的计税价格存在异议，可以勾选B选项，但是其并未对B选项进行勾选，亦与常理不符。某市税务局向周某告知了陈述申辩的权利，而周某通过签字确认的方式表示对系统生成的评估价格并无异议，某市税务局也就无从启动争议处理程序，因此，不予支持周某的主张，遂判决驳回周某的诉讼请求，二审法院最终维持了一审判决。

律师提示

房屋买卖合同中，买卖双方已经约定了购房价款，纳税人在申报缴纳契税时，税务机关可以不按照双方约定的价款为基础来征收契税，而按照核定计税价格来征税么？

答案是可以的，《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。《财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》也规定，各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值；申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格房屋买卖的契税计税依据为成交价格，但成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

为防范存量房交易“阴阳合同”问题，2011年7月，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》，要求自2012年7月1日起对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税申报的价格征收。由上述规定可知，房屋买卖的契税计税依据为成交价格，但成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，征收机关有权参照市场价格进行核定。根据即将于2021年9月1日施行的《中华人民共和国契税法》的规定，纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。目前制定了具体细则的有《江苏省地方税务局存量房评估工作管理办法》《江苏省地方税务局存量房交易计税价格争议处理办法》《关于印发<广东省推广应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作实施方案>的通知》《关于启用东莞市存量房交易计税价格评估系统的公告》《国家税务总局广西壮族自治区税务局存量房交易计税价格争议处理办法》等，文件对于评估程序和争议处理程序作出了明确规定。

实务中，税务机关一般是将纳税人申报的成交价与其纳税评估系统生成的价格进行对比，如果纳税人申报的成交价过低，税务机关有权以交易纳税评估系统生成的评估价格作为计税依据。纳税人有异议或者正当理由的，应及时提出，否则，税务机关有权按核定计税价格征税。对于即将施行的《中华人民共和国契税法》到底对契税有无影响，详见曲直说税丨买房契税提高了吗？

法律规定

1.《中华人民共和国税收征收管理法（2015修正）》

第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额:  

（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；

（二）依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；  

（三）擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；  

（四）虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；  

（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；  

（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。  

税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。

2.《财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2010]105号）

二、建立存量房交易申报价格比对系统，规范工作流程

评估存量房交易申报价格是应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的核心内容。各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值；申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。各级财税征收机关必须尽快建立和完善工作制度，规范工作流程。

3.《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）

二、严格按照规定推行存量房评估工作

（一）积极推进存量房评估工作，自2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税，或公布存量房交易价格评估值，客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。

（二）严格按照规定实施存量房评估。对于评估认定申报交易价格偏低的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按申报交易价格征税；没有正当理由的，按核定计税价格征税。

核定计税价格可参照存量房申报价格评估值确定。

（三）应用房地产批量估价技术进行存量房评估，要应用房地产批量估价技术确定存量房交易价格估值，并下浮一定比例形成存量房申报价格评估值，以此评估申报价格是否偏低，不得使用其他方法进行评估。存量房交易价格估值下浮比例应不高于20%，具体比例由地方税务局拟定，报省地方税务局批准。

4.《中华人民共和国契税暂行条例细则》

第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：  

（一）国有土地使用权出让；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；  

（三）房屋买卖；  

（四）房屋赠与；

（五）房屋交换。  

前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

第四条 契税的计税依据：   

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；  

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。  

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

第七条 条例所称房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

5.《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）

一、　关于契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

6.《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》

（三）纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。

7.《中华人民共和国契税法》（尚未生效，自2021年9月1日起施行）

第四条 契税的计税依据：

（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；

（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；

（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。