案情简介

2007年11月27日，A公司与甲公司签订《委托拍卖合同》，委托甲公司拍卖其房地产。该合同约定买受人负责办理产权过户手续，并承担产生的一切税费。

2007年12月25日，甲公司在报纸上发布《拍卖公告》，规定买受人办理产权过户手续并承担税费。

2008年1月17日，乙公司委托代理人签署竞买申请表、签收《竞买须知》。《竞买须知》第九条规定买受人在支付成交价款和拍卖佣金后，由拍卖委托人支付土地出让金，某县国土资源局收到土地出让金后将该土地用途变更为商住综合用地。买受人负责办理房地产权过户手续，过户税费以及由此次产权交易所产生的税费（包括拍卖委托人应出的税费）全部由买受人承担。

2008年1月18日，乙公司拍卖成功，并与甲公司签订了《拍卖成交确认书》，该确认书中其他约定事项约定“按竞买须知执行”。之后，乙公司向有关部门缴纳了营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加等相关税费，并办理了产权过户手续。

2010年5月17日，某县税务局向A公司送达《税务事项通知书》，要求缴纳土地增值税XXXX元，A公司如数按要求缴纳。A公司认为乙公司未按约定缴纳土地增值税诉至法院。

法院判决

法院认为：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体明确。甲公司发出的《拍卖公告》关于税费承担的要约为买受人办理产权过户手续并承担税费。此要约未就要承担的税费和种类列出明确具体的内容；同时《竞买须知》亦未就承担的税费和种类作出明确具体的约定。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条列》的规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条列缴纳土地增值税。土地增值税是纳税义务人转让房地产所取得收入减去与房地产有关的税费及其他成本后，按照一定的税率计算所得为土地增值税，土地增值税是一种特定的税种；（三）土地增值税不是与房地产转让有关的税种，而是国有土地使用人转让国有土地取得收益增值后才产生的税种，是国家对转让国有土地使用权及地上建筑物获得增值收益而强制征收土地增值税的行为。《委托拍卖合同书》、《拍卖公告》、《竞买须知》、《拍卖成交确认书》对A公司房地产转让后产生的土地增值税由谁负担未作出明确约定，而乙公司已缴纳了产权交易过程中的营业税、印花税等税费。双方争议的土地增值税的承担，只能按照法律法规的规定，由转让土地获得增值收益者A公司作为纳税义务人承担，缴纳土地增值税是其负有的法定义务。

律师提示

在法院拍卖房产的过程中往往涉及所得税、增值税、土地增值税、教育费附加、城市维护建设税、契税、印花税等。本篇文章主要讨论土地增值税。从世界范围来看，征收土地增值税的国家或地区寥寥无几。我国从1994年开征土地增值税的目的主要是为了实现抑制房地产投资、调控房价、调节住房供给结构等，以此实现宏观调控的功能。

司法拍卖中，若房屋产权人为个人，根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》的规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房是暂免征收土地增值税的；但房屋产权人如果是企业，则需要缴纳土地增值税。另外，对个人销售或购买住房是暂免征收印花税的。司法拍卖中约定“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”是否包括土地增值税？对此有两种不同的观点，一种观点认为，税务机关根据税法规定确定纳税义务人，但不干预买卖双方对交易税费实际承担人的相关约定，虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但对实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定，所以上述约定包含土地增值税。此种观点在实践中较多采纳。

另一种观点认为，对于土地增值税在没有约定的情况下，应按照法律规定，由转让方承担纳税的义务。如上所述，《拍卖公告》和《竞买须知》对税费由谁承担作出的约定，并不违背法律法规的规定，《拍卖须知》等规定“受让方承担过户税费以及由此次产权交易所产生的税费（包括拍卖委托人应出的税费）”应当仅指拍卖交易特定环节产生税费由受让方负担。对于房地产转让的土地增值税由谁负担的问题，土地增值税是扣除了“与转让房地产有关的其他税金”的税金，是国家针对出让人取得的收入课税，不属交易特定环节产生的税费，是国有土地使用人转让国有土地取得收益增值后才产生的税种，是国家对转让国有土地使用权及地上建筑物获得增值收益而强制征收土地增值税的行为。综上，对于土地增值税在没有约定的情况下，应按照法律规定，由转让方承担纳税的义务。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的行为，同时取得增值性收入的单位和个人进行课征的一种税种，其主要是地方调控税，地区间政策口径差异较大，具体事宜建议可联系专业税务律师或当地主管税务机关进行进一步咨询确认。

法律规定

1.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释(2016)18号）

第三十条 因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担:没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

2.江苏省高院：《关于正确适用<最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定>若干问题的通知》(苏高法电[2017]217号)

四、关于税费负担

因网络司法拍卖产生的税费，按照网拍规定第三十条的规定，由相应主体承担。在法律、行政法规对税费负担的主体有明确规定的情况下，人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担。

3.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第六条 计算增值额的扣除项目：  

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

4.《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》

二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

本通知自2008年11月1日起实施。

5.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）

第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

6.《云南省地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》（云地税发[1995]160号）

一、土地增值税是一个地方税种，其收入为地方预算收入，入当地县（市）级金库。

7.《云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见》

一、预征范围

在本省行政区域内全面开展房地产开发企业土地增值税的预征工作。

二、预征对象

除经济适用住房外，其它房地产开发项目，均应实行预征。

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

四、房地产开发企业土地增值税的预征率

（一）昆明市的预征率：普通住宅为1%；非普通住宅为2%；写字楼、营业用房、车库等商品房为3%。

单纯开发土地使用权转让的为4%，然后按土地增值税有关规定进行清算。

（二）除昆明市以外的其他州、市的预征率为：普通住宅为1%—1.5%；非普通住宅为1.5%—2.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%—3.5%；单纯开发土地使用权转让的为3%—4%，然后按土地增值税有关规定进行清算。具体预征率由各州、市地方税务局在上述幅度内自行确定，并于8月15日前报省局备案。

（三）对房地产开发企业既建普通住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算销售收入，未分别核算或不能准确核算的，从高适用预征率预征。

8.《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》

一、土地增值税预征

房地产开发项目土地增值税实行先预征后清算的征管模式。按月预征土地增值税的纳税人，须于次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款。

（一）除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：

1.普通住房预征率为1.5%。

2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。

房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

二、土地增值税清算核定征收

查账征收是土地增值税清算的主要方式。