一般房产中介公司在居间过程中，会根据客户需要，通过对比不同房源的优劣，带领委托人看房，促成买卖双方见面洽谈，积极在委托人和卖家之间斡旋，协助办理购房贷款、房屋过户登记手续、代办房产证等服务。“跳单”主要指的是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务后，委托人绕开中介自行与第三人订立合同，从而使得中介虽然提供了中介服务但是并未获得应有的报酬。

·跳单的情形主要包括三种

·第一种：房东与房产中介机构签订《委托合同》，将代售房屋在A房产中介挂牌销售，欲购房人在A中介机构了解到房源信息后，直接跳过中介，与房东私下签订《房屋买卖合同》，以省去中介费用。

·第二种：房东与房产中介机构签订《委托合同》，将代售房屋在A房产中介挂牌销售，欲购房人在A中介机构了解到房源信息后，以其亲朋好友名义与房东私下签订《房屋买卖合同》以省去中介费用。

·第三种：房东与房产中介机构签订《委托合同》，将代售房屋在A房产中介挂牌销售，欲购房人在A中介机构了解到房源信息后，购房人与房东直接跳过A房产中介与中介费较低的B房产中介签订《房屋买卖合同》，以减少中介费用。

被跳麻了…不少房产中介为了在一定程度上防止“跳单”，会在《委托合同》中约定“独家委托”条款。

独家委托就是在委托期限内只委托给一家中介公司出售,再此期限内不得再委托其他中介公司，如果选择其他中介机构则需要支付违约金，以高昂的违约金限制委托人“跳单”。

那么，作为房东，是否应当选择“独家委托”呢？

·利：签独家委托卖房协议，给予中介一定的保证，激发中介推流。更有甚者，直接在《独家委托合同》里约定奖励条款，如在x个月内成交/出售价格等于或大于委托价的，还可以额外获得一定的奖金，可以增强中介的积极性。

·弊：房源曝光量有限。

这样看，独家销售好像也可以接受嘛！

（不确定，再看看！）

笔者通过查询中国裁判文书网相关案例，可以发现，与中介签订《独家委托协议》的房东大多以“怠于推销”、“压价促销”等理由主动违约。这是因为，在独家委托下，代售二手房推流次数、房屋成交价完全取决于独家委托的中介，房东自主选择成交对象、价格的范围受限。

在这里奉劝各位，在选择房产中介时要看清委托协议中的各项条款，仔细斟酌是否选择“独家委托”。

不少委托人反映，中介未详细说明独家委托协议的各项条款，不清楚其中的违约条款，稀里糊涂地签了《独家委托协议》，在委托期内又出现中介“不积极”、“不配合”的情况，在这种情况下，可以解除合同吗？需要支付违约金吗？

一般来说，独家委托合同大多是为了迎合想要在短期内抛售房屋变现的房东，通常委托期限不会过长。不妨再等等，委托期限届满，双方合同自动解除，也就不存在违约的情形了。

·如果委托期限约定过长、不想等待，不妨注意以下几点

（1）合同签订的主体是房产中介公司，还是年度销冠小王。

【（2022）甘1026民初2284号】涉案当事人签署的《房屋出售独家委托协议》为一式两份，原告持有的委托协议上加盖有家和经纪公司合同专用章，但被告持有的委托协议上仅有家和经纪公司工作人员程某的签名，未加盖公司印章，且有多处内容存在不一致的情形，但主要条款约定内容一致。

（2）销冠小王是否明确告知您“独家委托协议/条款”的涵义及违约后果。

【（2021）沪0116民初11408号】原、被告签订的独家委托协议，系原告为了重复使用而预先拟定，并印制好的格式合同。根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有提供格式条款一方免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。但提供格式条款的一方在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，可以认定为采取了合理的方式进行了提示和说明。原告（中介）在与被告（房东）签订独家委托协议时，有义务向被告明确解释独家委托的涵义，明确告知被告，如果其委托其他中介公司代理，或者自行与他人达成买卖房屋的协议，则构成违约，需要向原告支付违约金。但是，根据原、被告的当庭陈述，原告方员工在被告家中一共呆了十多分钟，拍完房屋照片后，即拿出协议让被告签字，并用较快的语速向被告讲解了独家委托的好处，关于独家委托对于被告权益的限制以及相关违约后果，其认为协议条款中都已写明，被告应当自己会看，所以没有讲。在被告签字后，原告即把协议原件拿走，事后上传给被告的协议照片上还把协议抬头醒目的“独家委托协议”六个字隐去。显然，原告对于独家委托及违约责任的条款，并没有履行提示或说明的义务，相应格式条款无效。对于原告的诉讼请求，予以驳回。

如果您签订了《独家委托合同》，中介的工作人员也向您明确解释了独家委托涵义及违约后果，您仍选择“跳单”，那么即使委托人已经与第三人签订了合同，仍应向中介人支付报酬，甚至可能面临赔偿违约金的法律风险。

《民法典》第九百六十五条的规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

为了合同双方能够更好地开展工作，避免日后讼累。作为中介方，在与委托人签订《独家委托合同》时要采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识独家委托及违约责任的条款。作为房东，在签订合同时也要擦亮眼睛看清合同条款，明确委托方式（独家委托/一般委托）、委托期限、成交标准、佣金计算方式、违约金等与中介服务有直接关系的条款。

首发：微信公众号“下班未遂”