【案件咨询】

　　2018年3月，我受理了一桩最高额抵押担保纠纷案的咨询，当事人拿着厚厚的一摞材料，神色悲观地问，我们十几户的房子还保不保得住？我们是否要承担1个亿的担保责任？

　　反复翻阅了当事人提供的资料，我首先告诉他，他们所提供的是最高额抵押，最多以房产拍卖的价款承担担保责任，超出拍卖款的部分不用再承担责任。他稍微有了一丝轻松，接着追问道，那我们的房子呢？

　　原来，案件起因于民生银行以综合授信的方式向建富公司提供贷款，而他们十几户用他们名下房产，为建富公司一定期限内的滚动贷款余额提供最高额抵押担保。担保期限将届满时，建富公司偿还了民生银行的贷款，本来相安无事。但在担保到期前的2天内，民生银行又向建富公司发放了一笔1亿元的贷款。结果，建富公司后来无力还债，他们十几户被民生银行起诉到深圳中级法院要求拍卖房产还债。

　　查看他们的最高额抵押合同，最高债权额一栏空白，民生银行据此起诉要求他们按照全部债权余额1亿元承担担保责任；抵押合同条款繁密而全面，初看之下几无疏漏；抵押办理了登记，登记信息显示他们所担保的最高债权数额为8000万元（据说是他们十几户房产的评估值总和），抵押权成立无误。

　　几乎找不到翻案的缺口。

　　看着当事人一脸的凝重与悲戚，我再次将目光注视于合同条款上。正是因为合同条款的完备，让我突然冒出格式条款的念头；再行检视之下，全文几无明显的提示痕迹。据此，我产生了第一个判断：格式条款下，对于空白部分的理解（到底是全部债权余额1亿元还是登记的最高债权数额）应当作出对非银行的当事人有利的解释，即本案的最高担保金额应为登记的最高债权数额8000万元而非1亿元。

　　至于房产保不保得住的问题，当我比对着抵押合同和抵押登记信息时，发现一个让本案豁然开朗的问题：抵押合同是十几户当事人分别与民生银行签的，而抵押登记上的抵押人一栏却显示十几户当事人姓名，抵押项下的房产却是每一抵押人名下的各自房产。

　　于是，我告诉当事人我的第二个判断，他们每个人只需按照各自房产评估值来承担最高抵押担保责任。

　　也就是说，如果他们房产的售价超过评估值，他们完全可以通过支付等于评估值的价款来赎回房产。

　　当事人听后将信将疑，但明显比刚咨询时轻松了许多。

【委托前准备】

　　三天以后，当事人约我再次咨询，而且他将带来他前次所说的其他十几户同来。

　　那天下午，我准备了几页PPT，归纳了案件的主要问题及解决方案，并在会议室里给十几户当事人做了案情分析和结果展望。十几户当事人分别提出了自己的疑虑，会议进行到晚上八点即将结束时，所有问题已趋于明朗。他们释然地准备离开时，说他们简单地商量一下，然后三天内与我们办理委托手续，准备应诉。

　　虽然后来2/3的当事人带着我策划的诉讼方案去找了他们自己的律师，但是，当初前来咨询的那位当事人代表涉案金额最大的三户还是委托了我们，成为了我需要用心服务的客户。

【庭前特别工作】

　　接受委托后，除了不断的梳理思路、反复的推敲案情积极备战外，我特别关注到本案属于担保物权引起的纠纷，而担保物权的法律效果以抵押登记的记载为准。

　　本案中，抵押登记记载十几户当事人为抵押人，被担保的最高债权数额为8000万。也就是说，十几户当事人被连带作为抵押人为8000万元（甚至可能是1亿元）债务提供担保。为此，如果不打破连带抵押的登记公示信息，将致各当事人可能被连带捆绑以其房产为整个债务偿债。如此，那些房产价值超出评估值剩余部分越多的当事人（如我的客户），将会出现首先为其他人的财产不足以清偿的部分买单的可能。

　　必须切开这种连带链条，正如三国演义中的连环计，必须破解。

　　为此，我先后两次给深圳不动产登记中心发律师函，指出其错误登记之处。第一封律师函重点强调当时办理抵押登记的受托人的代理权限问题，但没有引起重视和回应。

　　于是，我再次给不动产登记中心致函，指出抵押人独自分别与银行签署抵押合同，却被登记为各抵押人共同向银行提供抵押担保；但抵押担保的编号却只有一个的明显错误的问题。

　　很快，我收到了不动产登记中心的回复，称他们将认真研究，并将依法慎重处理。

　　此时，我已知道，打蛇打七寸，解决问题的枢纽性机会即将来临。

　　后来，不动产登记中心通知我转告客户，请他们去中心申请更正登记，纠正原来错误的登记内容。

　　正是因为这一关键步骤，为后面的胜诉奠定了不可撼动的基础。

【庭审】

　　因为涉及十几户当事人，本案在中院一个大庭进行了一整下午的证据交换，并于次日进行了超过一个上午的开庭审理。

　　庭上，借款人建富公司几无发言，整个庭审的重点转移到担保人的担保责任问题上。

　　当审判长归纳完争议焦点并询问有无补充时，我补充认为各担保人是各自独立还是连带共同地提供最高额抵押担保以及各担保人的担保限额问题，审判长欣然当庭接受。

　　辩论阶段，我方对抵押担保责任的独立性和分别性、抵押登记错误及其更正、格式合同中广泛存在的格式条款的效力、最高债权数额是针对全部债权还是仅针对本金等问题，进行了充分和激烈的辩论。特别是在进行关于格式条款效力的辩论时，我与主审法官进行了短暂而会心的眼神交流，至今印象深刻。

【判决】

　　庭后进入了漫长的判决等待期。

　　期间，不动产登记中心的更正结果新鲜出炉了，我们及时向法院提交了该份新证据。然后，静待花开。

　　2019年5月31日，周五，收到深圳中院的一审判决书。在这份长达33页的判决书中，法院采纳了我方提出的分别独立提供担保的观点，最高债权数额以登记记载为准而非全部未偿还的债权余额。但遗憾的是，法院认为，该最高债权数额仅指本金最高数额，故相应利息、罚息等费用仍需要在登记的最高债权数额以外再行承担，为此，我的委托人需要在最高额限度以外在承担数万元的利息等。

　　虽然如此，对于我们当初预订的目标（切开连带、守住房产评估值）而言，已经完成了三分之二有余。

　　未来的路，虽然短，但更难走，更富挑战。

　　而我，注定在这样的路上，忧思不断，反复斟酌并高歌前行。

（来源：股权与金融）