近期，多地烂尾楼业主公告强制停贷，对楼市、股市影响颇大，背后也折射出我国目前期房制度存在的诸多问题。实务中，如何有效化解开发商、购房人、银行三方纠纷，稳定楼市、股市，是需要我们静下心来认真思考的问题。以下我们以律师的视角，对开发商、购房人、银行三方的法律关系进行了解读，并对开发商无法交房时相应的法律后果、购房人的维权路径进行了分析。

原告王忠诚、王琪博与被告中国建设银行股份有限公司青海省分行、第三人青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案

【审理法院及案号】

 再审：最高人民法院（2019）最高法民再245号

【案情简介】

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝等三人与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押财产为A商业用房。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》，王忠诚以其购买的位于A房屋为前述贷款提供抵押担保，约定越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。后建行青海分行向越州公司支付7397万元。因越州公司未按约定向王忠诚交付案涉房屋，王忠诚起诉至法院诉请解除前述三份合同，获法院支持。前述《借款合同》解除后，建行青海分行诉请王忠诚等三人承担剩余贷款的还款责任。对此，王忠诚等三人认为其不应再承担剩余贷款的还款责任。各方意见不一。

【再审法院裁判观点】

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。综上，建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担。

（一）开发商、购房人、银行三方法律关系

在商品房按揭贷款模式下，主要存在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同两层法律关系。第一层法律关系为购房人与开发商之间的商品房买卖合同关系，双方一般会签订《商品房买卖合同》。第二层法律关系为购房人（或者借款人）、贷款的银行（贷款人）、银行（部分情形下，开发商亦可能被要求作为保证人）之间的商品房担保贷款合同关系，各方一般会签订《借款合同》、《抵押合同》。不同签约主体，不同合同内容，会影响各方的权利义务。实务中在认识开发商、购房人、银行三方法律关系时，只有结合具体合同约定才能准确判断。

（二）开发商无法交房的法律后果

法律后果：购房人可解除商品房预售合同，商品房预售合同解除后，担保贷款合同也解除的，购房贷款由开发商归还贷款，购房人可以停贷。

法律依据：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释〔2020〕17号)第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

法律后果：购房人可解除商品房买卖合同，商品房买卖合同解除后，担保贷款合同也解除的，购房贷款本息由开发商归还，购房人可以停贷。

法律依据：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释〔2020〕17号)第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

法释〔2020〕17号第二十一条第二款未区分期房和现房作出不同规定，根据该条款规定，理论上只要出现商品房买卖合同和担保贷款合同合同解除的情形，则购房人便可停贷。但难点在于，现房情形下，开发商几乎不存在无能力交房的情形，只是看其是否愿意交房给购房人。此时，购房人基于商品房买卖合同约定，完全可要求开发商继续履行合同，交付房屋。只要双方的商品房买卖合同未被解除，购房人（借款人）只要选择继续贷款，便不会选择解除担保贷款合同，此时其亦无权停贷。但是此时如是开发商主动解除商品房买卖合同，由于购房人（借款人）已无法获得房屋所有权，因此商品房担保贷款合同自然无法继续履行，只能解除，此时当然仍是由开发商归还购房贷款本息，购房人可以停贷。

（一）针对购房人的维权建议

于购房人而言，在开发商无法交房时，相较于银行，属于更弱势一方。无房+继续还房贷，对购房人的确有失公平。为此，笔者以律师的角度，对购房人提出如下维权建议：

第一，积极收集开发商无法交房的证据材料；

第二，主动解除与开发商之间的商品房买卖合同；

第三，主动解除与银行之间的商品房担保贷款合同。

第四，注意行使合同解除权的期限，超过行使期限，便无权主张解除合同。但如开发商事实上已无法交房，可依法请求人民法院或者仲裁机构终止合同权利义务关系。

（二）购房人停贷的实务阻碍及应对策略

1.难以获取开发商无法交房的充足证据材料。

对此，购房人需注意合同约定的开发商交房时间，在逾期交房达可解除合同的期间时，即可视为开发商无法交房，商品房买卖合同便可作为此事实存在的证据。

2.商品房买卖合同有特别约定此种情形不属于购房人单方可解除合同的情形。

对此无论合同中如何约定，均不得对抗《民法典》中规定的当事人享有的合同法定解除权。《民法典》第五百六十三条第一款规定了五种情形下当事人可以解除合同，该款规定的“（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 根据实际情形，可作为购房人在开发商无法交房时单方解除合同的法律依据。购房人可视不同情况分别采取不同措施（主要包括催告履行、发出解除合同的书面通知），解除商品房买卖合同。

商品房买卖合同中特别约定在开发商无法交房时，购房人仅有权主张逾期交房违约金而无权解除合同时。该类条款，笔者认为属于《民法典》第四百九十七条规定的无效格式条款，自始没有法律效力，购房人不受该条款的约束，否则有违公平原则。

3.商品房担保贷款合同中有特别约定，在开发商无法交房时，购房人（借款人）仍应承担还贷义务，或约定由开发商与购房人（借款人）自行协商解决等。

根据前述司法解释的规定，只有在商品房担保贷款合同也解除的情形下，购房人（借款人）才可停贷。实务中的难点在于购房人（借款人）是否享有在开发商无法交房时，单方解除商品房担保贷款合同的法定权利？基于此问题，笔者认为，在商品房买卖合同已解除的情形下，购房人（借款人）已不可能获得房屋所有权，此时商品房担保贷款合同已失去其存在的基础，只能解除。此种情形下，商品房担保贷款合同当事人各方均有权提出解除合同。背后的法律依据，在法释〔2020〕17号司法解释第二十条已有明确规定，即因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房担保贷款合同中的特别约定由于与前述司法解释的规定相抵触，司法实践中法院在审理案件时，更多的会适用前述司法解释的规定，支持当事人解除商品房担保贷款合同的请求权。

至于商品房担保贷款合同中的特别约定是否合法，笔者认为在购房人（借款人）已无法取得房屋所有权的情形下，仍要求购房人（借款人）还贷有违公平原则。当然亦不能直接认定该类条款即属于无效的格式条款，否则对银行（出借人）一方亦有违公平。但即使该类特殊约定合法，亦不代表该商品房担保贷款合同还有继续履行的可能。此情形下，于商品房担保贷款合同当事人双方而言，签订该合同的目的均无法实现（无法以该房屋作为抵押担保物），根据《民法典》第五百八十条关于当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，但法律上或者事实上不能履行的，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系的规定，结合前述司法解释的规定，此时商品房担保贷款合同当事人各方均有权提出解除商品房担保贷款合同。

1.《民法典》

第四百九十七条  有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第五百六十二条  当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 

第五百六十四条  法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第五百六十五条  当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 

第五百八十条  当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 

2.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第十一条  根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第二十一条  以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

作者：姚宗国律师团队 

来源：微信公众号“无法”