在个人二手住房交易中，个人所得税可谓是计算方式最为复杂、涉税风险最高的税种。稍有不慎，整个交易将遭到毁灭性破坏，最终引发起连环诉讼！以下笔者开始详细介绍。

一、税种简介

个人所得税是调整征税机关与自然人（居民、非居民人）之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。个人所得税的主要功能在于公平税负、缩小贫富差距。

征税的法律依据：

《中华人民共和国个人所得税法》。

该法律最新刚刚通过，可谓是对老的个人所得税制度进行重大改革！但对于个人住房交易这块，变化不大。目前在操作实践中，主要还是采取老办法操作。

纳税义务人：

根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第三条、第六条规定，个人出售住房所得属于财产转让所得，属于个人所得税征税范围，出售人为个人所得税的纳税义务人。

在个人住房买卖交易中，房屋出售人（上家）为个人所得税的纳税义务人。

税率：

个人住房买卖交易的个人所得税征收方式分为据实征收与核定征收，其中据实征收的税率为20%，核定征收的征收率根据房屋性质，分别为1%、2%。

关于据实征收与核定征收的区别，在下文中，笔者会详细阐述。

应纳税额计算公式：

根据征收管理的方式，个人所得税分为据实征收与核定征收两种方式，具体公式如下：

据实征收：

个人所得税=（合同金额－增值税额-成本）×20%

注意：该公式为简略版本，具体详细公式在下文中介绍。

核定征收：

个人所得税=（合同金额-本次应缴增值税额）×征收率（1%或2%）

二、据实征收方式下的应纳税额计算

根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条规定，个人出售住房所得属于财产转让所得，财产转让所得使用税率为20%，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

另根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十六条、第十七条，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号），《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）的规定，个人出售住房所需缴纳的个人所得税计算公式如下：

应纳税额=应纳税所得额×税率20%

应纳税所得额=转让收入-财产原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用

接下来，我们对上述公式中的几个参数作出详细解释。

1、转让收入（不含税收入）

同增值税、契税一样，个人所得税计算依据中的收入不包含增值税。在前几篇文章中，笔者已经详细地解释了，目前房屋买卖合同中所载明的交易金额为含税价。在计算个人所得税时，需要将合同金额中的增值税金额减除，然后才属于“转让收入”。

转让收入=合同金额-本次交易应缴增值税额

说明：

合同金额：即买卖双方签订的交易中心网络备案版房屋买卖合同所载明的交易价格。

本次交易应缴增值税额：根据住房的性质及持有年限，确定计算增值税。如免税，则该数额为0。

2、财产原值

根据转让房屋的来源及性质，房屋财产原值的计算方式种类繁多，详见内容如下：

别看上面表格列举种类繁多，分析其规律会发现房屋财产原值简而言之就是取得该房屋时实际支出的价款加上缴纳的税费。

故财产原值的计算公式：

财产原值=取得房屋时的购房款+取得房屋时缴纳的税费

说明：

取得房屋时的购房款：上次取得房屋时发票所记载的交易金额。

取得房屋时缴纳的税费：上次取得房屋时实际支出的税费，包括增值税、契税。如在营改增政策之前取得房屋，则营业税不属于实际支出的税费，只能计算契税。具体金额以上次取得房屋时发票所记载的税费金额为准。

实践中，二手住房买卖以商品房为主，故下文分析时，我们默认的住房类型为商品房。

3、转让住房过程中缴纳的税金（本次交易）

转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

因个人住房买卖交易免征土地增值税、印花税，故转让住房过程中缴纳的税金仅涉及城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

计算公式：

转让住房过程中缴纳的税金=城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加

说明：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，该三项税费属于价内税，可作为成本予以税前扣除。

4、合理费用

合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

计算公式：

合理费用=装修费用+住房贷款利息+手续费+公证费

说明：

装修费用：按实际支出的装修费用据实结算，需提供装修费发票。装修费用由最高抵扣限额：1、已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；2、商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。3、原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

住房贷款利息：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

手续费、公证费：凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

三、总结：应纳税额

个人所得税应纳税额

=[（合同金额-本次应缴增值税额）-（取得房屋时的购房款+取得房屋时缴纳的税费）-（城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加）-（装修费用+住房贷款利息+手续费+公证费）]×20%

来源：微信公众号“御用大律师”