一、税种介绍

增值税是是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。增值税是我国第一大税种，也是国家财政收入的主要来源，其功能主要为增加国库收入。

征税的法律依据：

《中华人民共和国增值税暂行条例》

财税〔2016〕36号文《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》及其附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》

纳税义务人：

在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人。

在个人住房买卖交易中，房屋出售人（上家）为增值税的纳税义务人。

税率：

个人住房买卖交易的增值税税率为5%。

二、应纳税额计算公式

个人出售住房根据住房的性质及出售人持有住房的年限确认应纳税额的计算方式。其中，住房分为普通住宅与非普通住宅；持有年限以2年作为分界线。具体分为以下几种情况：

笔者对上述表格中涉及的问题逐个进行解释说明：

1、关于普通住房的标准

普通住房的认定标准，根据国办发〔2005〕26号文第五条、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的规定，由各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

根据上海市沪房管规范市〔2014〕6号文、《关于调整本市普通住房标准的通知》规定，自2014年11月20日起，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：

满足上述条件的住房为税法意义上的普通住房，否则，都被认定为非普通住房。

2、关于年限的计算

根据国税发〔2005〕172号《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》第三条的规定，出售人持有住房年限的起算点为取得房屋产权证的时间与契税完税证明所载时间按照“孰先”的原则确定。计算终点为出售人与买受人签订交易中心网络备案示范合同之日。实践中，一般查看出售人住房产权证上的取得日期来计算持有年限。

3、增值税的计税依据

因个人属于增值税小规模纳税人，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条的规定得知，住房买卖合同所记载的交易金额包含了增值税额，即合同金额为含税价。

而根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十一条规定，增值税计税依据为不含税价。

故在计算增值税时，需要将合同记载的交易金额除以（1+增值税率）计算出不含税价，然后由不含税价乘以增值税率计算出增值税额。

注意：在交易中心网签版的《上海市房地产买卖合同》中所列的交易价格，为含税价！

举例解释

4、购入金额

对于出售人持有2年以上非普通住宅的情形，增值税按销售收入减去购买住房价款后的差额计算征收。其中，购买住房价款（购入金额）是指出售人上一次购买住房时购房发票上所记载的购房金额，该金额为含税价。

以下我就举个具体例子帮助大家理解怎么计算交易的增值税：

三、税收减免政策及税务筹划思路

如上文所述，财税〔2016〕36号文既是个人转让住房征收增值税的法律依据，同时也是税收优惠政策的法律依据。根据该文件规定，影响增值税金额的因素主要有两个：

1、住房性质，属于普通还是非普通住房。从上述内容介绍得知，认定是否为普通住房主要取决于房屋的价值，价值超过一定程度即成为非普通住房，所缴纳的增值税也就更多。这点体现出国家公平税负，让富人多缴税的立法精神。

2、持有房屋的期限，以两年为界限，超过两年不管是否普通住房都将享受优惠政策，可少缴增值税。由此可以看出，国家鼓励长期持有房产，抑制短期炒作房屋。

由此，笔者给出以下筹划建议：

1、如果是买方，如出于投资住房需求，在购房前应当综合考虑下次出售时的税负因素。相比而言，投资普通住房税负更低；

2、在房屋交易前，买卖双方都最好关心房屋持有时间。如果不是急于出售的话，最好等到持有2年以上再交易，争取较低的税负；

3、对于某些住房难以判断是否为普通住房的，最好在交易合同中让出售人（上家）承诺房屋的性质，以便于购买人（下家）正确决策。

以上仅仅是针对增值税方面的筹划建议，仅供大家参考。因限购等因素，个人的投资决策应当综合参考各类信息，而不能只局限于税收因素。在后续的文章中，我会更加详细地介绍二手住房交易中总体的税务筹划方案。

来源：微信公众号“御用大律师”