二手房交易税费详解—增值税（下篇）
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刘世君
时长/课时：6分钟/0.13课时
1个月之前
上一篇《二手房交易税费详解—增值税（上篇）》中，我们介绍了个人二手住房买卖交易中增值税的征收依据、计算公式、适用税率及减免政策。本篇中，我们将介绍增值税的其他几个注意要点。
一、营改增之后纳税人的税负
上篇提到，增值税是价外税，而改革前住房交易征收的是营业税，营业税为价内税。两者的计算公式存有差异。以下我们举例说明：
老张将住房出售给小王，双方在交易中心网签版的《上海市房地产买卖合同》中约定的交易价格为人民币300万元，假设按照该房屋为老张持有不足两年的普通住房。
营改增前（营业税） | 营改增后（增值税） | |
计算公式 | 300万元×5% | 300万元÷（1+5%）×5% |
缴纳数额 | 150000元 | 142857.14元 |
通过上述计算对比，成交价300万元的房屋，以增值税的计算方式，将比营业税计算方式少缴税金7142.86元（150000-142857.14）。
由此看出，营改增后纳税人的实际税负有所降低。
当然，这种降低并非是因为税率变化，而是个人住房交易习惯采取价内税方式进行结算，在交易定价方面并未考虑到税金因素。并且个人交易者在交易定价中不具备专业知识，定价更加地随性。
二、到手价的计算问题
在个人二手住房交易中，往往卖方（上家）喜欢采用到手价方式报价并订立交易合同。所谓“到手价”，是指在扣除交易税费其其他费用后，卖方实际取得的房屋转让款总额。
在原先征收营业税模式下，这个问题并不复杂。但改成增值税后，因为增值税是价外税，因此在双方协商确定卖方到手价后，双方应当将到手价反推计算出合同交易价，以做到税务合规。
在到手价反推计算中，因涉及税费过多，计算公式比较复杂。故详细的公式，在后续文章中，笔者会详细介绍。本文中，我们假设交易涉及税费仅为增值税。以下我们举例进行说明：
老张将住房出售给小王，双方约定老张出售房屋的到手价为人民币300万元，假设按照该房屋为老张持有不足两年的普通住房，房屋交易仅以5%税率征收增值税。 因增值税为价外税，故合同交易金额的组成为：老张净到手购房款+增值税。 我们假设合同交易金额为X，得出以下计算公式： 合同交易金额=老张净到手购房款+增值税 X=300万元+X÷（1+5%）×5% X=300万元×（1+5%） X=315万元 故双方以老张300万元净到手价方式交易情形下，在不考虑其他税费情况下，双方在交易中心网签版的《上海市房地产买卖合同》中约定的交易价格应当为人民币315万元。 老张在税务部门代开的增值税发票所载交易金额为：300万元，增值税税额为15万元。 |
本案例中，如果双方在交易中心网签版的《上海市房地产买卖合同》中约定的交易价格应当为人民币300万元，则实际缴纳增值税额为142857.14元，将造成少缴税款7142.86元（150000-142857.14）。此时，该笔交易将涉嫌偷逃税款！
三、增值税相关的几个附加税种
城市维护建设税、教育税附加、地方教育附加，因该三项税费均是以增值税额作为计算依据，因此笔者将它们戏称为“增税三兄弟”。
这里笔者不再详细介绍各个税种，笔者将最新的上海市税收优惠政策全文列出，给大家参考：
| 自2019年1月1日起，根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）及《上海市人民政府关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知》沪府规〔2019〕10号[ 根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）等有关规定，市政府决定，自2019年1月1日至2021年12月31日，对本市增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。] |
优惠政策前后对比表：
税种 | 优惠政策前 | 优惠政策后 （2019.1.1-2021.12.31） |
城市维护建设税 | 7% | 3.5% |
教育费附加 | 3% | 1.5% |
地方教育附加 | 2% | 1% |
四、增值税的合规建议
基于增值税属于价外税的特点，笔者建议在房屋买卖合同中应当注意以下要点：
1、定价时考虑到价外税因素，作为卖方应当坚持倒算合同交易金额，避免税务风险；作为买方建议综合计算出税负后，再订立合同条款；
2、在交易合同中增加卖方声明与承诺，承诺房屋的性质及持有时间，以便于买方计算税费。
来源：微信公众号“御用大律师”
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