在之前的文章《最新上海市个人二手住房交易税费概览》中，笔者简要地介绍了目前上海市个人二手住房在买卖交易过程中所涉及的全部税费，本篇文章主要就契税问题做个详细介绍。

一、税种介绍

契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。

征税的法律依据：

《中华人民共和国契税暂行条例》

《上海市人民政府印发《关于本市贯彻〈中华人民共和国契税暂行条例〉的若干意见》的通知》（沪府发〔2015〕44号）

纳税义务人：

在个人住房买卖交易中，房屋购买人（下家）为契税的纳税义务人。

税率：

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第二条第三款、第三条之规定，个人购买住房的行为属于契税征收范围，房屋的购房人为契税纳税义务人，契税的税率由省、自治区、直辖市人民政府在3%-5%的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

注意：契税的税率并非全国统一适用，国务院授权省级政府自行确定当地税率！

根据《上海市人民政府印发《关于本市贯彻〈中华人民共和国契税暂行条例〉的若干意见》的通知》（沪府发〔2015〕44号）第二条规定，上海市契税的适用税率为3%。

二、应纳税额计算公式

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第五条、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第一条规定，契税的计算公式如下：

应纳税额=计税依据×税率

=不含增值税价×税率

=（合同交易金额-增值税额）×税率

以下我们举例详细说明一下契税的计算方式：

老张将住房出售给小王，双方在交易中心网签版的《上海市房地产买卖合同》中约定的交易价格为人民币315万元，假设按照该房屋为老张持有不足两年的普通住房，适用增值税税率为5%，适用契税税率为3%，暂不考虑其他税费因素。

契税金额=315万元÷（1+5%）×3%

=9万元

三、税收优惠政策

1、税率优惠政策

根据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税　营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）第一条规定，契税的税收优惠政策如下：

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

根据上述优惠政策可以看出，决定是否享受优惠政策主要取决拟购买的住房是否属于购房人家庭名下唯一住房，即购房人及家庭成员在购买前名下是否有房。在此基础上，可或多或少得享受优惠税率。

另外，需要值得注意的是，契税优惠政策所依据的条件与增值税、个人所得税所依据的条件不同。虽然两者都涉及到住房的面积，但契税严格按90平方米为界限，是个固定的数值，全国统一适用。而增值税、个人所得税所涉及的普通住宅、非普通住宅认定标准在每个省都不相同，并且条件也在不断变化。须区分两者的区别，不可混同。

2、税额抵免政策

目前，上海市对职工房改房买卖有契税优惠政策，相关规定如下：

房改房契税优惠政策

法规链接

《上海市财政局、上海市地方税务局关于深化本市住房制度改革若干财税政策的通知（沪财办〔1999〕86号）》第5条：“职工根据房改政策购买标准面积以内的公有住房免征契税；职工所购公有住房上市出售前后一年内，又新购入住房的，按新购住房支付款高于售房收入的差额缴纳契税。”

另根据《上海市财政局、上海市地方税务局关于转发财政部、国家税务总局<关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知>的通知（沪财农〔2000〕68号）》规定：“1、享受免征契税的购买住房范围：本市房改部门按房改政策准予出售的公有住房。2、 购买对象：具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。3、 根据房改政策，在国家规定标准面积以内购住房的，可以免征契税；超过国家规定标准面积的部分，应按规定缴纳契税。”

优惠政策分析：

房改房毕竟是计划经济时代国家分配老职工的福利，故随着时间的流逝，享受该优惠政策的情况也会越来越少。对大部分商品房住房交易而言，适用不到该政策。

四、契税注意要点与筹划建议

契税所有税种中少数几个由购买人承担纳税义务的税种，因此在二手住房买卖交易中，该税种法律默认就是由买房（下家）承担，无需合同特别约定。

契税的税收优惠政策仅仅取决于房屋面积，与是否属于普通住房无关，不同于增值税、个人所得税的认定。

除非房改房情况下，契税只能少交、无法全部免除，故筹划空间不大。

如果希望少缴契税，最合法的筹划方式，就是购买人在签订网签合同前，将自己名下的房屋事先处理掉，避免无法享受契税优惠政策。具体操作方式，在后续文章中，笔者会详细介绍。

来源：微信公众号“御用大律师”