购房人签订商品房买卖合同后，办理了商品房销售备案登记，购房人的债权人申请对该房产查封后，因购房人违约，例如购房人违约导致开发商承担了阶段性担保，开发商依据商品房买卖合同约定，起诉或者仲裁解除购房合同，请求执行法院解除对该房产的查封，对此能否支持开发商解除合同，能否支持开发商解除合同后要求排除购房人的债权人对该房产的执行？实务中争议很大，做法不一。

此前《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》（苏高法[2018]86号，2018年6月13日发布）明确：“被执行人已将房款全部支付给开放商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。人民法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外，还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅自向被执行人退款承担法律责任。人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前，开发商已退还给被执行人的款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后，开发商擅自退还给被执行人的款项，由开发商自行追索。对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的，在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行，并通知开发商。”

后江苏省高级人民法院在《执行异议审理指南二》中明确，被执行人购买房地产开发企业的不动产，已通过银行按揭贷款支付购房款，房地产开发企业作为案外人以其为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保为由，提出执行异议以及执行异议之诉，请求解除查封或停止执行的，不予支持。案外人同时提出解除或撤销合同请求的，不予支持。但案外人已为被执行人偿还的按揭贷款部分，可从该房屋变价款中优先支付。上述《指南》基本上剥夺了开发商在承担阶段性担保后，依据相关合同解除商品房买卖合同的权利。

不过，上述意见与最高人民法院意见并非一致。最高人民法院2020年5月20日公布的“长春市领运房地产开发有限公司、黄湛轩案外人执行异议之诉再审民事判决书”支持开发商在房产查封后，因承担阶段性担保而依据商品房买卖合同约定，解除商品房买卖合同，请求排除购买人的债权人对该房产的查封和执行！

最新案例

孙丹丹于2014年10月23日向领运公司交纳1560319元购房款后，孙丹丹于2014年12月12日和领运公司签订了《商品房买卖合同》，约定孙丹丹购买由领运公司开发案涉房产，房屋总价款为5200319元，付款方式为银行按揭贷款。《商品房买卖合同补充协议》第六条，针对《商品房买卖合同》第七条的补充约定第3项第二款约定：“买受人以按揭贷款方式购房，如买受人未能按照其与银行（公积金管理中心）签订的合同约定期限内及时还款，出卖人因承担担保责任而造成出卖人损失的，出卖人有权解除合同，并将上述商品房另行出售……”另，案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交长春仲裁委员会仲裁。该合同在房产部门已备案，于2015年1月13日取得案涉房屋的所有权预告登记证。

孙丹丹作为借款人、吉林银行长春净月潭支行作为贷款人、领运公司作为保证人于2014年12月15日签订《个人房屋按揭借款合同》，合同约定：孙丹丹向吉林银行长春净月潭支行贷款3640000元，借款期限自2014年12月15日起至2044年12月14日止。同时该合同还约定用孙丹丹购买的上述房屋为该笔贷款提供担保，对孙丹丹取得该房屋所有权证并办理完毕抵押登记之前所产生的所有孙丹丹应付款项，领运公司提供连带责任保证。

因孙丹丹于2015年7月21日起逾期向银行还贷，吉林银行长春净月潭支行于2017年1月20日向领运公司发出《履行担保责任通知书》，因孙丹丹逾期18个月未偿还贷款，通知领运公司承担阶段性连带保证责任。

庆丰公司与轻工工程公司、孙丹丹、黄湛轩、黄湛尧买卖合同纠纷一案中，庆丰公司申请法院于2015年4月28日查封案涉房产。领运公司提出执行异议，一审法院驳回其异议请求，领运公司提出执行异议之诉。

长春仲裁委员会于2018年7月26日作出仲裁裁决，因孙丹丹自2015年7月21日起拖欠银行贷款本息，吉林银行净月潭支行以孙丹丹及领运公司为被告，提起诉讼，法院2017年12月20日判决孙丹丹偿还本金3607901.33元及利息，领运公司承担连带清偿责任。领运公司已于2018年1月26日代为清偿银行本金3607901.33元、利息535168.05元、诉讼费及保全费40743元。裁决解除领运公司与孙丹丹签订的案涉《商品房买卖合同》及其补充协议，孙丹丹向领运公司支付违约金人民币156009.57元等。

一审法院认为，1、孙丹丹在案涉房屋被法院查封之前，已向领运公司支付了全部购房款，并于2015年1月13日取得案涉房屋的所有权预告登记证。2、即使领运公司因孙丹丹逾期偿还银行贷款而承担连带保证责任，并就其承担连带保证责任对孙丹丹享有债权请求权，该债权请求权相较于庆丰公司对孙丹丹享有的对钢材款的债权请求权，效力也并未更优，不足以排除庆丰公司申请的案涉执行行为，故该院对领运公司请求排除执行不予支持。判决驳回了领运公司诉讼请求。

领运公司不服上诉，二审法院维持一审判决。

领运公司不服向最高人民法院申请再审，最高人民法院再审本案，再审中，最高人民法院认为：

1、首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了领运公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺领运公司的合同解除权。在案涉仲裁裁决未被撤销的前提下，该裁决的法律效力应当予以采信。本案中，案涉仲裁裁决已经确认解除了案涉《商品房买卖合同》及补充协议，即孙丹丹享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。

2、在案涉仲裁裁决确认领运公司与孙丹丹之间的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，针对诉争房屋的预告登记失效。作为诉争房屋所有权人的领运公司诉求解除人民法院对诉争房屋的查封，本院予以支持。上述认定并不剥夺因案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，孙丹丹享有的已付购房款项返还请求权，孙丹丹可另寻其他途径解决。领运公司以诉争房屋所有权人身份提起本案诉讼，主张对诉争房屋享有所有权，而二审判决在审理中却将领运公司诉请的法律性质识别为保证人的追偿权，适用法律错误，本院予以纠正。

3、案涉证据能够确认领运公司系诉争房屋的所有权人。

综上，人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，孙丹丹不再享有相应的物权期待权。而领运公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。二审判决认定事实，适用法律均有错误，应予以纠正。

判决撤销一审、二审判决，不得执行案涉房屋，确认领运公司系案涉房产的所有权人。

案例来源：（2019）最高法民再299号

最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要

房屋预告登记保全的是预告登记权利人未来请求实现不动产物权的权利，是对预告登记期间预告登记义务人处分房屋效力的排斥。预查封的效力实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分。通过预查封固定的是预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖折价等。预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件。房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭。房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行。

来源：微信公众号“公司与知产”