引  言

　　格式条款，是自19世纪以来发展起来的，是由于某些行业进行频繁地、重复性地交易的过程中为了简化合同订立的程序而形成的。这些行业一般是发展较大的具有一定规模的企业，往往具有垄断性。如水、电、热力、燃气、邮电、电信、保险、铁路、航空，公路、海运等等行业。有公用事业，也有一般的大企业。

格式条款的概念

　　“格式条款”，又称为标准条款、标准合同、格式合同、定式合同、定型化合同，也有人称作附合合同等。

　　《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

格式条款的特点

　　·作为要约，其对象具有广泛性。要约向公众发出，任何人只要同意要约的规定就可以签订合同。

　　·条款具有持久性。格式条款一般是经过认真研究拟定的，在一个相当长的时期内不会改变。

　　·条款具体细致。格式条款往往内容繁复，条款甚多，具体细致。

　　·由事业者提出。不论是由事业者自行拟定或由某行业协会拟定，无论以何种形式表现，可以合同书形式、票证形式或者其他形式，甚至其条款并不在书面形式上记载，但是由事业者一方提出。但如果格式合同是由政府部门拟定的，一般不作为格式条款。但也有学者认为，如果涉及部门利益，有明显不合理条款，政府部门拟定的格式合同也应作为本法中的格式条款。

　　使用格式条款的好处是，简捷、省时、方便、降低交易成本，但其弊端在于，提供商品或者服务的一方往往利用其优势地位，制定有利于自己而不利于交易对方的条款，这一点在消费者作为合同相对方时特别突出。因此，必须在立法上予以限制。

格式条款的适用规则

　　《中华人民共和国合同法》

　　第四十条　【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

　　第四十一条　【格式合同的解释】对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

　　归纳起来，大概就是下面这样：

商品房预售合同纠纷中关于格式条款的司法观点

　　1.裁判要旨：责任限制型格式条款本质上是一种风险转移约定，根据诚实信用原则，在签约时，经营者除了需要对条款内容进行重点提示，还应当对免责范围内已经显露的重大风险进行如实告知，以保护相对人的信赖利益。经营者故意隐瞒重大风险，造成相对人在信息不对称的情况下达成免责合意，应当认定相对人的真实意思表示中不包括承担被隐瞒的重大风险，免责合意的范围仅限于签约后发生的不确定风险。在后续履约中，因恶意隐瞒重大风险最终导致违约情形发生，经营者主张适用免责条款排除自身违约责任的，人民法院不予支持。

　　（2017）沪01民终9095号民事判决书，张宇、张霞诉上海亚绿实业投资有限公司商品房预售合同纠纷案，《最高人民法院公报》2019年第5期（总第271期）第43-48页，上海市第一中级人民法院。

　　2.“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除开放商义务的格式条款无效，样板房可以作为确定约定质量标准的依据。

　　（2018）苏01民终2359号民事判决书，南京市中级人民法院认为，《江苏省城市房地产交易管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与黄策新签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《江苏省城市房地产交易管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。

　　3.双方对预售合同中关于“通电”条款的理解产生歧义，法院应根据大多数房屋交易者（尤其是一般购房者）通常的、合理的认知标准进行解释。城市住房所接入的应是城市公共生活用电网络，持续、稳定、有保障，而临时用电不确定、不稳定，不能满足居住生活所需。因此，被告关于房屋接通临时用电符合约定的辩称，不足为信。

　　（2014）渝五中法民终字第00735号民事判决书，重庆市第五中级人民法院认为，双方签订的商品房买卖合同第十七条约定，“甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1.基础设施……（2）于2011年6月30日前通电；2.如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）由于甲方原因造成的，视为延期交楼。《供电营业规则》第十二条规定：“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。

　　本案双方签订的商品房买卖合同，对通电的要求系需要达到“使用条件”，结合双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，该“使用条件”应理解为合法、正常的用电。对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第十二条规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的“使用条件”。因此，被上诉人并未按合同约定于2011年6月30日前通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。

　　4.对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

　　戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案中，苏州市中级人民法院认为，“无论是订购协议还是双方当事人拟订立的商品房预售合同，都是被上诉人华新公司提供的格式合同。当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于华新公司的解释。预约合同的作用，只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解订购协议中的‘到期不签约’一语，显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。在买受方只见过出售方提供的样板房，尚未见过商品房预售合同文本的情形下，若将此语理解为无论出于何种原因，只要买受方到期不签本约均是违约，势必将买受方置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地，出售方则可以籍此获利。双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则。”

　　5.需要注意的是，一般情况下，双方当事人对合同格式条款发生争议时，应依《合同法》第41条规定作出不利于提供格式条款一方的解释；倘若当事人双方对格式条款的解释已作出特别约定的，则应优先根据该等特别约定对格式条款进行解释。

　　《审判监督指导》2009年第3辑刊载的浙江金龙房地产投资集团有限公司与姚慰华商品房买卖合同纠纷提审案中，最高人民法院（2007）民一提字第6号民事判决书指出：“原审法院根据合同法规定，按照格式条款发生争议的处理规则，对本案争议的条款内容作出不利于提供格式条款一方的解释。但是，原审法院忽视了合同当事人对约定不明产生争议的解决办法另有约定，即涉案合同说明部分第6条约定：‘本合同条款由浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局负责解释。’该特别约定合法有效，对统一印制的合同条款内容之争议发生后应当按此约定进行解释。本院再审中，浙江省建设厅对柴杂间‘建筑面积’一词已经作出明确解释……原审历次判决中，均未注意到双方当事人对于争议合同条款的解释已经作出特别约定，并应据此对合同条款进行解释，而是直接适用格式条款的有关规定，以致对本案合同条款的意思作出错误解释，属于认定事实不清、适用法律不当，依法应予纠正。”

个人想法

　　司法实践中，部分法院为承认格式条款的有效性而在判决书中表述“不能仅以合同文本是被告预先拟定为由就认定讼争合同条款属于格式条款”，虽维护了结果正义却与合同法关于格式条款的释义冲突，因并非所有的格式条款均为无效，合同法规定的“重复使用而预先拟定”仅是形式要件，如果没有合同法第四十条规定的格式条款无效情形，格式条款应当有效，只是在解释过程中格式条款可能存在多种解释或者被非格式条款所替代，判决书的表述有待严谨，只要是为重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商，便无需否认格式条款本身，侧重点应当是对格式条款的效力及解释作出判断。

　　在商品房预售合同纠纷案件中，开发商因其具有提供条款文本的先天优势，以及目前我国房地产卖方市场的现状，导致开发商往往会预先在商品房预售合同中设定格式条款，并且不允许购房人进行修改，使得购房人在维权过程中困难重重。在这样的背景下，部分地方从保护购房者合法权益、规范商品房交易秩序、促进房地产业健康持续发展的角度出发，推行使用合同示范文本，例如浙江省住房和城乡建设厅和浙江省工商行政管理局于2018年2月6日联合发布的《关于推行使用2018 版〈浙江省商品房买卖合同示范文本〉的通知》（浙建〔2018〕2号），其中《浙江省商品房买卖合同（预售）范本》第二十九条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”便是应对开发商预先拟定格式条款而设。

　　示范文本的推出体现了政府部门在促进房地产业健康发展所作的努力，但示范文本并非强制性使用的合同文本，且示范文本并未事无巨细的对所有内容设定好了规则，总体上还是给开放商预留了一定的操作空间。且使用示范文本的开发商通常会与购房人签订补充合同,针对合同之中某些条款进行更改，或根据楼盘实际情况，对购房合同里没提及的事项进行补充,开放商以此钻空子更改消除对自身不利的因素、规避法律责任、强化购房者违约风险的事件屡见不鲜。加上补充合同无需在房管进行备案，但在法律效力上又优先于《商品房买卖合同示范文本》，购房者一旦签订就要受其约束，因此，补充合同中预先拟定的不公平条款或许也要依据格式条款规则进行效力判别或合理解释。

　　在实际签订商品房预售合同过程中，确实是不允许购房者更改合同内容，开发商又在经年累月的经营过程中对法律规则的理解程度远深于购房者，购房者很难在合同条款占到便宜，格式条款的无效规则和解释规则毕竟见之于法律明文规定，相较于格式条款，购房者更需注意到非格式条款上的权益博弈。

参考文献：

　　中华人民共和国合同法释义（中国人大网）

（来源：微信公号“律匠学院”）