阅读要点

　　本文介绍物业公司未尽到安全保障的谨慎义务，在火灾事故中承担补充责任的裁判规则，探讨物业管理企业关于安全保障的法律责任问题。

相关案例

　　1、2009年12月29日，赵淑华与万鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发建设的万鑫大厦B座3407、3507，建筑面积200.05平方米的跃层公寓，购房款4573155元。

　　2、2011年2月3日0时15分许，万鑫大厦发生火灾，将赵淑华屋内物品烧毁。经沈阳市消防局作出沈公消火认字[2011]第0001号火灾事故认定书，认定起火原因为：李欣（A座的住店客人）燃放的组合烟花落至B座11层1109房间南侧室外平台上，引燃铺设在平台上的塑料草坪，造成墙体外表面装饰保温材料燃烧。灾害成因为：由于万鑫大厦外墙保温采用了挤塑板等可燃材料，起火后火势迅速蔓延，形成立体燃烧。

　　3、事故发生后，沈阳市和平区人民法院做出（2011）和刑初字第1160号刑事判决，认定被告人李欣在燃烧烟花爆竹的过程中，因疏忽大意引发火灾，致使公私财产遭受重大损失，其行为构成失火罪。判处被告人李欣犯失火罪，判处有期徒刑三年。

　　4、赵淑华向一审法院起诉请求：万鑫公司、中一公司（物业）赔偿：房屋损失4573155元、室内财产损失2199363元、租房费用187400元，购买房屋花费的契税182926.20元、维修基金8646.56元、房屋备案费5000元，房产的增值损失2500625元，万鑫公司、中一公司承担本案诉讼费用。后赵淑华增加要求万鑫公司、中一公司赔偿其购房时银行贷款逾期利息10万元及违约金22.8万元的诉请。在审理中，赵淑华又提出火灾发生后，保险公司对万鑫公司的理赔款中包括对业主的赔偿。

　　5、一审法院判决:驳回赵淑华的诉讼请求。

　　6、赵淑华不服，上诉至辽宁省高院。辽宁省高院判决: 驳回上诉，维持原判。

　　7、赵淑华仍不服，向最高法院申请再审。最高法院判决：一、撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2013）沈中民一初字第39号民事判决及辽宁省高级人民法院（2015）辽民一终字第00300号民事判决；二、沈阳皇朝万鑫酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向赵淑华赔偿损失748436.16元；三、沈阳中一万鑫物业管理有限公司在561327.12元损失额范围内承担补充赔偿责任；四、驳回赵淑华的其他诉讼请求。

最高法院观点

　　物业服务企业依照相关法规规定和物业服务合同在物业管理区域内负有做好相应的安全防范工作的义务，对可能危及业主、住店房客等相关特定或者不特定人员的人身、财产安全的事故或隐患应协助做好防范、制止或救助工作。本案中，中一公司未履行法定或约定的安全防范义务。第一，中一公司未尽到谨慎注意义务。中一公司对万鑫大厦外墙保温建筑材料为可燃物、不具备防火性能的情况是明知的。中一公司明知万鑫大厦存在消防安全隐患，其在履行物业安全防范职责时应当更加细致、认真，但其在主观上未尽到专业管理人的谨慎注意义务。第二，中一公司对案外人燃放烟花的危险行为具有防控能力。第三，中一公司怠于履行春节期间物业安保的特别注意职责。此外，依据现有证据不能认定案涉房屋内的喷淋系统在火灾发生时正常运行，万鑫公司与中一公司关于消防设施设备的管理与维护职责分工界限不明，亦应推定中一公司对消防设施维护负有管理职责。综上，考虑到中一公司火灾发生在万鑫大厦室外停车场、万鑫大厦周边属于开放式街区，物业自有区域与市政公共区域并未明显界分，且中一公司未能适当履行物业安全防范职责与火灾发生间存在关联关系。据此，中一公司应承担相应的侵权赔偿民事责任。本案中，较万鑫公司及中一公司而言，赵淑华对火灾的发生并无过错。一、二审判决认定万鑫公司、中一公司不承担侵权赔偿责任，意味着由无过错的受害人自行承担因他人过失引发火灾造成的财产损失，有违侵权过错原则，原判决实体处理失衡，本院予以纠正。生效刑事判决和案涉火灾事故认定书认定，案外人燃放烟花构成失火罪，系造成万鑫大厦火灾的主要原因。万鑫公司铺设易燃物品引燃外墙建筑材料，进而形成立体燃烧，导致火势扩大、蔓延是损失发生的过程。即，本案的火灾是多因一果的结果，侵权行为、致害原因前后接继而非叠加。案涉各方对火灾的发生均有重大过失，但均非故意追求损害后果，万鑫公司过错亦不足以造成全部损失，不应对受害人全部损失承担赔偿责任，万鑫公司毕竟并非主动积极的行为致赵淑华权益受损，亦不应承担主要责任。中一公司在物业安全防范方面没有尽责，存在管理疏漏，具有过错，但其行为并未直接导致火灾发生。因万鑫公司等侵权导致赵淑华的民事权益受损，由万鑫公司等首先承担赔偿责任，中一公司应当在其预见和能够防范的范围内承担相应的补充责任。综上，案涉侵权各方没有共同故意或者共同过失，而是各方在不同时期的数个行为密切结合致使火灾发生，进而造成赵淑华的损失。本院酌定万鑫公司对赵淑华的损失承担40%的赔偿责任，中一公司在赵淑华全部损失不超过30%的范围内承担补充责任。

分析提示

　　关于本案，最高人民法院根据物业服务合同、《物业管理条例》的相关规定，以物业管理公司对应当知道的物业存在消防安全隐患而没有尽到更仔细、认真的注意义务、对案外人实施侵权行为没有尽到特别注意职责以及对消防安全设施维护负有责任而认定承担补充责任。物业管理企业的安全保障义务主要基于：一是与业主的合同约定；二是《物业管理条例》的规定。《物业管理条例》第四十六条第一款规定，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第四十七条第一款规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”三是《消防法》的规定。《消防法》第十八条第二款规定，“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”此外，一些地方法规规章也有相关规定。本案判决物业公司承担的是补充责任，主要依据是侵权责任承担原则。笔者提示，物业管理企业权利与义务对等，物业管理企业应当对业主尽到安全保障的审慎注意义务。

　　案例来源：《赵淑华、沈阳皇朝万鑫酒店管理有限公司（原沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司）财产损害赔偿纠纷再审民事判决书》[（2018）最高法民再206号]

（来源：微信公号“火灾与消防裁判规则”）