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签订抵押合同未办理抵押登记的责任分析

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  当事人签订了不动产抵押合同后,但双方未办理抵押登记手续。抵押合同生效了吗?抵押权依法设立了吗?债权人如何向抵押人主张权利?

01

司法实践中的四个典型案例

【案例1】

  江西省高级人民法院(2016)赣民终19号

  江西高级人民法院认为:抵押合同生效后,但因未办理抵押登记导致抵押权未依法设立的,抵押权人与抵押人应根据各自的违约行为承担相应的违约责任。

  本案中C新肥料公司在出具的《承诺书》中涉及的厂房和土地,已由江西QQ新肥料科技有限公司取得,C新肥料公司现已无法办理相关抵押登记手续。C新肥料公司因其违约行为,导致建行A支行原本能够通过对抵押房产和土地优先受偿获得的利益落空。同时,建行A支行作为专业的金融机构,对于抵押合同的格式和抵押物的审核,应当比一般债权人具备更高的判断能力和审核条件。但建行A支行并未尽到审慎审核的义务,故其对于未办理抵押登记手续亦有过错。建行A支行与C新肥料公司对B农业公司上述债务无法得到清偿的损失的二分之一承担赔偿责任。

【案例2】

  百色市中级人民法院(2018)桂10民终424号

  百色市中级人民法院认为:上诉人与被上诉人何正文、伟丰林场等人签订的《反担保(车辆)抵押合同》及《反担保(房产)抵押合同》是当事人的真实意思表示,虽在合同签订后因合同指向的抵押财产未办理抵押登记,上诉人不享有对抵押物的优先受偿权,但上诉人仍对抵押物的价值范围内享有求偿权。因上诉人与被上诉人何正文、伟丰林场等人签订的上述合同未明确约定反担保的责任方式为连带责任,故上诉人主张被上诉人何正文、伟丰林场等人应以其提供抵押的财产价值为限对京昊公司的债务承担连带清偿责任,没有法律依据,本院不予支持。一审判决由被上诉人何正文、伟丰林场等人在京昊公司不能清偿债务的范围内以抵押的财产价值为限承担赔偿责任是正确的。

【案例3】

  阜新市细河区人民法院:(2015)阜细民二初字第00317号

  原告请求法院判决被告某甲公司偿还借款本金100万元、利息338990元合计1338990元,利息应支付至被告履行义务完毕为止;被告某乙公司承担连带清偿责任

  阜新市细河区人民法院:判决被告某乙公司作为抵押人在抵押债权范围内承担还款责任

【案例4】

  赵发富与山东正洋矿泉水股份有限公司、孟宪收民间借贷纠纷案

  案号:(2018)鲁0303民初1901号

  淄博市张店区人民法院认为,债权人和债务人双方签订的抵押合同虽成立,但未办理抵押登记,抵押权未成立。故赵发富对优先受偿权的请求,证据不足。

02

《九民纪要》新规定及理解

  《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《九民纪要》已于2019年9月11日经最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议原则通过)第60条:不动产抵押合同依法成立,但未办理抵押登记手续,债权人请求抵押人办理抵押登记手续的,人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记,债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的,人民法院依法予以支持,但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。

对该条的理解和适用主要有三方面

  1、不动产抵押未进行抵押登记不影响抵押合同效力。

  《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。” 该条确立了物权变动的原因行为与物权变动的区分原则,明确区分了合同效力与物权效力。根据该条的规定,不动产抵押未进行抵押登记的,抵押合同有效。

  2、不动产抵押未进行抵押登记,抵押权未设立,债权人对抵押物不享有优先受偿权。

  抵押合同有效,抵押权是否设立,需要具体情况具体分析。《物权法》第187条、189条关于抵押权设立的基本原则是:对于不动产抵押,原则上采登记要件主义,抵押权自登记时设立。

  具体包括:以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标拍卖公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权以及正在建造的建筑物设定抵押的,应当办理抵押登记。

  对于动产,原则上采用登记对抗主义,抵押权自抵押合同生效时设立,未经登记不得对抗第三人。

  具有包括:生产设备、原材料、半成品、产品;正在建造的船舶、航空器;交通运输工具等财产。

  3、不动产抵押合同有效,抵押人应继续办理抵押登记以及承担不能办理抵押登记情况下的损害赔偿责任。

  不动产抵押权的设立以登记为必要,签订抵押合同但未办理抵押登记手续的,抵押权并未设立,债权人如主张享有抵押权的,不应得到支持。

  如案例4中,债权人请求人民法院对抵押物享有优先受偿权的,驳回债权人该请求。但是抵押人应承担合同违约责任,如因抵押人的原因未办理抵押登记,抵押权人可以请求人民法院判令其继续履行办理抵押登记的义务。如抵押物灭失或转让等原因客观无法办理抵押登记的,抵押权人坚持请求继续履行抵押登记义务的,会得不到人民法院的支持。此时,抵押权人应请求抵押人在抵押物的价值范围内赔偿债权人的损失。

  抵押人承担的损害赔偿责任是补充责任还是连带责任?实践中存在较大争议。

  连带责任的依据是抵押人承担的是类似于保证责任的非典型性担保责任,根据我国担保法以连带保证为原则的法理,抵押人应当与债务人承担连带责任,只不过其责任范围并不以主债务为限,而是以抵押物的价值为限。

  最高人民法院民二庭认为,《民法总则》第178条第3款规定,“连带责任,由法律规定或当事人约定”。未办理抵押登记,法律对担保人之责任形态未作规定,如当事人未约定为连带责任,那么认定抵押人承担连带责任缺乏法律依据。所以,抵押人在债务人不能清偿时承担的是补充责任。案例1、2、3虽然均未认定抵押人承担的是连带责任,但也未明确是补充赔偿责任。

  补充赔偿责任与连带的赔偿责任有什么区别呢?

  在补充赔偿责任的情况下,抵押人享有先诉抗辩权,即人民法院应先对债务人的财产依法强制执行后仍不能清偿完毕的,再由抵押人承担补充赔偿责任。

  而连带赔偿责任可以要求承担连带责任的债务人承担全部责任,没有顺序之分。人民法院应当在判决书中明确:在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时,由抵押人承担责任。

03

实践中注意事项

  不动产抵押合同签订了,因各种原因抵押登记未办理,抵押权人在实践中如何维护自己的合法权益呢,笔者建议注意以下几点:

  1.债权人要审核抵押物是否具备办理抵押登记的各项条件

  案例1中,涉及的厂房和土地在签订抵押合同时已由第三人取得,抵押人无法办理相关抵押登记手续。建行A支行对此未尽到审查义务,对于未办理抵押登记手续有过错。其与抵押人对无法得到清偿的损失的二分之一承担赔偿责任。如果经审查具备办理抵押登记,因抵押人的原因导致无法办理,抵押人应在抵押物价值范围内承担赔偿责任,但不超过债权范围。

  2.债权人要选择适当的诉讼请求

  能够办理而因抵押人个人原因未办理的抵押登记的,债权人有权主张判令抵押人继续办理抵押登记手续。如果能继续履行办理手续,该抵押物必须是权利上没有负担,如没有被司法查封。如果这样的话,直接选择判令抵押人承担赔偿责任,同时申请诉讼保全,查封该抵押物。作为首封债权人,能更高效的达到保障债权的实现。如果抵押物客观上不能办理抵押登记,债权人只能请求抵押人在抵押物价值范围内赔偿债权人损失,同时也不能超过债权范围。

(来源:微信公号“彰平说合同”)

版权声明:著作权归作者所有,如需转载,请联系作者获得授权,并注明作者信息及文章出处
发布:李张平 编辑:点小读 责任编辑:点小读

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作者

李张平
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  笔名彰平,民建会员;

  曾任法官十年;

  曾任某城商行法务2年;

  北京凯耀律师事务所金融部主任;

  邯郸仲裁委仲裁员;

  河北工程大学法律硕士生兼职导师

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