【关键词】

　　房地产买卖合同 违法建筑 国资房屋买卖 行政处罚 保留使用建筑物  合同无效

　　【要点提示】

　　房产加盖部分虽被认定为违法建筑，但加盖部分已经过行政处罚，行政机关并未要求限期拆除，因此根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，故不应认定买卖合同无效。

　　【当事人信息】

　　原告：某旅行社（被上诉人、再审被申请人）

　　被告：林某、陈某（上诉人、再审申请人）

　　【案情简介】

　　某旅行社（以下简称某青旅）系共青团某省委员会（以下简称团省委）下属全民所有制企业。2008年11月28日，青旅作为卖方、林某和陈某作为买方约定，青旅依法取得201号房产的建设用地使用权，规划用途为商铺、宾馆，土地使用年限自1996年1月1日至2036年12月31日。已有《房屋所有权证》。林某、陈某购买的房地产为本合同规定的土地上的一层商铺及二至九层全部楼房。所售房屋面积经双方实地丈量确认，共计为3316.98平方米。……林某、陈某购买该房地产的房价款总额为1010万元。办理该房地产买卖合同的产权过户、土地证时所涉及的相关费用双方约定由青旅全部承担……。

　　后发生纠纷。2009年9月，林某、陈某向某仲裁委员会申请仲裁，请求青旅履行合同，交付房产并办理过户手续。青旅提出了反申请，要求确认《房地产买卖合同》无效。2010年10月15日，经仲裁庭主持调解，三方当事人最终达成如下调解协议：一、林某、陈某购买案涉201号房产及相应土地使用权，包括一层商铺及二至九层全部楼房……。二、全部房、地价款总额为1270万元。各方签收仲裁调解书后，林某、陈某应在十五个工作日内向青旅支付首笔款项960万元……。

　　2010年10月28日，林某、陈某向青旅收支付的购房款960万元整，但青旅并未将房屋产权手续转移至林某、陈某名下。2010年11月26日，林某、陈某向法院提出强制执行申请，2011年1月13日，某省纪律检查委员会以防止国有资产流失为由，致函要求法院暂中止执行。2012年6月7日，法院作出执行裁定书，认为被执行人青旅为全民性质的国有企业，所涉房屋系国有资产，为维护公共利益，防止国有资产的流失，裁定对某仲裁委员会仲裁调解书（以下简称50号调解书）不予执行。

　　青旅向法院诉请：1、确认《房地产买卖合同》无效；2、林某、陈某返还案涉房产，并支付占用期间的房屋使用费。

　　【法院判决】

　　【一审】

　　一、《房地产买卖合同》无效；

　　二、林某、陈某内向青旅返还案涉201号的房产；

　　三、青旅向林某、陈某返还已付购房款960万元；

　　四、驳回青旅的其他诉讼请求。

　　【二审】

　　驳回上诉，维持原判。

　　【再审】（后文揭秘）

　　【案件解析】

　　上文：房地产买卖遇纠纷仲裁达成协议，调解书却被法院裁定不予执行，可否再起诉？【详细解析请公众号内查看】

　　《房地产买卖合同》所涉房产加盖部分被行政机关认定为违法建筑，不应据此认定买卖合同无效！

　　青旅主张，案涉房产共九层，其中第九层为加盖，属于违法建筑，买卖违章建筑的合同应为无效。

　　最高法院认为，首先，案涉房产其他部分系合法建筑，加盖部分违法不应导致全部合同无效。其次，买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，故不应认定买卖合同无效。

　　【涉案法条】

　　《中华人民共和国城乡规划法》

　　第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

　　东卫易居房产团队原创

　　来源：微信公众号“张涛律师”